注意！你家小區(qū)車(chē)位權(quán)屬有變動(dòng) 新規(guī)逐條解讀

10月8日，自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)，發(fā)出征求意見(jiàn)稿。

這個(gè)關(guān)乎大家真實(shí)切身利益

意見(jiàn)如下：

一、地下車(chē)位土地用途、使用期限，依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書(shū)等認(rèn)定。

多用途國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)配建地下車(chē)位，與地上建筑物配建比例明確且按用途在空間上能夠明確區(qū)分的，其土地用途、使用期限按對(duì)應(yīng)地上建筑物的土地用途和使用期限認(rèn)定；在空間上不能夠明確區(qū)分的，按地上建筑物使用期限最長(zhǎng)土地的用途和使用期限認(rèn)定。

解讀：

在確權(quán)后，地下車(chē)位的年限最長(zhǎng)為住宅的70年同期。更有意思的是，如果是一個(gè)商住混合用地，當(dāng)?shù)厣辖ㄖo(wú)法進(jìn)行切分，即住宅插在商鋪上的時(shí)候，地庫(kù)也是混合使用的，所有車(chē)位均按照70年計(jì)。

當(dāng)然對(duì)于只有40年的商辦性質(zhì)用地建成的酒店公寓，其對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)年限最多只有40年。

這里值得思考的是，如果車(chē)位成為產(chǎn)權(quán)品，其不僅具有再交易價(jià)值，其抵押價(jià)值也將出現(xiàn)，那么評(píng)估40年與70年之間的差異額，是否會(huì)有明顯變化呢？

二、配建地下車(chē)位原則上以“個(gè)”劃分定著物單元。

每個(gè)定著物單元與所在國(guó)有建設(shè)用地宗地設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元。單建地下車(chē)位原則上作為一個(gè)定著物單元，與其占用的國(guó)有建設(shè)用地宗地設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元。

解讀：

這個(gè)應(yīng)該比較好理解了，車(chē)位的定價(jià)和估值，不以面積大小來(lái)衡量。

在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，因?yàn)榫嚯x單元門(mén)的遠(yuǎn)近、停車(chē)入庫(kù)的便捷度、因消防，污水井，通風(fēng)等造成的層高降低、子母車(chē)位等，車(chē)位售價(jià)會(huì)有差異。

這個(gè)定價(jià)差異與高層住宅因?yàn)闃菍?，景觀，東西邊套等一樣存在。實(shí)際上車(chē)位能做到無(wú)差異化嗎？車(chē)位比房子差異化更加明顯啊。比如，子母車(chē)位的價(jià)值算一個(gè)是否合理？

三、申請(qǐng)配建地下車(chē)位首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請(qǐng)。

單獨(dú)申請(qǐng)配建地下車(chē)位首次登記的，應(yīng)提交配建地下車(chē)位符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收材料、調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告、稅費(fèi)繳納憑證等材料。配建地下車(chē)位用于轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提供確認(rèn)地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓后屬于權(quán)利人專有和共有部分的面積，以及確認(rèn)車(chē)位劃分、編號(hào)等材料。

配建地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)遵守有關(guān)地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定。配建地下車(chē)位和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓的，可一并申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

解讀：這個(gè)是非常焦點(diǎn)的事情。

①開(kāi)發(fā)商不能提前銷(xiāo)售車(chē)位

這樣的好處是，車(chē)位實(shí)際周邊情況清晰。問(wèn)題是，車(chē)位的銷(xiāo)售回款難度都增加了。房子都賣(mài)完了，哪有營(yíng)銷(xiāo)置業(yè)顧問(wèn)愿意留下來(lái)賣(mài)車(chē)位？營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)也花完了，哪有額外預(yù)算去推廣車(chē)位。

這對(duì)于業(yè)主而言，也未必是好事。要知道，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)逼著你買(mǎi)，你也就買(mǎi)了。就好比當(dāng)初的房子，“被忽悠”的最后都是贏家。

②“提交，稅費(fèi)繳納憑證”意味著需補(bǔ)交土地金？

這個(gè)問(wèn)題，是現(xiàn)在很多城市都遇到的真實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商不會(huì)自己去承擔(dān)相關(guān)成本的增加，當(dāng)然小業(yè)主更加不愿意。原本地庫(kù)的成本已經(jīng)很高，導(dǎo)致車(chē)位售價(jià)高企，再攤?cè)胍恍┒愘M(fèi)成本，會(huì)造成車(chē)位的銷(xiāo)售難度增加。

