近日今典集團(tuán)將揮巨資進(jìn)軍EVD影像業(yè)的消息引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，而出現(xiàn)這種多元化投資舉動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非今典集團(tuán)一家。當(dāng)代集團(tuán)也在日前發(fā)出消息，在繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的同時(shí)，集團(tuán)即將介入制造業(yè)，計(jì)劃用幾年時(shí)間在航空、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政和醫(yī)療等行業(yè)大展身手。
有關(guān)人士認(rèn)為，
由于房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)率的吸引，長(zhǎng)期以來基本是其他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)業(yè)，即使前一段時(shí)間的宏觀調(diào)控也只是使部分中小房地產(chǎn)公司從業(yè)內(nèi)抽資撤走，而現(xiàn)在在北京房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的情況下還出現(xiàn)資金多元化流動(dòng)趨勢(shì)，則是一個(gè)微妙的信號(hào)，標(biāo)志性意義在于宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)開發(fā)門檻抬高，2年開發(fā)期的時(shí)限也將被嚴(yán)格執(zhí)行，一系列的舉措抑制了房地產(chǎn)“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產(chǎn)企業(yè)生存的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致了一些發(fā)展戰(zhàn)略相當(dāng)穩(wěn)健的開發(fā)商在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成上做出相應(yīng)調(diào)整，以前已經(jīng)制定的多元化投資計(jì)劃加快進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。同時(shí)，一些行外企業(yè)則加速了進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的步伐，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)由此出現(xiàn)了意味深長(zhǎng)的質(zhì)變。
變中求存
“我預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模和利潤(rùn)都將被攤薄”，在宣布進(jìn)軍數(shù)字影像業(yè)之后，張寶全對(duì)外界做了如是表示。面對(duì)本報(bào)記者的采訪，張寶全解釋道：“8·31后房地產(chǎn)業(yè)將在逐步規(guī)范中發(fā)生轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)遠(yuǎn)看一手市場(chǎng)的比例將逐年下降二手市場(chǎng)則不斷上升，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，一般二手房交易占八成，而北京市卻恰恰相反，二手房交易早晚會(huì)成為主流市場(chǎng)而且二手房的經(jīng)營(yíng)必須走全國(guó)化的道路有一定的規(guī)模才行但今典集團(tuán)的企業(yè)目標(biāo)是不求最大但求最好，將堅(jiān)持以一手房的經(jīng)營(yíng)為主體”，談及多元化的問題，張寶全表示，“多元化是企業(yè)的一個(gè)正常狀態(tài)是在利用現(xiàn)有資源開發(fā)一種綜合優(yōu)勢(shì)，但是多元化的操作中全現(xiàn)金投入是非常危險(xiǎn)的必須依托地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，今典集團(tuán)在EVD上的投資有相當(dāng)大的部分是房產(chǎn)投資�！�
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌表示各個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不同“一業(yè)為主，多路發(fā)展”作為一種抗擊風(fēng)險(xiǎn)的模式，自然會(huì)被一些企業(yè)選擇，而目前房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)也在加大，根據(jù)國(guó)務(wù)院的46號(hào)文，城市建設(shè)中拆遷速度的放慢，將成為一個(gè)客觀事實(shí)。另外，拿地和融資兩個(gè)方面的游戲規(guī)則變化也會(huì)使一些開發(fā)商做出反應(yīng)。
人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心副主任曲衛(wèi)東認(rèn)為，在引發(fā)投資變化的各種因素中產(chǎn)業(yè)政策是最重要的。綜合近來一系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，企業(yè)的自有資金不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目由20％以上提高到35％以上，北京市7月1日實(shí)施的項(xiàng)目開盤需先付40％土地出讓金政策也在加高項(xiàng)目開發(fā)門檻，人們普遍預(yù)測(cè)，“8月31日北京土地公開交易落實(shí)后，雖會(huì)增加開發(fā)土地的供應(yīng)量，但仍無(wú)法滿足開發(fā)市場(chǎng)的需求，至少在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)土地成本對(duì)開發(fā)商來說還是相當(dāng)高的，在這些產(chǎn)業(yè)政策下自然會(huì)引起投資結(jié)構(gòu)的一些調(diào)整。
