市區(qū)電梯換一遍需5.4億 資金缺口亟待填補(bǔ)(圖)

　　“目前僅市內(nèi)四區(qū)需交存專項(xiàng)維修資金的住宅建筑面積就超過2100萬平方米，這些資金該如何交存、怎么用，是關(guān)系到千家萬戶利益的大問題，必須盡快出臺解決辦法?！痹谑惺膶萌舜鷷谒拇螘h上，李其溫等28名代表提出了“關(guān)于加強(qiáng)我市房屋專項(xiàng)維修管理的議案”，關(guān)石青等18位代表也提出了“關(guān)于盡快出臺《青島市商品房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》的議案”，這46位代表都表達(dá)了對于我市房屋專項(xiàng)維修管理資金的共同關(guān)注。

　　【現(xiàn)狀】

　　維修金缺口或達(dá)32.1億

　　“房屋專項(xiàng)維修管理，是指房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。我市住房商品化改革以來，沒有建立統(tǒng)一完善的商品住宅專項(xiàng)維修管理制度?！弊鳛樽h案的發(fā)起人之一，李其溫代表告訴記者，市政府2001年頒布了《青島市城市房屋共用部位共用設(shè)施維修管理暫行辦法》，只對已售公有住房的共用部位和設(shè)施維修基金做出了相關(guān)規(guī)定，未對商品住宅專項(xiàng)維修資金做出規(guī)定，致使商品住宅專項(xiàng)維修資金歸集額為零。

　　“算起來，這個(gè)歸集額的缺口已達(dá)到了驚人的程度?！崩钇錅卮肀硎荆瑩?jù)初步統(tǒng)計(jì)，我市僅市內(nèi)四區(qū)需交存專項(xiàng)維修資金的住宅建筑面積約2139萬平方米?！斑@2000多萬平方米住宅應(yīng)該有多少維修資金呢？現(xiàn)在北京商品住宅專項(xiàng)維修資金交存額是多層住宅100元/平方米，高層住宅為200元/平方米，參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，僅市內(nèi)四區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集缺口就達(dá)32.1億元，這還不考慮高層住宅電梯等共用設(shè)施設(shè)備維修和更新費(fèi)用。”李其溫說，隨著新建住宅的不斷增多，如果不出臺具體辦法，專項(xiàng)維修管理資金的缺口還會越來越大。

　　【擔(dān)憂】

　　房屋維修引發(fā)糾紛

　　“由于制度缺失、維修責(zé)任不明等因素，因住宅專項(xiàng)維修問題引發(fā)的糾紛和上訪呈增長趨勢?！崩钇錅卮斫榻B說，2008-2010年投訴935起，其中共用部位及設(shè)施引發(fā)的投訴占37%，影響到居民安居樂業(yè)，消耗了大量的行政成本。隨著住宅使用年限的增長，專項(xiàng)維修的高峰即將到來，矛盾的集中爆發(fā)會日趨突出，將成為政府的沉重包袱，甚至成為社會不穩(wěn)定的重大隱患。亟待將這一影響民生和穩(wěn)定的問題擺到重要的議事日程，并加以全面解決。

　　國家對建筑工程規(guī)定了不同的保修年限，如屋面防水工程和有防水要求的外墻面為5年，外墻保溫層粘結(jié)、外墻涂料飾面為2年。之后出現(xiàn)質(zhì)量問題，共用部位維修費(fèi)用就由用戶負(fù)擔(dān)。住宅樓大都是多戶居住，由于經(jīng)濟(jì)收入不同和入住時(shí)間差異等多種復(fù)雜情況，導(dǎo)致維修費(fèi)用分?jǐn)傠y、收繳難。電梯的保修期是廠家各自規(guī)定的，最長的2年，之后的維修和更換，也是由用戶負(fù)擔(dān)?！斑@種投資費(fèi)用大的共用設(shè)施，分?jǐn)偤褪绽U就更難了?！崩钇錅卮碚f，如已發(fā)生的市南區(qū)“新貴都北小區(qū)”和“雙星花園二期”電梯故障以及李滄區(qū) “華易春之都”外墻涂料飾面脫落等共用部位和共用設(shè)施維修事件，都是居民多次集體上訪之后，政府部門多次協(xié)調(diào)甚至墊支資金才修復(fù)的。

