三區(qū)域領(lǐng)跌青島樓市 10萬(wàn)住宅壓手里壓力山大

????在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部表示限購(gòu)令到期明年將繼續(xù)實(shí)施之后，12月15日，青島市政府辦公廳下發(fā)《青島市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策的通知》。盡管這是不少人預(yù)料之中的事，但仍在樓市掀起了些許波瀾。在“限購(gòu)令”的高壓下，今年前11個(gè)月樓市成交低迷，明年，青島的樓市還要“過(guò)冬”。

????不松綁

????限購(gòu)令明年繼續(xù)執(zhí)行

????12月15日，市政府辦公廳下發(fā)通知稱，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公

????不景氣

????今年前11月價(jià)量齊跌

????青島的限購(gòu)令于今年1月30日發(fā)布，限購(gòu)令發(fā)布后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響，由于投資性的購(gòu)房需求受到限制，市區(qū)新房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的下降，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到昨天為止，青島新建住宅的成交量?jī)H有83854套。 “到本月月底，成交量如果能達(dá)到9萬(wàn)套，也比去年全年的成交量少了一萬(wàn)套。 ”島城樓市分析人士張杰介紹說(shuō)。在成交量下降的同時(shí)，房屋成交價(jià)格也在不斷走低，2月份，新建住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.4%。而在11月份，環(huán)比則下降了0.4%。

????不出手

????開發(fā)商開始打算“貓冬”

????記者從島城多家開發(fā)商處了解到，臨近年底，一些尚未開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)的項(xiàng)目已開始“貓冬”，等待明年春節(jié)過(guò)后再啟動(dòng)銷售。

????“從10月份起，青島的樓市都出現(xiàn)了降價(jià)的現(xiàn)象，到了11月份，降價(jià)的樓盤更多了，但降價(jià)后有些項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)銷售火爆的情況，反而使更多的購(gòu)房者處于了觀望的狀態(tài)。 ”張杰分析說(shuō)，此后，有些樓盤也想降價(jià)跟進(jìn)，但擔(dān)心效果不理想，于是決定再等等看。

????“冬季是房地產(chǎn)銷售的淡季，現(xiàn)在我們也不準(zhǔn)備采取降價(jià)促銷的手段，準(zhǔn)備等到明年春節(jié)過(guò)后，再啟動(dòng)市場(chǎng)。 ”島城一家開發(fā)商的營(yíng)銷經(jīng)理說(shuō)。

????中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)下跌已逐步形成共識(shí)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)明確。開發(fā)商降價(jià)力度提升，超過(guò)20%的實(shí)質(zhì)性降價(jià)不斷涌現(xiàn)；但成交面積依然低位徘徊，購(gòu)房者的觀望情緒愈發(fā)明顯。預(yù)計(jì)從12月份開始的6至12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)還有可能有10-20個(gè)點(diǎn)的下調(diào)，部分之前已經(jīng)明顯下調(diào)的區(qū)域甚至可能繼續(xù)下跌。2012年樓市有可能成為近十年商品房住宅市場(chǎng)最冷清的一年。

????不好賣

????二手房?jī)r(jià)格跌幅最大

????昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況表明，11月我國(guó)新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市僅有5個(gè)。統(tǒng)計(jì)顯示，漲幅最大的是貴陽(yáng)，也僅是0.2%；蘭州等4個(gè)城市均為0.1%。

????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島新建住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.3%，同比也僅上升了1.2%。其中，新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，同比上升了1.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.7%，為今年以來(lái)最大降幅。

????新建商品住宅中，90平米及以下的住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.5%，同比上升了0.9%；90平米至144平米的住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.2%，同比上升了1.9%；144平米以上的住宅價(jià)格，環(huán)比下降了0.2%，同比上升了0.6%。

????二手住宅中，90平米及以下的住宅價(jià)格環(huán)比下降了0.3%，同比上升了0.8%；90平米至144平米的住宅價(jià)格，環(huán)比下降了0.8%，同比上升了0.3%；144平米以上的住宅價(jià)格，環(huán)比下降了1%，同比上升了0.8%。

????相關(guān)鏈接

????三大區(qū)域領(lǐng)域跌青島樓市

????今年10月份以來(lái)，青島三大區(qū)域開始率先“領(lǐng)跌”，這三大片區(qū)分別是白沙灣區(qū)域、李滄片區(qū)和市北CBD區(qū)域。

????白沙灣是今年樓市中率先降價(jià)的區(qū)域，龍湖地產(chǎn)最先推出6000元/平方米的住宅，之后，感受到市場(chǎng)壓力的周邊樓盤相繼降價(jià)。李滄是今年價(jià)格戰(zhàn)較為激烈的區(qū)域，芳馨園起價(jià)5880元/平方米開盤，中海國(guó)際社區(qū)均價(jià)9200元/平方米開盤。之前的萬(wàn)科生態(tài)城起價(jià)6885元/平方米開盤。

