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學區(qū)房價格調(diào)查:一路之隔單價差上萬

來源:北京晚報-- 2012-08-28 08:46:55 字號:TT

  要開學了,學區(qū)房又成為不少人的關注點。多家中介的監(jiān)測顯示,今年以來,學區(qū)房的價格上漲兇猛:少則千元,多則萬元。目前,各個區(qū)域房況相似的學區(qū)房與非學區(qū)房,價差平均達到25%左右,還有擴大趨勢。

  典型案例

  一條馬路隔出兩個世界

  “這條胡同以北,新風南里、北里,新外大街甲8號院的房子是學區(qū)房,均價已經(jīng)50000元以上了,即使朝向、房況較差的,也都45000元以上。胡同南邊是新明胡同

的房子,不是學區(qū)房,均價40000元左右。就隔這么一條胡同,房子就能差5000元到1萬元。”昨天,記者跟隨一家中介的經(jīng)紀人小陳來到了馬甸橋西南的居民區(qū)看房,從新康街北側(cè)的一條胡同進去后,小陳這樣介紹說。

  80平方米左右的二居室,位于這條胡同南側(cè)的一棟塔樓里,業(yè)主報價320萬元。一進門,房主就非常實在地說:“您要為孩子上學,要考慮清楚,這房子上不了育翔小學?!?/p>

  從這棟樓出來向北,記者又隨小陳來到新風北里一套60平方米的房子里。這套房子位于一棟紅色小板樓里,南北通透,業(yè)主報價330萬元。

  小陳告訴記者,來這個區(qū)域買房的客戶,70%是為孩子上學。這個區(qū)域除了育翔小學,還有市重點中學北師大二附中?!拔覀冏罱鼊偝山灰惶仔嘛L南里的學區(qū)房,一個4層的4居,111平方米,成交價568萬元,這么大的房子,單價都51000元了,面積小的,就更貴了。這套房剛掛出來的時候,連我們店長都說,這么貴,哪兒賣的出去呀,結(jié)果兩個星期就賣出去了,誰都沒想到?!?/p>

  小陳說,“您要不是非買這一片的學區(qū)房,西邊靠二環(huán)的今典花園報價也就4萬元,北三環(huán)邊的冠城園報價才35000元,都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志強園、文慧園、月季園更便宜。這兩個區(qū)域的房子不是西城的,屬于海淀。西城的房子因為好學校多,都比較貴,德外大街東邊六鋪炕、黃寺一帶,因為是西城重點小學西師附小的學區(qū)房,價格也都在45000元以上?!?/p>

  之后,小陳帶記者看了學院南路的兩套房子,一套建于上世紀80年代,58平方米小兩居,總價181萬元,單價僅31000元;一套為56平方米一居,總價200萬元,單價37000元?!斑@兒的房子離二環(huán)更近,交通、生活都很方便,就是不是學區(qū)房?!毙£愓f。

????在看房過程中,記者發(fā)現(xiàn),小陳對該區(qū)域的學校及入學行情如數(shù)家珍,能清楚地區(qū)分“電腦派位”、“推優(yōu)”、“點招”等專業(yè)術語,甚至知道哪個小學剛換了校長等信息?!昂唾I房的客戶聊的都是這些,我都可以改行給家長做‘入學指導’了?!毙£愰_玩笑說。

????市場現(xiàn)象

????學區(qū)房價格越漲越瘋

????據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,今年3月份成交量開始上漲時,學區(qū)房價格就開始緩慢上調(diào),六七月份價格快速上漲,漲幅少則千元,多則萬元,與周邊區(qū)域二手房成交均價差距拉大。

  西城區(qū)重點學?;食歉W周邊是本市二手房最貴的區(qū)域之一,學區(qū)房大紅羅廠小區(qū)的房子報價在65000元至70000元之間,大拐棒胡同和毛家灣胡同的房子報價在55000元至65000元之間;而非學區(qū)房愛民里的房子報價在46000元左右。

  皇城根小學的低年級部在其西側(cè)的國家京劇院附近,周邊富國里小區(qū)的二手房均價4.5萬元,一套83平方米的房子,報價375萬元。之所以相對較低,是因為該小區(qū)的房子雖然離皇城根小學低年級部很近,但并不是該小學的學區(qū)房。根據(jù)小區(qū)劃片,在此落戶的孩子對應小學是官園小學。

