普通退房族如何減少麻煩

　　購(gòu)房達(dá)人：現(xiàn)在退房都是傻瓜，謹(jǐn)慎簽合同，小心驗(yàn)樓

　　"從上一次樓市周期的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，退房的都是傻瓜。"面對(duì)被媒體炒作得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的"退房潮"，已經(jīng)有10年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的周城虎有自己獨(dú)特的見(jiàn)解，"市場(chǎng)也將證明他們是傻瓜，看不清長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期波動(dòng)，喜歡人云亦云。"

　　周城虎在京城先后投資過(guò)6套房產(chǎn)，在2008年成功抄底，他一直堅(jiān)信房產(chǎn)是抗通脹的最佳工具，只要時(shí)機(jī)把握得當(dāng)，這種穩(wěn)健的投資

　　購(gòu)房達(dá)人周城虎告訴記者，在房?jī)r(jià)震蕩的情況下，不少人在購(gòu)房時(shí)都有過(guò)這樣的擔(dān)心：購(gòu)買(mǎi)的房子會(huì)不會(huì)貶值？樓市下跌會(huì)不會(huì)跟著受到損失？而要買(mǎi)到"心水"的投資房子，只要考慮以下幾個(gè)方面，基本上影響不大。

　　市中心的房子

　　"需求是市中心房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐。"

　　商業(yè)中心所在板塊形成的物業(yè)圈

　　"商業(yè)中心的形成將會(huì)使周圍的物業(yè)配套趨向成熟，置業(yè)價(jià)值也就相應(yīng)的增大。"

　　學(xué)校或文化區(qū)域附近的物業(yè)

　　"一些只剩10年、20年使用權(quán)的老舊房子為什么依然受到追捧，因?yàn)樗谥嘘P(guān)村小學(xué)附近。像大學(xué)城以及一些文化區(qū)域內(nèi)的房子，具有很高的置業(yè)潛力。"

　　交通便利的房子

　　"即便房?jī)r(jià)下跌，交通便利的房子依然擁有不可忽視的持有價(jià)值。"

　　退房最重要的便是購(gòu)房合同中約定的退房事宜，周城虎認(rèn)為，在正式簽署合同前，詳細(xì)了解合同模板，并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分協(xié)商，謹(jǐn)慎簽署合同。同時(shí)，在收樓的時(shí)候打起十二分精神，把一切會(huì)存在的問(wèn)題都扼殺在搖籃里，避免走到退房這一步。

　　周城虎說(shuō)，在驗(yàn)樓的時(shí)候，很多人都遇到這樣的情形，無(wú)論你發(fā)現(xiàn)了什么問(wèn)題，陪同驗(yàn)樓的人員總會(huì)說(shuō)："沒(méi)事的，這只是小問(wèn)題，我們到時(shí)會(huì)讓人做好的。"其實(shí)，這也是一個(gè)陷阱，將房屋的一些問(wèn)題說(shuō)得無(wú)足輕重，讓購(gòu)房者大意。若收了樓，遇到大問(wèn)題不小心就走到退房的一步。

　　退房潮再現(xiàn)？

　　據(jù)悉，杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的近期新房撤銷量遠(yuǎn)高于去年同期。退房潮再現(xiàn)，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年12月份退房數(shù)量達(dá)65套。就在元旦假期后的第一天，1月4日當(dāng)天退房高達(dá)43套。這43套房源分屬18家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，從地理范圍看，余杭閑林的退房比例最高，占了20套。

　　有專家分析，樓盤(pán)退換房套次增加主要有3種可能：一是部分投資者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下跌而要求退房；二是部分樓盤(pán)為了捂盤(pán)、假按揭騙貸或制造熱銷而采用內(nèi)部假認(rèn)購(gòu)，等房?jī)r(jià)抬高后再退掉重新銷售；三是確實(shí)有部分客戶要更名或因貸款辦不下來(lái)而退房。