另?yè)?jù)分析，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不確定因素也在加大，“8·31”已經(jīng)造成了巨大的土地突擊審批，如數(shù)繳納由此產(chǎn)生的土地出讓金將擠光開發(fā)商手中的現(xiàn)金；另外開發(fā)企業(yè)除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現(xiàn)金，用來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續(xù)的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。這將使得開發(fā)商負(fù)債率上升、現(xiàn)金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。新規(guī)定要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內(nèi)開工，否則強(qiáng)行收回，這將迫使開發(fā)商集中開工，加大市場(chǎng)供應(yīng)量，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終沖擊房?jī)r(jià)。
人大土地管理系教研室主任張占錄對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的壓力用一對(duì)辯證關(guān)系做出了解釋：土地是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，但是隨著國(guó)家對(duì)土地控制的加強(qiáng)和土地市場(chǎng)的規(guī)范化，原有開發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)的出口不再向原來那樣寬泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在由于土地市場(chǎng)的規(guī)范敢于進(jìn)入了，對(duì)行外資本來說資金流入的進(jìn)口卻放大了，兩相作用，老牌開發(fā)企業(yè)的壓力可想而知。
“優(yōu)勢(shì)行業(yè)組合”前景光明
我國(guó)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是對(duì)現(xiàn)有的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。張占錄認(rèn)為，宏觀調(diào)控就是要讓資金流向趨于合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)外投資的趨勢(shì)是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用的一個(gè)客觀反映，是投資結(jié)構(gòu)的合理化，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。雖然有許多大的開發(fā)公司沒有進(jìn)行多元化投資，但是投資多元化是一個(gè)必然趨勢(shì)，企業(yè)核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化并不排斥投資的多元化，如現(xiàn)在的海爾公司就是一個(gè)典范，由于單一投資風(fēng)險(xiǎn)大而多元化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，因此“投資組合”是許多企業(yè)發(fā)展過程中難以回避的一個(gè)命題，世界級(jí)大企業(yè)的投資沒有幾個(gè)不是多元化的。
另外，有分析人士認(rèn)為，世界各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)都有“反經(jīng)濟(jì)周期”的現(xiàn)象，并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r好房地產(chǎn)發(fā)展就好，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低潮時(shí)，政府會(huì)通過降息等手段促使人們買房，推動(dòng)住房投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入熱潮時(shí)，政府又會(huì)壓制住房投資和消費(fèi)，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，從而調(diào)整經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期。在中國(guó)也不例外，五六年前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后的“低潮期”，需要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，需要通過各種經(jīng)濟(jì)的、行政的手段刺激房地產(chǎn)投資和需求。而今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于新一輪經(jīng)濟(jì)周期的“上升期”，加上各地、各級(jí)政府新班子上任后的投資沖動(dòng)，各類投資需求迅速膨脹，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了一種壓制姿態(tài)。基于這種房地產(chǎn)發(fā)展“反經(jīng)濟(jì)周期”理論，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，就不要把所有的雞蛋放到一個(gè)籃子里，最好在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮和低谷中都有自己的“亮點(diǎn)”業(yè)務(wù)。
日前，英國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論家馬丁·沃爾夫撰文指出中國(guó)目前最重大的問題不是經(jīng)濟(jì)過熱，而是投資效率的低下�！巴顿Y是否得到了合理分配才是我們需要回答的問題�！币虼�，房地產(chǎn)企業(yè)組合“優(yōu)勢(shì)行業(yè)”進(jìn)行業(yè)外發(fā)展，推行投資多元化戰(zhàn)略是一個(gè)頗有意義的命題。
特約編輯：振強(qiáng)