  東北二環(huán)外和平里九小是東城區(qū)重點小學,其周邊和平街7區(qū)的房子是該小學東城戶籍的學區(qū)房,雖然房況差一些,均價也超過4萬元。而僅隔一條青年溝路,馬路另一側(cè)的和平街8區(qū)就是朝陽地界的非學區(qū)房了,一套63平方米的小兩居,總價210萬元,單價3.5萬元。離該小學更遠一些的柳芳北里、光熙門北里,均價在3萬元左右。

  海淀區(qū)雙榆樹附近的科源小區(qū)緊鄰中關村二小,也是該校的學區(qū)房,目前有十幾套房子在售,其中一套83平方米的小三居,總價380萬元,單價46000元;另一套62平方米的小兩居,單價更貴,達到48000元。周邊非學區(qū)房,雙榆樹東里一套64平方米房子,總價240萬元,單價37500元;商品房滿庭芳園,精裝修94平方米的二居,業(yè)主報價335萬元,單價35000元。

  豐臺南三環(huán)蒲黃榆區(qū)域的一師附小附近,其學區(qū)房的樓盤有景泰東里,銷售單價為29000元,而周邊二手房單價基本在25000元左右。

  市場分析

  學區(qū)房是怎么漲起來的

  在購房人金女士的記憶中,西師附小周邊六鋪炕二區(qū)的房子均價應該在4萬元出頭。時隔半年,當她再次關注該區(qū)域的學區(qū)房時,報價50000元的房子已經(jīng)比比皆是了。

  房產(chǎn)經(jīng)紀人程遠在這個區(qū)域干4年多了。學區(qū)房價格的這輪上漲,他也沒想到。“六鋪炕一、二、三區(qū)都是西師附小的學區(qū)房。之前,價格穩(wěn)定了兩年左右,當時我們都覺得單價4萬元,差不多到頂了,沒想到現(xiàn)在奔著5萬去了?!?/p>

  程遠明顯感覺到房價上漲,是在今年5月份,特別是降息之后。“以前看的人挺多,但真正成交的少。5月份,成交量一下子比之前翻了一番,連以前沒人看的幾套朝北、頂層的也賣出去了。到7月中旬,單價不超45000元的基本都成交了。再往后,47000元的價格都有成交的?!?/p>

  分析成交量和價格上漲的原因,程遠認為,還是有實際需求,“過了5月,本來就是學區(qū)房租售的高峰期,加上降息,一些購房人對房價的預期變了,并且擔心通脹,房價再漲起來,就迅速出手了?!?/p>

  程遠說,買學區(qū)房的人年齡多在35歲左右,有一定財富積累,甚至還有一兩套房子,賣一買一,壓力并不大。根據(jù)他所在門店的統(tǒng)計,在六鋪炕、馬甸南村一帶買學區(qū)房的人,50%是原戶籍在朝陽區(qū)的,60%是一次性付款,購房目的就是孩子落戶上學。

  學區(qū)房房價漲得快,還有一個因素是出房少?!斑@些區(qū)域的房子出行、購物方便不說,基本都是當年單位分的房,物業(yè)費、停車費都少,還有許多熟悉的老鄰居,除非特殊情況,如年紀大了,爬樓爬不動了等原因,很少有賣房的?!?/p>

????程遠認為,學區(qū)房房價這輪上漲,有非理性的成分。比如他的一個客戶買房時還不知道具體面積呢,就交了錢。從8月中旬開始,雖然新補充了一批新房源,但這個區(qū)域?qū)W區(qū)房的成交速度和成交量明顯降下來了,證明一部分人對這個價格是不認可的。

????房價心態(tài)

????這就是一個“金蛋”

????吳先生在西單實驗二小附近的佳慧雅園有一套60多平方米的小兩居,對于吳先生來說,這套房就是一個“金蛋”。

????目前,吳先生以每月5300元的價格,把房子出租給了一戶學生家庭。同時,也在網(wǎng)上掛著出售信息:總價350萬元,單價58000元。掛了3個月了,雖然看房者寥寥,但吳先生并不著急。

????“我為什么掛這么高呢?北京有幾個實驗二小呀。我這房子要賣了,就買不來了?!睂τ谶@套房子,吳先生雖然掛著出售,但心里有很強的“舍不得”。

  “真的太瘋狂了”

  今年4月,楊女士第一次看和平里7區(qū)的房子時,60平方米的房子,業(yè)主報價215萬元,但楊女士一直希望能買到再便宜一些的。

  兩個月過去了,這邊的房子一平方米一千元一千元地往上漲,讓楊女士越來越著急,“這房價太瘋狂了,真是太瘋狂了。”從6月份開始,楊女士幾乎每天看房,最后以240萬元的價格買了一套60多平方米的小兩居。“再不買,可能245萬元也買不下來了?!睏钆空f。

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