內地樓市泡沫嚴重 租售比最高上千倍遠超美國

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　　我從2005年開始關注國內的房地產，每次和國內親友聊天，都會提及房子，這幾乎成了永恒的話題。

　　如果用國際最權威的租售比（房價除以月租金，超過160倍則是泡沫的開始）來看，即使在2005年，國內一線大城市，就已經有泡沫了。但也就是從2005年開始，中國房價向上飆飛，一飛沖天。雖然政府不斷出臺調控措施來抑制房價，可房價是越調越漲。

　　然而在美國，即使在次貸危機爆發(fā)之前房價處于最高位時，租售比也只剛超過200而已，比之上海北京的500到800倍，以及高檔公寓和別墅的上千倍來說，簡直不值一提。

　　歐美的房價為何漲不上天？

　　首先，歐美征收高額房產稅。

　　在歐美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已經去世，也必須要繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等，平均為2%，且房產稅的征收，是根據(jù)你所擁有房子的實際價值來征收的。也就是說，房價越漲，房產稅越高。如果稅率為3%的話，哪怕房價不漲，每33年（即使不算貸款利息），你的實際付出，便已超過了房價的一倍。

　　我一個好朋友，為了讓孩子能在好學區(qū)受教育，夫婦倆12年前在紐約上州，買下一幢50萬美元的房子，與克林頓總統(tǒng)退休隱居的地方是同一個社區(qū)，可以算是克林頓夫婦的鄰居，可見地段之好。前幾年房價猛漲，他們房產的市價一度高達100萬美元。有一次聚會相見，我恭賀他們成為“百萬富翁“了！沒想到他們苦笑道：”有什么好祝賀的。這幾年Property tax（房產稅）隨著房價年年漲，本來15000美元的稅，現(xiàn)在房價100萬，每年要交3萬美元的稅。再這樣下去，明年我們可能就住不起啦！“他們話音未落，“幸好“房價開始下跌，目前他們房子的市值，已回落到六七十萬美元，他們這才松了口氣，可見房產稅之犀利了。

　　其次，在歐美，房子和汽車一樣屬于消費品，并不是投資品，房價是進入CPI加以計算的。所以，一旦房價高漲，CPI超過5%的話，便屬于惡性通脹，政府就非得出重手。比如里根時代，美國一度惡性通脹，里根政府便連續(xù)加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應聲回落。

　　第三，歐美政府在征收了高房產稅之后，大量提供各種類型租金穩(wěn)定的房子，使大多數(shù)民眾并不需要非得購房而居。

　　事實上，在歐洲的多數(shù)國家，多少年來租房者和擁有住房的比例一半一半，大城市的租房比例則更高，像德國，更有高達57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國，在次貸危機爆發(fā)之前，擁有房子的屋主數(shù)量破了歷史最高紀錄，可依然有超過33%的人租房而住。

　　在歐美，租房而居，還是買房自住，對大眾來說只不過是不同的生活方式選擇而已。無論在理財上，以及其他方面，并無優(yōu)劣之分。

　　結論：在歐美，平均2%的房地產稅，是一個控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以，歐美的房價不可能像中國漲到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中國希望遏制投機炒房，使房價回歸正常的水平，不妨全面同時借鑒歐美這三個方法。（文/陳思進）