市政協(xié)委員劉永梅：建議推廣二手房“帶押過戶”政策 優(yōu)化二手房交易規(guī)則

青島新聞網(wǎng)12月29日訊 (記者 李麗濤 張力偉)無須提前還貸，無須墊付資金，二手房“帶押過戶”。2022年8月17日，新的二手房交易規(guī)則在濟(jì)南落地?！斑@項新政策顛覆了我國執(zhí)行多年的傳統(tǒng)二手房交易流程和規(guī)則，能有效降低二手房交易成本，對于刺激和活躍樓市經(jīng)濟(jì)的作用與央行降息異曲同工，建議全省推廣。”青島市政協(xié)委員，青島銀行總行機構(gòu)管理部經(jīng)理、高級經(jīng)濟(jì)師劉永梅這樣認(rèn)為。

據(jù)劉永梅分析，按照原來的二手房交易流程，個人想把一套正在還按揭的房子賣掉，會面臨一個問題——如何解押。首要條件就是銀行同意。而銀行同意解押的條件則是需要提前還款，按照原來流程：

第一步，提出還款申請。不同的銀行同意還款申請的時間不同。一般來說大行流程很長，一個月到二月屬于正常操作范圍。小行可能會比較短，但也得半個月。另外，提前還款，可能還要有一定的損失，有可能銀行還要收取提前還款補償金。

第二步，開具資料。當(dāng)完成了提前還款手續(xù)后，銀行會給開具一個結(jié)清欠款的證明資料。這中間的時間大約一周。

第三步，注銷抵押。當(dāng)拿到了銀行結(jié)清欠款的證明資料，需要去房管局注銷按揭。

“走完這三步的流程，一般得兩個月左右。但真正的問題并不是時間，而是錢?！本唧w來說，就是誰來墊付這一筆按揭款項用來提前還款。如果是提前二三十年的還款，動輒上百萬到幾百萬，所以這筆錢對于普通人來說比較難籌。

大家一般就是兩個選擇：一是要求這套房子的準(zhǔn)買家墊付。然而，這有個問題，就是風(fēng)險。實際上在“提前還款”階段，這套房子的準(zhǔn)買家和這套房子還沒有發(fā)生任何的法律關(guān)系，準(zhǔn)買家墊付提前還款，從本質(zhì)上來說就是買家借錢給賣家辦了這個事(而且是無抵押狀態(tài))。這里面有個問題，提前還款完了，賣家不賣怎么辦?現(xiàn)實中這樣的糾紛層出不窮。所以，一般來說準(zhǔn)買家是不愿意墊付的。

二是找第三方金融公司做過橋融資。就是金融公司出錢提前還款，他們負(fù)責(zé)操作手續(xù)，同時也監(jiān)管自己資金安全。

風(fēng)險倒是小了，但是費用卻高了。一般一個月大約是1%-2%的過橋費用，大大超過了同期銀行存款利息。而這是需要買房者承擔(dān)的?？梢哉f，對于二手房買賣，提前還款，是個很大的障礙。

“而濟(jì)南推出的這項二手房新政，創(chuàng)新點就是修訂了‘提前還款’流程。把最難最早的那一步放在最后走?！眲⒂烂氛J(rèn)為，新政策的最大創(chuàng)新點就在于銀行放款到的不是買方賬戶，更不是賣方賬戶，而是有公證機構(gòu)設(shè)立的提存賬戶。這個賬戶由房管局監(jiān)管，在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全。

根據(jù)新政策的步驟，二手房交易的第一步是辦理轉(zhuǎn)移、抵押雙預(yù)告。二手房的買方和賣方，雙方共同配合銀行線上申請，登記后銀行先行放款。公積金貸款、銀行商業(yè)貸款、組合貸都可以實現(xiàn)。一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

第二步是辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記。這個和普通的二手房買賣比較相似，首付款繳納，簽合同，做抵押，辦按揭。當(dāng)然錢還是要進(jìn)提存賬戶的。

第三步是賣方歸還貸款，解除抵押。在完成過戶后，幾方共同監(jiān)督下提存賬戶直接歸還賣方原先貸款，銀行線上提交抵押注銷申請登記，還貸到賬后，在線解除抵押。

與原來流程相比，最大的改變一是設(shè)定提存賬戶保障各方利益;二是提前還款后置，避免過橋融資空擋。此舉在保障抵押權(quán)人利益的同時，減少了賣方籌錢還貸產(chǎn)生的交易成本，降低了賣方撤押后不配合過戶的風(fēng)險，簡化了程序。另外，減少了買房者和買房者來回奔波，提升了登記機構(gòu)服務(wù)效能，實現(xiàn)了買方、賣方、銀行、登記機構(gòu)四方共贏。