【原因四】首付能力不夠

????房?jī)r(jià)終于開始松動(dòng)，樓市調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。房?jī)r(jià)是真降還是假摔？購房者買還是不買？在多重政策疊加下，開發(fā)商資金還能維持多久？

????6日，濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳，前來辦理房產(chǎn)交易手續(xù)的人明顯減少。記者郭建政攝

????房?jī)r(jià)終于開始松動(dòng)，樓市調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。房?jī)r(jià)是真降還是假摔？購房者買還是不買？在多重政策疊加下，開發(fā)商資金還能維持多久？連日來，記者深入樓市，探房企，訪市民，傾聽各方聲音，

????12月3日是周六，在濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)的林強(qiáng)早早起床趕往公司。林強(qiáng)說，他們有兩個(gè)在售樓盤，開盤四五個(gè)月了，至今還有大量房子沒賣出去。

????銷售冠軍

????沒了用武之地

????按照慣例，周六看房的人比平時(shí)多，但林強(qiáng)再次失望了。他徘徊在鴉雀無聲的售樓大廳，渾身冷颼颼的。整個(gè)上午，他沒看到一個(gè)客戶，偶爾響起的電話鈴聲是那么刺耳。

????這個(gè)周六，剛結(jié)婚的濟(jì)南市民李恒夫婦正在租來的兩室一廳里，招呼著幾個(gè)好友打夠級(jí)。這些年輕人都沒房子。李恒說，房子一定要買，但不著急。“新聞天天說房?jī)r(jià)要降，等等再說”。

????售樓小姐王雅君比他們無聊多了。在闊氣的售樓處，王雅君百無聊賴地用手機(jī)Q Q聊天。王雅君是個(gè)年輕的“老江湖”，別看她只有27歲，但干這行已有五六年了，伶牙俐齒，經(jīng)驗(yàn)豐富，是這里的銷售冠軍，現(xiàn)在她渾身的本事似乎沒了用武之地。

????“我知道，他們都在消磨時(shí)間，但大環(huán)境不好，再逼他們也沒用?！蓖跹啪纳纤緟窃堰@一切都看在了眼里，但他沒有戳穿他們。身在其中，他能體會(huì)他們的難處。

????“團(tuán)購、特價(jià)、打折，該用的營(yíng)銷手段都用上了，但成交依然沒有起色?！辟u不出房子，林強(qiáng)很著急，這個(gè)年輕的營(yíng)銷經(jīng)理和他的銷售團(tuán)隊(duì)壓力與日俱增。

????林強(qiáng)回憶：“六月份還相對(duì)樂觀，每周積累的客戶最高能到30個(gè)，而在此后的七八九三個(gè)月，每周積累客戶的數(shù)量直線下降，從十個(gè)到幾個(gè)，再到幾個(gè)星期都積累不到一個(gè)?！?/p>

????吳元江還透露，現(xiàn)在成交的房源大都是面積小、總價(jià)低的低端房，而且有一半以上的房源是團(tuán)購客戶，現(xiàn)在這部分需求也戛然而止，數(shù)百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

????投資買房

????如意算盤打錯(cuò)了

????“房?jī)r(jià)降是降了，但2013年才交房，萬一開發(fā)商跑了怎么辦？”住在濟(jì)南燕山立交橋附近的李毅然打算把父母接到濟(jì)南，他看中的一個(gè)樓盤88折促銷，算下來每平米降1000多元，非常劃算，但他不敢買，更傾向買現(xiàn)房。

????李芳的經(jīng)歷則有點(diǎn)冷幽默。最近一個(gè)月，李芳只忙活了一件事，就是發(fā)動(dòng)各種關(guān)系退房。年初看到房?jī)r(jià)還有不斷攀高的趨勢(shì)，李芳托關(guān)系搶了一套。她打的算盤是，等房?jī)r(jià)再漲漲轉(zhuǎn)手賣了，少說也能賺一二十萬，但房?jī)r(jià)降了，愿望似乎落空了，她想趕緊把房退了。

????李芳買房，幾乎買在了最高點(diǎn)上。濟(jì)南一家地產(chǎn)網(wǎng)站監(jiān)控了這個(gè)樓盤的價(jià)格走勢(shì)：2010年開盤后，這個(gè)樓盤的價(jià)格以30度角坡度直線上漲，半年后價(jià)格松動(dòng)，10月份后，由于不斷推出特價(jià)房和打折促銷，該樓盤均價(jià)降了，130平米售價(jià)97萬。