　　第一種情況，在市場(chǎng)行情看淡的時(shí)候常有發(fā)生，如果行情慘淡，那么開(kāi)發(fā)商同意退房的可能性極小，往往退房程序會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。如果在雙方不能順利協(xié)商解除合同，需要通過(guò)法院訴訟解決，這樣退房糾紛可能要持續(xù)3個(gè)月甚至半年，除此以外還要承擔(dān)必要的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等成本。

　　第二種情況過(guò)去屢見(jiàn)不鮮，開(kāi)發(fā)商通過(guò)自賣(mài)自購(gòu)，然后再去做抵押從銀行按揭信貸。第三種情況，杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說(shuō)，有可能是更名產(chǎn)生的退房，開(kāi)發(fā)商為內(nèi)部關(guān)系戶預(yù)留房源，只付首付，占住房源名額，以員工或者親戚的名字簽訂合同，以后轉(zhuǎn)售的時(shí)候再退房；或者由于近期宏觀政策的一系列變化，導(dǎo)致一些購(gòu)房者的貸款貸不出。

　　退房零風(fēng)險(xiǎn)手冊(cè)

　　于國(guó)強(qiáng)

　　北京盛峰律師事務(wù)所公司法、訴訟法研究中心主任

　　訴訟退房成本高，挑選口碑好的開(kāi)發(fā)商

　　在往常的實(shí)踐當(dāng)中，購(gòu)房者退房的原因主要包括以下幾點(diǎn)：

　　·商品房質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·銀行按揭出現(xiàn)問(wèn)題引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·房產(chǎn)證問(wèn)題（如幾年開(kāi)發(fā)商都未給業(yè)主辦理下房產(chǎn)證）引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)的一些承諾沒(méi)有實(shí)現(xiàn)（比如醫(yī)院、學(xué)校原許諾建立而事后沒(méi)有兌現(xiàn)）引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·資金緊缺導(dǎo)致首付無(wú)法完成引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·也有一些業(yè)主因物業(yè)服務(wù)不到位而引發(fā)爭(zhēng)議（但此類問(wèn)題往往是業(yè)主對(duì)法律存在錯(cuò)誤理解造成）；

　　·延期交付房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效而引發(fā)的爭(zhēng)議；

　　·房屋面積誤差超過(guò)3％而引發(fā)的爭(zhēng)議等。

　　此類的處理方式一般為：

　　1. 由購(gòu)房者先行與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，由雙方協(xié)商解決--最簡(jiǎn)單直接的方法；

　　2. 協(xié)商不成后，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中所約定的條款進(jìn)行訴訟或仲裁解決。

　　訴訟退房中的成本一般較高，因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是一般商品可比擬，而且因此類情況引發(fā)的訴訟往往也比較復(fù)雜，因此無(wú)論是經(jīng)濟(jì)成本（訴訟費(fèi)：一般法院是根據(jù)案件標(biāo)的來(lái)收費(fèi)，最后由敗訴方承擔(dān)。律師費(fèi)；一般房產(chǎn)類案件由于其本身就具有一定專業(yè)性，因此當(dāng)事人都會(huì)委托律師來(lái)代理）還是時(shí)間成本（主要是取證時(shí)間）都會(huì)比一般訴訟要高。

　　普通百姓購(gòu)買(mǎi)房屋5大注意事項(xiàng)：

　　1. 購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)先充分了解自己想購(gòu)買(mǎi)房屋所屬開(kāi)發(fā)商的背景，往往一些口碑好、信譽(yù)高的開(kāi)發(fā)商其樓盤(pán)質(zhì)量、售后服務(wù)各方面也相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好；

　　2. 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮自己所選房屋所處的位置、環(huán)境，畢竟買(mǎi)房對(duì)一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是件大事，因此房屋的稱心關(guān)系到以后是否能夠長(zhǎng)期居住的問(wèn)題；

　　3. 考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇適合自己的付房款方式，以免以后因資金緊張出現(xiàn)爭(zhēng)議；

　　4. 簽約不必過(guò)急，要仔細(xì)審閱合同，了解仔細(xì)每個(gè)合同條款，如有困難，可先行拿一份合同復(fù)印件，然后回去咨詢相關(guān)有經(jīng)驗(yàn)的人士或律師；

　　5. 發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)及時(shí)找律師咨詢。