青島5樓盤逆市加價制造火爆景象

????本月是青島樓市逆襲的最佳時期，然而很多樓盤并沒有把握住，還出現(xiàn)了樓盤逆市漲價的情況。位于青島北岸新城區(qū)域的一家多層樓盤均價漲了500元/平方米。9月24日，記者從市房地產(chǎn)交易中心了解到，上周全市新房成交1957套，環(huán)比仍下跌。目前，青島已有5家樓盤暗自試探性提高了均價。嶗山區(qū)一家高端樓盤均價漲到了1.4萬/平方米。9月份，青島出現(xiàn)了首批漲價樓盤，雖然漲幅不大，但引起了部分二手房房主跟進，二

手房市場也出現(xiàn)了房價虛高的情況。業(yè)內(nèi)人士表示，樓盤調(diào)價基本上都是熱銷過后，一方面是安撫前期業(yè)主，另一方面也是制造火爆景象。

????新房市場：5家樓盤漲價

????9月22日，中置青島風景二期開盤。記者現(xiàn)場看到，在青島風景臨時售樓處現(xiàn)場，幾十米長的認籌大軍將售樓處門口圍得水泄不通。很多市民早上7點售樓處開門就在排隊。當天中午，青島風景推出的 494套房源熱銷超過400套 ，80% 房源被簽訂認籌。此次該樓盤推出的房源價格都在4000元/平方米以下。

????然而，在9月份還是有樓盤漲價了。這些樓盤共同的特點是，在前期已經(jīng)獲得了熱銷，再次推出房源時，價格已經(jīng)提高。城陽區(qū)一家樓盤7月開盤時推出套二中小戶型，均價6200元/平方米，已銷售一空，9月新加推的小套三戶型均價6500元/平方米，位于北岸新城區(qū)域的一家多層樓盤均價漲了500元/平方米。嶗山區(qū)一家高端樓盤均價漲到了1.4萬/平方米。7月中旬開盤的時候，打出價格是起價11158元/平方米，均價13000元/平方米，當天熱銷350套 。再開盤時，均價漲了1000元/平方米。

????位于李滄區(qū)北部的一家樓盤，上半年均價一度低至6600元/平方米，房源熱銷。本月推出新房源，均價6700元 /平方米，每平方米漲了100元。另外，同樣在李滄區(qū)，另一家樓盤目前小高層均價6800元/平方米，最低的時候只有6300元/平方米。

????上周全市新房成交1957套

????根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上周全市新房成交了1957套，仍然不足2000套。“金九”已經(jīng)過去了一大半，島城樓市每周新房成交量維持在2000套以下，離火爆還有一定差距。上周青島住宅區(qū)域網(wǎng)簽量前三甲是膠州市、膠南市和城陽區(qū)。

????實際上，當前的青島房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是不敢亂漲價的，漲幅過大會有相應懲罰措施。購房者仍可以放心選擇價格合理的樓盤。

????根據(jù)最新的調(diào)控政策，價格變動得公示。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示；對申報預售價格明顯偏高的，要進行約談，引導開發(fā)企業(yè)合理確定價格，拒不執(zhí)行的，暫緩發(fā)放預售許可證。

????二手房市場：要價高賣不出去

????二手房方面，數(shù)據(jù)顯示，上周島城7區(qū)二手房成交531套。其中，市北區(qū)成交136套，市南區(qū)成交76套，李滄區(qū)成交63套，均有不同程度下降。而四方區(qū)成交102套 ，嶗山區(qū)成交37套，有了明顯增長。從成交面積來看，平均成交面積為78.83平方米，環(huán)比下降9.19%，成交面積以小戶型居多。

????青島鏈家市場部殷天逸認為，二手房市場需求增量不足，僅靠剛需支撐，是造成“金九”成交回落的主要原因。由于青島市的二手房業(yè)主往往是以“散戶”的形式出現(xiàn)，對市場判斷較為滯后，從8月開始二手房成交回落并未使業(yè)主充分認識到需求減緩的趨勢，價格依舊虛高，成交難度繼續(xù)增加。

????據(jù)青島鏈家市場研究部統(tǒng)計，2010年9月青島二手房共成交2568套，而在2011年限購后，9月成交量僅為1277套。今年9月二手房總成交預計在2000套左右，無法達到調(diào)控前2010年同期2568套的水平。

????“雖然近幾月青島二手房市場較為活躍，客戶購房意愿積極，但青島受調(diào)控政策影響較為明顯，在限購政策不放松的情況下，改善投資需求難以入市，一旦房價上漲，剛需客戶購房能力受限，市場成交難以突破，而接下來的十一長假，也會對二手房成交造成一定影響，十月成交量或會繼續(xù)走低。”殷天逸介紹說，“現(xiàn)在漲價，很難成交，購房者還是很聰明的。”（記者 李晨）

????◎=記者手記

????搬起石頭砸自己的腳

????在購房者眼中，最好不論高端低端哪種產(chǎn)品價格一直走低才好；可對于開發(fā)商，就不得不在以價換量和有價無市之間做出權衡。當以價換量進展到一定程度的時候，開發(fā)商開始追求利潤，于是有的開始提價了。但在樓市調(diào)控下，開發(fā)商漲價的風險還是很大。

????一個不爭的事實，令諸多開發(fā)商懷念的“暴利時代”正漸漸終結(jié)。房地產(chǎn)調(diào)控政策自實施以來，樓市并未出現(xiàn)大幅度的降價，至少房地產(chǎn)市場“高燒”漸退，無論供方還是需求方都多出幾分理性?！皧A縫”求生的狀態(tài)使開發(fā)商不得不面對降價與否的難題：降價，在促進成交的同時犧牲了利潤；不降價，就有可能失去市場，一步一步引發(fā)資金鏈的斷裂。在提前或者超額完成銷售目標的華麗外表下，是凈利潤的全面下滑。短期來講，業(yè)績尚可；長期而言，這種不可持續(xù)的模式必將擊潰不少開發(fā)企業(yè)。

????開發(fā)商面臨兩難選擇。有的樓盤開始調(diào)整價格，有一定的漲幅。這種選擇是有風險的，很可能搬起石頭砸自己的腳。這個月，青島新房成交量沒有超過往年同期，甚至不如今年7、8月份。開發(fā)商如果低估限購影響力，很可能付出沉重代價。