????一周過去了，李愛明激動(dòng)的情緒還是難以平靜下來。11月28日，他和其他業(yè)主發(fā)起了“占領(lǐng)售樓處”行動(dòng)，致使一樓盤售樓處當(dāng)天無法對(duì)外開放，在省城引起軒然大波。

????“開盤時(shí)，每平米8500元至9000元，現(xiàn)在內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格降到6000元至6500元，90平米的房子兩個(gè)月?lián)p失二十幾萬元?！崩類勖?月買的房。買了房的業(yè)主普遍認(rèn)為，“內(nèi)部特惠”就是變相降價(jià)，開發(fā)商降價(jià)，使業(yè)主資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。

????“看走眼”的還真不少，錢平對(duì)此有親身體會(huì)。因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，錢平和濟(jì)南幾大開發(fā)商關(guān)系熟絡(luò)。以前親朋好友找他，無非是想走后門買房，現(xiàn)在買房的沒有，退房的倒有三個(gè)。

????完不成銷售任務(wù)

????走馬換將

????由于銷售不暢，年度銷售計(jì)劃已成為絕大部分開發(fā)企業(yè)不可能完成的任務(wù)?！拔覀兡甓然乜钊蝿?wù)10億左右，而目前到賬回款不超過6個(gè)億，任務(wù)基本無望完成?！鼻鄭u一在售項(xiàng)目售樓處，開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人王英杰坦言。

????濟(jì)南一家開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理徐偉也在私下透露，直到9月底，他們的年度銷售任務(wù)才勉強(qiáng)完成三分之一。

????山東中原投資顧問總監(jiān)薄夫利估計(jì)，在濟(jì)南有九成甚至九成以上的在售項(xiàng)目，都完不成今年的銷售任務(wù)，外來的一線開發(fā)企業(yè)也在其列。他說：“金九銀十都成了泡影，指望年底沖刺實(shí)在是異想天開?！?/p>

????數(shù)據(jù)或許更具說服力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，濟(jì)南商品房成交急劇萎縮，其中11月21日到11月27日，濟(jì)南共成交商品房768套，比前一周減少524套，環(huán)比下跌40.56%。而調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月份，青島住宅成交面積同比下滑56%。

????由于年底的計(jì)劃報(bào)表將十分難看，濟(jì)南地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有傳言，大批在售項(xiàng)目將面臨重大人事調(diào)整，包括銷售部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人在內(nèi)，年底將被“走馬換將”。

????采訪中，一家外來企業(yè)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人苦著臉說，目前他們的人事調(diào)整還沒跡象，但據(jù)企業(yè)高層傳出的消息，由于銷售任務(wù)沒有完成，年底的績(jī)效、獎(jiǎng)金以及福利等都要大打折扣，而他的個(gè)人消費(fèi)計(jì)劃也面臨著重大調(diào)整。（記者張璐/經(jīng)采訪對(duì)象要求，文中部分被訪者姓名為化名）

????【普通市民】

????房子買了價(jià)降了，我快抑郁了

????■該出手時(shí)不出手，不該出手卻出手了。

????去年我為沒買房后悔，現(xiàn)在又為買了房揪心。

????我住在壽光。這兩年壽光房?jī)r(jià)一路高漲，壽光東城的一般樓盤已是4000元左右的均價(jià)。兒子接近結(jié)婚年齡，我接近退休，至今還住著單位沒有產(chǎn)權(quán)的集體公寓，買套自己的房子成了我最大的心愿。

????從2010年秋天開始，我陸續(xù)看過一些樓盤，當(dāng)時(shí)每平米3000多元，對(duì)照自己2000元左右的月收入，我感覺這價(jià)格有些高了。最重要的是，當(dāng)時(shí)樓市調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，我很怕自己剛一買完房?jī)r(jià)就會(huì)落?？磥砜慈?，最終沒有定下房子。

????本想等等看，可是從2010年秋冬至2011年春夏，壽光的房?jī)r(jià)又瘋長(zhǎng)1000元左右。那段日子，網(wǎng)上看到的信息、周圍聽到的話題，全是關(guān)于房子的。我們老家村里很多種大棚的人，也早早到城里買上了房子。房子讓人焦灼，好像沒有一套自己的房子，在這個(gè)世界上就沒有立足之地了。

????焦躁不安中，2011年9月初，我也簽下了一套準(zhǔn)現(xiàn)房。貸款買房后，我們家一個(gè)人的工資供房，另一人的收入要贍養(yǎng)老人、供孩子讀大學(xué)、幫兒子成家立業(yè)。誰知合同剛剛簽完，樓市真開始松動(dòng)了。壽光房?jī)r(jià)雖然沒有明降，可鋪天蓋地關(guān)于樓價(jià)要全國(guó)普降的信息已傳得無處不在了。

