城市核心房價仍鐵板一塊 李滄入市價低至6字頭

 

???進入五月份，青島樓市一改去年下半年的困境，“出人意料”地出現(xiàn)回暖跡象，成交量不僅環(huán)比翻倍，同比也毫不遜色。是什么原因讓島城樓市在五月飄紅，這種回暖趨勢能持續(xù)多久？

????5月新盤熱銷事出有因

????由于限購令的實施，16個月的時間里市場積蓄了大量的購買力量需要釋放，同時，遲遲不見好轉(zhuǎn)的市場讓眾多樓盤低價入市求生存

????在島城房地產(chǎn)分析人士曹青看來，引發(fā)島城

樓市五月飄紅的原因主要有兩點，一是消費大環(huán)境，二是限購令作用。消費周期上，一般從五月開始，消費市場就會進入傳統(tǒng)的旺季，衣食住行交易都會比較活躍，這是樓市走高的宏觀原因。而由于限購令的實施，16個月的時間里市場積蓄了大量的購買力量需要釋放，同時，遲遲不見好轉(zhuǎn)的市場讓眾多樓盤低價入市求生存。

????“我個人認為，在售樓盤普遍降價是本輪樓市飄紅的核心原因”，曹青表示，“樓市表現(xiàn)好不好，關(guān)鍵在價格，在限購令擠掉投機、投資購房性需求的情況下，只有物美價廉的產(chǎn)品才能贏得市場的認可?！?/p>

????進入五月份以來，島城樓市“跌”聲頻頻，從北向南依次引爆，經(jīng)過一連串的“組合拳”，城陽區(qū)的入市價格被拉低至5000元/平方米，李滄區(qū)的入市價格被拉低至6000元/平方米，而四方區(qū)的入市價格也被拉低至8000元/平方米，比樓市價格高位時砍去兩成以上，基本回到2009年、2010年水平，吸引了市場的關(guān)注。

????事實上，與2009年、2010年的價位相比，2012年的低價位含金量更高。曹青分析，按照兩年左右的開發(fā)周期，現(xiàn)在銷售的項目多是2010年啟動開發(fā)的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場發(fā)展紅火，開發(fā)商多以未來高預(yù)期、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的心態(tài)進行開發(fā)，只是由于限購令的擠壓才不得不以一個相對較低的價格入市，比照之前產(chǎn)品，水準更高，成色更足。

????盡管樓市五月飄紅，曹青認為言樓市回暖為時尚早，“現(xiàn)在降價熱銷的樓盤幾乎都集中在相對邊緣的區(qū)位，城市核心區(qū)的價格松動還不明顯，還需要進一步觀望?！?/p>

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???? 青島5月住宅均價9543元/㎡ 環(huán)比下降0.55%

????二手房市場反應(yīng)相對滯后

????現(xiàn)在新開的樓盤一般都能有個兩成多的降價，而二手房降價一般只有一成上下，而且相比最近新開的樓盤，二手房位置更好，面積也會大一些，總價更高，吸引剛需人群成色明顯不足

????與新盤銷售環(huán)比翻倍相比，島城的二手房市場還處于不溫不火的狀態(tài)。據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，上月，青島市轄七區(qū)的二手房交易量為1572套，比4月份增加237套，環(huán)比上漲17.8%。與去年5月相比，市內(nèi)四區(qū)今年5月份的二手房簽約量也增加了138套，漲幅13.5%。

????在太平洋房屋山東區(qū)域總部總經(jīng)理林憲周看來，二手房反應(yīng)的滯后，原因同樣在價格上?！艾F(xiàn)在新開的樓盤一般都能有個兩成多的降價，而二手房降價一般只有一成上下”，林憲周表示，而且相比最近新開的樓盤，二手房位置更好，面積也會大一些，總價更高，吸引剛需人群成色明顯不足。

????實際上，位置優(yōu)越的，面積不大的二手盤還是很吸引購房者的。最近市北區(qū)的一些房屋中介表現(xiàn)非常搶眼，售房效率為兩個月三至四套，達到2010年的高點水平，原因就是小戶型的二手房發(fā)力?！懊娣e六七十平，總價100萬上下，盡管算起來單價并不便宜，但在樓市飄紅的情況下，這樣的房子還是很受剛需購房者的歡迎”，林憲周說道。

????買賣市場平淡，租賃市場卻一片紅火。今年以來，租賃熱點區(qū)域租金漲幅達一成以上。包括市南區(qū)的大潤發(fā)周邊、辛家莊小區(qū)、香港花園，市北區(qū)臺東區(qū)域、浮山后住宅區(qū)，四方區(qū)的人民路、海云庵附近的租賃價格不約而同地上漲，漲幅均在10％到15％之間。商業(yè)地產(chǎn)也是一片紅火。

????未來以價換量概率較大

????島城存量房突破14萬套，以每個月銷售7600套的數(shù)據(jù)計算，在沒有任何新盤進入的情況下，也需要19個月才能賣完。

????中國指數(shù)研究院青島分院總經(jīng)理薛建行認為，五月的青島市場處于價跌量長的態(tài)勢，這與全國的市場表現(xiàn)是吻合的，未來一段時間，這種趨勢很可能延續(xù)。

????薛建行表示，從國家政策層面，利好剛需人群購房，5月12號央行下調(diào)存款準備金0.5%，將釋放出4000億資金量，對下一步拉高樓市銷量有很大益處。企業(yè)方面，經(jīng)過16個月的擠壓，開發(fā)商推盤力度明顯加大，預(yù)計今后兩到三個月將有更多新盤入市，供應(yīng)量的持續(xù)加大將進一步推動成交的走高。而在市場層面，剛需人群入市步伐明顯加快，未來新房成交量應(yīng)該呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

????銷量的增加會不會引發(fā)價格的上漲？薛建行認為，這種情況發(fā)生比率比較低。“無論從價格大環(huán)境、開發(fā)商資金鏈壓力還是存量房方面來看，未來幾個月，青島的房價還是應(yīng)該呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢?！?/p>

????大環(huán)境方面，無論純新盤入市還是老盤加推，青島樓市的降價趨勢已十分明顯，購買人群也非常認可。在這種情況下，如果有開發(fā)商反其道而行之，結(jié)果恐難樂觀。同時，六、七月份也是開發(fā)商的一個還貸高峰期，在這個資金為王的時間點，低價快銷回籠資金是活下去的最優(yōu)選擇。

????存量房的壓力或許更大，截至五月底，島城存量房突破14萬套，以每個月銷售7600套的數(shù)據(jù)計算，在沒有任何新盤進入的情況下，也需要19個月才能賣完。以供求價格關(guān)系來看，未來一段房價應(yīng)繼續(xù)下行，以價換量概率較大。 鏈接 6月預(yù)計將有26個項目入市

????五月樓市的飄紅刺激了市場預(yù)期，據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，本月島城樓市將迎來供應(yīng)旺季，計劃入市項目達26個，有望創(chuàng)今年上半年單月開盤量新高。預(yù)計開盤項目包括6個純新盤和20個老項目后期。(記者 崔武)