????第三個(gè)降價(jià)區(qū)域是市北CBD，市北區(qū)CBD核心位置的新盤燕歸堂新房起價(jià)10888元/平方米，均價(jià)在11888元/平方米，其周邊的樓盤也以價(jià)格戰(zhàn)相應(yīng)對(duì)。

????“明年的降價(jià)區(qū)域可能還會(huì)擴(kuò)張?！庇嘘P(guān)人士分析說(shuō)。從整體上看，限購(gòu)政策對(duì)各個(gè)城市的成交量和成交價(jià)格均有明顯的影響，房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購(gòu)政策取得了階段性成效。另一方面，限購(gòu)令也收窄了房?jī)r(jià)漲幅。不少分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入“深度下調(diào)通道”。

????十萬(wàn)住宅壓在手 地產(chǎn)商們心里急

????今晨，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了到目前為止青島新建商品房的相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，新建商品房存量為 142196套，新建住宅107965套，達(dá)到了歷史最高位。記者今晨查閱了北京和上海兩地的新房存量，發(fā)現(xiàn)青島的存量住宅與上述兩地不差上下。

????昨天的青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，到昨天為止，全市可售樓盤數(shù)量為1227個(gè)，可售總套數(shù)為142196套，可售總面積為1577萬(wàn)平方米。其中，新建住宅存量為107965套，面積1132萬(wàn)平方米。

????北京新房存量情況如何？記者昨天從北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的網(wǎng)站上獲悉，北京市目前可售的新建房屋套數(shù)為157101套，其中，住宅的套數(shù)為87827套。上海市的新房存量如何？昨天，記者從上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，到昨天為止，上海新建商品房存量為138583套，其中住宅為66241套。

????以上數(shù)據(jù)顯示，目前，青島新建住宅的數(shù)量已超過(guò)了北京和上海。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，截至10月底，在全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)政策最嚴(yán)格的10個(gè)城市中，樓市庫(kù)存積壓已達(dá)到6044.46萬(wàn)平米，庫(kù)存積壓增加了28640套。而前九月住宅新開工面積為124115萬(wàn)平米，同期住宅的竣工面積則為39953萬(wàn)平米，差額高達(dá)8.5億平米。對(duì)此，有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，全國(guó)性的庫(kù)存積壓高點(diǎn)可能在明年三月左右達(dá)到。

????各方觀點(diǎn)

????李稻葵：下跌不會(huì)超15%

????“限購(gòu)”政策堅(jiān)定的支持者，央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心李稻葵的觀點(diǎn)是：未來(lái)兩三年，房?jī)r(jià)上漲不可能，但房?jī)r(jià)下跌不會(huì)超過(guò)15%。

????至于未來(lái)的限購(gòu)政策是否會(huì)長(zhǎng)期執(zhí)行下去，李稻葵表示，“最有可能的是房地產(chǎn)價(jià)格略有下降，地方政府限購(gòu)政策會(huì)放寬一點(diǎn)，微調(diào)微調(diào)，交易量上升一些，再降下來(lái)再微調(diào)，一定是這樣一個(gè)博弈的過(guò)程。 ”

????侯云春：重點(diǎn)調(diào)控“三種房”

????國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任侯云春在不久前舉行的企業(yè)家論壇上指出，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控不能僅以房?jī)r(jià)漲落作為指向，房地產(chǎn)泡沫調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在空房、閑房和大房。

????侯云春指出，房地產(chǎn)發(fā)展要兼顧3個(gè)目標(biāo)：一是滿足人們合理的住房需求，二要支撐和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，第三要節(jié)約資源，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)3個(gè)方面綜合考慮房地產(chǎn)。應(yīng)針對(duì)目前住房過(guò)度投機(jī)和作為居民投資的對(duì)象來(lái)出臺(tái)一些調(diào)控政策，主要是要加大在保有環(huán)節(jié)的成本，開征物業(yè)稅，使住房能真正回歸到居住者手中。

????尹伯成：向存量房征房產(chǎn)稅

????“向全國(guó)推廣房產(chǎn)稅是必然趨勢(shì)。新的試點(diǎn)城市肯定會(huì)向存量房征收房產(chǎn)稅，如不向存量房開刀，新的試點(diǎn)就沒(méi)有意義了。 ”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成近日表示，財(cái)政部、住建部、發(fā)改委等部門將在年底前就滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并進(jìn)一步討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。而擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍和向存量房征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，無(wú)疑是重點(diǎn)議題。（記者 蘆智峰 徐美中）