????該出手時(shí)不出手，不該出手卻出手了。想到自己因?qū)彿繒r(shí)機(jī)把握不好而可能給家庭帶來的經(jīng)濟(jì)損失，內(nèi)心已不僅僅是焦灼，后悔，一種深不見底的灰色情緒在心里潛滋暗長(zhǎng)，情緒沮喪到極點(diǎn)。這種心理極折磨人，我甚至懷疑自己是否得了抑郁癥。在風(fēng)起云涌的房?jī)r(jià)變化中，該怎樣煉就一雙慧眼？（壽光市民劉美榮）

????花錢大手大腳的日子，買房后終結(jié)了

????■貸款買房后，很快興沖沖的生活就被憂心忡忡代替了。

????做房奴已經(jīng)一年多了。昨天還跟老公嘮叨，眼看房?jī)r(jià)要跌了，咱這房子的水分馬上就被擠出來了，那銀行的貸款就真的成大山了。

????我們?nèi)ツ晗掳肽曩I房時(shí)，濟(jì)南的房?jī)r(jià)正如日中天。不過婚期在即，沒辦法，只能東借西湊，好歹湊齊了首付款，又從銀行貸了70多萬，興沖沖地買了一套二手房。

????很快，興沖沖的生活就被憂心忡忡代替了。因?yàn)槊吭乱€4000多元的貸款，花錢得算著花了，錢包里經(jīng)常唱空城計(jì)，讓我這個(gè)一向花錢大手大腳的人實(shí)在難以忍受，覺得特別的委屈。貧賤夫妻百事哀，因此家庭糾紛也頻繁而起，大多是圍繞一個(gè)錢字。

????做房奴很累。銀行的債逼著，你不得不像個(gè)奴隸一樣拼命工作掙錢，然后把血汗錢的大半恭敬地交給銀行。但是也感謝銀行給了我透支的機(jī)會(huì)，提前享受到擁有一個(gè)家的快樂。

????房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)降?誰知道究竟會(huì)怎樣?太難猜了，還是安心過房奴的生活吧。（濟(jì)南市民郭美）

????【開發(fā)商】

????開發(fā)商產(chǎn)生了恐懼情緒

????■我認(rèn)為，目前成交低迷、價(jià)格下降，不是市場(chǎng)的真實(shí)反映。

????進(jìn)入10月份后，開發(fā)商開始產(chǎn)生恐懼情緒。因?yàn)樵絹碓浇咏杲K，開發(fā)商對(duì)資金的需求越來越迫切。各項(xiàng)工程的款項(xiàng)需要支付、銀行貸款需要償還、年度銷售任務(wù)需要完成、上市企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表需要讓股民保持信心……

????其實(shí)留給開發(fā)商的降價(jià)空間非常有限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)這些年并沒有發(fā)生本質(zhì)變化，土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本都在逐步提高，開發(fā)商有限的降價(jià)空間，并不能從根本上解決老百姓的購房需求。另外，由于銀行收緊銀根，開發(fā)商的融資困難進(jìn)一步加劇，部分企業(yè)采用信托的方式以及民間借貸的方式進(jìn)行融資，進(jìn)一步加大了財(cái)務(wù)成本。

????我認(rèn)為，這次調(diào)控是政府的強(qiáng)制調(diào)控，成交低迷、價(jià)格下降，并不是真實(shí)的市場(chǎng)情況，反而是一種人為營(yíng)造的假象，一旦限購政策解除，市場(chǎng)需求將會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。

????政府調(diào)控不松動(dòng)，不少人對(duì)2012年的市場(chǎng)放棄了幻想，認(rèn)為房地產(chǎn)的冬天還將持續(xù)一年甚至更久的時(shí)間。我則把希望寄托在2013年的下半年，到那時(shí)調(diào)控政策才能夠真正有所松動(dòng)。（青島開發(fā)商劉博）

????【銷售】

????要賣出好業(yè)績(jī)，不降價(jià)不行

????■在資金回籠和利潤(rùn)率之間，開發(fā)企業(yè)必須做痛苦抉擇。

????今年3月份，有親朋好友咨詢關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的“業(yè)內(nèi)人士”，我一般給出的回答是“政府要調(diào)控了，目的無非是控制房?jī)r(jià)不要過快上漲，但是就供求關(guān)系來看，始終是供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)總體來說還是會(huì)漲的，只不過是快和慢的問題。所以看好了該買就買!”

