剛需暖場中高端房受青睞 豪宅入市走低價路線

????進入6月份以后，在剛需市場的帶動下，新房成交量有所回升，市場回暖的呼聲也越來越高。剛需“暖場”后，中高端樓盤開始入市，并且引起了較好的市場反響。據(jù)不完全統(tǒng)計，8月份將有17個樓盤入市，其中大約八個中高端項目。業(yè)內(nèi)人士表示，中高端樓盤入市，會吸引更多潛在的中高端客群積極出手，大中戶型成交量在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”中比重有望進一步增加。

????大中戶型成交比重增加

????從全國范圍來看，

2012年上半年，在貨幣政策微調(diào)、地方政府微調(diào)政策等的促進下，主要城市首次置業(yè)等剛性需求凸現(xiàn)推動普通住宅成交量持續(xù)上升。與此同時，改善性需求也逐步釋放，中高端住宅項目成交逐漸活躍。

????據(jù)中國價格指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年2月以來，一線城市北京、上海的中高端住宅成交套數(shù)占全市商品住宅的比重明顯提高。歷史數(shù)據(jù)顯示，中高端住宅成交量占比在市場好的時期普遍較高，上半年特別是5~6月部分城市中高端項目的熱銷也證明了目前市場熱度的提升。

????而在二線城市部分中大戶型和高價項目熱銷。二季度重點城市小戶型成交占比下降，中大戶型成交占比明顯上升。而青島小戶型占比下降比較明顯，二季度比一季度下降8%，2月以來中高端成交占比上升勢頭明顯，2季度比較穩(wěn)定，6月略有下降。但是，總體來看，大中戶型呈現(xiàn)上升趨勢。

????豪宅入市也走低價路線

????早在“金三銀四”就有部分豪宅項目入市，尤其是中海紫御觀邸項目，狂降百萬取得了較好的銷售業(yè)績。而后，6月底，積蓄兩年的豪宅大盤——青島華潤中心悅府開盤，起價25000元/平方米，均價28000元/平方米，僅2小時銷售8億元。位于西海岸的龍湖原山于6月24日開盤，首期66套別墅，起價370萬元/套，當(dāng)場售罄。

????代表性豪宅樓盤的低價入市，帶活了中高端市場。同樣帶動了更多的豪宅項目積極入市。其中，香山美墅已于7月14日在浮山香苑舉行產(chǎn)品推介會，預(yù)計8月中旬推出銷售，首期將推別墅和多層房源，項目產(chǎn)品類型涵蓋聯(lián)排別墅、退臺洋房、瞰景公寓，房源面積在130~280平方米之間，戶型以三室、四室為主，項目綠化率為55%，目前高層已經(jīng)施工至8層左右，多層施工至3層左右，預(yù)計2013年年底交付。

????調(diào)控持續(xù)稀缺豪宅“好賣”

????業(yè)內(nèi)人士表示，中高端市場受調(diào)控政策影響，受到了一定程度的壓制。近期，在政策微調(diào)和貨幣政策的影響，市場轉(zhuǎn)暖跡象明顯，一些豪宅開始入市，擴大了這部分人群的選擇范圍。一些購買力重歸市場，從而提升了大中型房產(chǎn)在總成交量中的比重。尤其是在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，這部分比重有望進一步增加。

????中國價格指數(shù)研究院青島分院分析師認(rèn)為，從市場大勢來看，隨著促銷優(yōu)惠力度加大，改善型需求正逐漸釋放，促進了近期中高端住宅或大戶型項目成交的走熱。在熱點城市市場已有明顯回升的情況下，貨幣政策在下半年仍可能繼續(xù)微調(diào)，若此時針對改善需求的政策放松，將會促使成交量進一步反彈，助推價格上行，不利于房地產(chǎn)調(diào)控成果的鞏固。

????對于未來豪宅入市的走勢，島城分析人士龍江表示，總體來看，由于青島樓市庫存仍處高位，在宏觀調(diào)控政策不改變的情況下，樓市整體依舊是供大于求的買方市場格局，降價跑量是唯一的途徑。對于豪宅市場來看，稀缺樓盤依舊供不應(yīng)求。