四、申請(qǐng)單建地下車(chē)位首次登記的，應(yīng)一并辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地下車(chē)位所有權(quán)登記。

單建地下車(chē)位符合國(guó)土空間規(guī)劃但未辦理地下空間用地手續(xù)的，可按照本意見(jiàn)辦理地下車(chē)位登記。

解讀：

這個(gè)方向有利于解決部分異地配建或單獨(dú)車(chē)位用地的歷史遺漏確權(quán)問(wèn)題?；蛟S未來(lái)我們會(huì)看到很多單獨(dú)城市用地用來(lái)建設(shè)車(chē)位。畢竟車(chē)位亦可以收租，轉(zhuǎn)讓，抵押融資，似乎是一門(mén)挺好的生意。

五、地上建筑物所有權(quán)已辦理轉(zhuǎn)移登記，其所有權(quán)人因購(gòu)買(mǎi)等實(shí)際使用配建地下車(chē)位，該地下車(chē)位已辦理首次登記的，由轉(zhuǎn)讓雙方持購(gòu)買(mǎi)合同、稅費(fèi)繳納憑證申請(qǐng)辦理地下車(chē)位轉(zhuǎn)移登記；該地下車(chē)位未辦理首次登記的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供配建地下車(chē)位符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收材料、調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告等，配合購(gòu)買(mǎi)人辦理地下車(chē)位登記。

解讀：

這個(gè)對(duì)于有些車(chē)位多年不售，或者售了部分還有大部分未售的房企而言，要值得重視了。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，已經(jīng)銷(xiāo)售的無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位業(yè)主，有權(quán)利去主張獲得車(chē)位產(chǎn)權(quán)。而實(shí)際操作中，多數(shù)是以租代售，并未補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用，甚至很多城市，地上住宅是單獨(dú)竣備的，為了銷(xiāo)售方便，有些項(xiàng)目根本是不去竣備地庫(kù)。這些遺留問(wèn)題將會(huì)扯皮到車(chē)位確權(quán)。

判斷，大概率，有些房企多一事不如少一事，加上全年銷(xiāo)售額的短缺等原因。會(huì)考慮把之前未售的一些存量資產(chǎn)（車(chē)位）重新梳理后盡快銷(xiāo)售，全部賣(mài)完了，既成事實(shí)后，有利于切割與項(xiàng)目公司的主體關(guān)系。

另外，后半條，未辦理產(chǎn)權(quán)的已售車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要配合登記。姑蘇建議多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者就不要強(qiáng)求了，有產(chǎn)權(quán)有好處也有短處，比如再交易，哪個(gè)容易？想想？

六、對(duì)經(jīng)依法批準(zhǔn)，將原有地下空間改建、擴(kuò)建、改用為地下車(chē)位申請(qǐng)登記的，還應(yīng)提供改建、擴(kuò)建、改用后的建設(shè)工程符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收等材料。

解讀：

這條主要針對(duì)的企業(yè)主體，個(gè)人涉及的情況較少。

七、登記機(jī)構(gòu)已獲取地下車(chē)位符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收材料、調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告等材料的，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。

解讀：

算是服務(wù)企業(yè)的條文。

八、本意見(jiàn)實(shí)施前，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，符合相關(guān)規(guī)劃許可條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不計(jì)算容積率、不計(jì)土地出讓價(jià)款的配建地下車(chē)位，可按本意見(jiàn)相關(guān)要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

本意見(jiàn)實(shí)施前，已依法辦理的地下車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（含不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法辦理的房產(chǎn)證、土地證）繼續(xù)有效。

本意見(jiàn)有效期5年。

解讀：

這條再次明確告知某些無(wú)知之人。地下車(chē)位是不計(jì)入公攤的，是沒(méi)有資格要求開(kāi)發(fā)商“免費(fèi)”給全體業(yè)主所用的。當(dāng)然，反之計(jì)入公攤的，開(kāi)發(fā)商都不具備銷(xiāo)售資格，業(yè)主拿去就是。

當(dāng)然，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，但如自己小區(qū)莫名的有車(chē)位被推出來(lái)銷(xiāo)售的時(shí)候，多個(gè)心眼就是。