????后來事實(shí)證明，我當(dāng)初的估計(jì)太樂觀了。最早受到?jīng)_擊的是高端項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化的客戶大部分是剛需型客戶，隨著剛需客戶不斷消化，部分售樓處出現(xiàn)零來訪客戶的現(xiàn)象。

????如今政府傳來的各種聲音表明，不會(huì)放松現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策，加之購房者已經(jīng)形成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下降的預(yù)期，所以今后要想實(shí)現(xiàn)好的銷售業(yè)績(jī)，沒有足夠的價(jià)格吸引力是絕對(duì)不可能的。在資金回籠和一定的利潤(rùn)率之間，開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行痛苦的抉擇。（濟(jì)南樓盤營(yíng)銷經(jīng)理張家源）

????【今年調(diào)控政策一覽】

????限購令

????1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)通知，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。濟(jì)南市規(guī)定，自2月25日起，濟(jì)南市區(qū)已有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房。2套及以上住房的家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。

????限貸令

????4月17日，國(guó)務(wù)院通知要求遏制房?jī)r(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。其中明確規(guī)定，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

????限購擴(kuò)容5條標(biāo)準(zhǔn)

????住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8月份提出的限購擴(kuò)容5條標(biāo)準(zhǔn):6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

????限購到期延續(xù)

????住建部相關(guān)人士12月4日證實(shí)，住建部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購政策將于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購政策進(jìn)行延續(xù)。（記者張璐整理）

????【買房故事】

????是時(shí)候換套大房了

????我跟妻子住在郊區(qū)，由于家離單位太遠(yuǎn)，每天天不亮我們就起床上班了，天黑了才到家，來回將近4個(gè)小時(shí)的路途，把我們折騰得筋疲力盡。現(xiàn)在看到房?jī)r(jià)下調(diào)，心里真是高興，希望通過國(guó)家調(diào)控，我們能換一套大一點(diǎn)的房子，要求不高，只要能住下一家人，離學(xué)校和單位近一點(diǎn)也就夠了。（濟(jì)南柳清文）

????離買房總差一步

????我是一個(gè)工薪族，每月工資只有兩千多元。我有一套面積很小的房子，早就想換套大一點(diǎn)的或再買一套，至今未能如愿。以前房?jī)r(jià)低時(shí)，手中沒有積蓄，等到有了幾萬元的時(shí)候，房?jī)r(jià)又蹭蹭地上去了，幾萬元錢連首付都不夠。國(guó)家剛開始調(diào)控時(shí)，我天天盼著房?jī)r(jià)降下來，現(xiàn)在房?jī)r(jià)略有松動(dòng)，銀行又不給貸款了。我離買房，總差那么一步。（章丘劉曰章）

????幸虧當(dāng)年下手快

????我岳父母原來住60多平米的房子，房子不是正向，又沒有集中供熱，冬天只能燒蜂窩煤取暖，生活很不方便。多年前，我們就打算幫岳父母改善住房條件。前年2月，我們終于買了房。今年岳父母搬進(jìn)了新房，寬敞明亮，通風(fēng)向陽，三室兩廳。入冬一供暖，室溫直上25℃，老人樂得合不攏嘴。幸虧我們及早下手，不然哪能完成老人的心愿。（濟(jì)南李瑞章）

????“啃老”滋味不好受

????我跟老婆租房結(jié)婚?，F(xiàn)在眼看著兒子要上學(xué)了，正好親戚在學(xué)區(qū)內(nèi)有一套住房要轉(zhuǎn)手，我們買房的念頭如干柴遇烈火，又熊熊燃燒起來。我們兩口子緊急召集老爸、老媽、岳父、岳母，經(jīng)討論最終達(dá)成共識(shí)，敲定了集資買房的一攬子計(jì)劃。四位老人傾囊相助，老婆淚眼婆娑，我的心里也很不是滋味。（青島房雪峰）

????為房奮斗也快樂

????畢業(yè)兩年半，我沒攢下什么錢，我連首付都付不起。家里父母年事已高，我也不愿意再去啃他們，畢竟供我到現(xiàn)在已經(jīng)很不容易。房子成了我這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的80后的硬傷，總覺得疙疙瘩瘩的，是踏入社會(huì)背上的最重的殼，身心疲憊。但是，生活總得繼續(xù)。房子是我們成家立業(yè)的“必備品”，我們?yōu)橹畩^斗，也因此快樂，這對(duì)我來說是一個(gè)新的開始。（臨邑吳香波）