　　【關(guān)注】

　　3000部電梯“欠賬”21.6億

　　李其溫代表告訴記者，根據(jù)調(diào)查，截至2010年10月，市內(nèi)四區(qū)已建住宅114692棟，其中平房88003棟，2-7層24113棟，8-12層1599棟，13層以上977棟，約有電梯3000部，按每部平均價(jià)格18萬元計(jì)算，每更換一次，所需資金約5.4億元。國家建筑規(guī)范規(guī)定，高層住宅的設(shè)計(jì)使用年限是70年，《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》規(guī)定：“住宅電梯使用15年以上或存在嚴(yán)重事故隱患，經(jīng)安全技術(shù)評估確認(rèn)已無法保證安全，且無改造、維修價(jià)值的應(yīng)當(dāng)報(bào)廢”。在一個(gè)住宅使用周期內(nèi)，每部電梯要更換4次左右，全部電梯更換所需資金約21.6億元?，F(xiàn)在全市每年還以竣工1000-1200萬平方米住宅的速度增長，且高層住宅占大多數(shù)，電梯的數(shù)量會越來越多，資金缺口會越來越大，政府的包袱會越來越重。

　　維修金管理應(yīng)制定辦法

　　李其溫代表表示，全國15個(gè)副省級城市和全省17個(gè)城市，除青島外都已頒發(fā)政府規(guī)章或規(guī)范性文件，建立和完善住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，規(guī)范共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。目前，我市尚未制定商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法。

　　關(guān)石青等代表在“關(guān)于盡快出臺《青島市商品房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》的議案”中表示，由于缺乏明確法律依據(jù)，除已購公房建立了維修基金外，所有的商品房都沒有建立專項(xiàng)維修資金。隨著原有商品房屋逐漸過了保修期，因資金問題導(dǎo)致房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得不到維修而造成的投訴逐年上升，既給老百姓生活造成了麻煩，也影響了社會和諧穩(wěn)定。

　　而在公房方面，已購公房雖然收取了維修資金，但由于沒有建立一個(gè)統(tǒng)一的管理制度，分屬不同部門管理，管理模式和信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，致使在管理和使用上產(chǎn)生很大不便。同時(shí)，在政策法規(guī)缺位的情況下，維修實(shí)施主體也不十分明確，如業(yè)委會組建率很低，維修管理遲遲不能到位；居委會因多種原因未承擔(dān)此項(xiàng)工作；原售房單位因已與房屋權(quán)分離，不愿或無力實(shí)施這項(xiàng)制度，已造成住房維修社會化管理難以實(shí)現(xiàn)。

　　維修金怎么用？得立規(guī)矩！

　　推進(jìn)立法管好房屋維修資金和抓緊交存啟動(dòng)資金等問題亟待解決

　　“目前，除青島以外全國所有直轄市、省會城市、副省級城市都已陸續(xù)建立了住房專項(xiàng)維修資金制度，其他大中型城市也基本建立了住房專項(xiàng)維修資金；從山東省的情況看，除我市以外的所有地級市也都建立了住房專項(xiàng)維修資金?！笔腥舜蟠黻P(guān)石青表示，我市應(yīng)該盡快立法，彌補(bǔ)房屋專項(xiàng)維修資金的缺口。李其溫等代表也建議，我市應(yīng)啟動(dòng)房屋專項(xiàng)維修資金的交存工作，制定統(tǒng)一的房屋專項(xiàng)維修管理制度。

　　當(dāng)務(wù)之急

　　推進(jìn)立法管好資金

　　“近幾年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也保持了高速發(fā)展，大量房屋投入使用。由于我市至今尚未建立住房專項(xiàng)維修基金制度，因而暴露出我市住房維修資金管理存在著一些問題?！标P(guān)石青代表介紹說，市國土資源和房屋管理局從2005年底就開始啟動(dòng)了 “商品房屋”專項(xiàng)維修資金管理辦法的起草調(diào)研工作，并于2007年10月完成了起草工作，提交市政府法制辦研究。相關(guān)部門對出臺住房維修基金管理辦法十分慎重，反復(fù)組織調(diào)查研究，論證修改。在2008年和2009年還連續(xù)兩年把住房維修基金管理辦法列為市政府立法調(diào)研項(xiàng)目。2010年，市國土資源和房屋管理局根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部新出臺的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，結(jié)合本市的實(shí)際情況，形成了《青島市房屋專項(xiàng)維修基金管理辦法（草案）》?！恫莅浮穼淮婊鶖?shù)與比例、交存方式、監(jiān)督模式、監(jiān)督體制、資金使用等問題作了明確規(guī)定。

　　“我市抓緊出臺住房專項(xiàng)維修基金管理辦法，盡早建立住房專項(xiàng)資金管理制度已刻不容緩，并且也已具備了出臺相關(guān)法規(guī)的條件。為此，建議制定青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法?！贝韨冋J(rèn)為，制定辦法應(yīng)針對我市房屋專項(xiàng)維修管理中出現(xiàn)的問題，參照國家、省和其它城市做法，結(jié)合我市實(shí)際，盡快出臺相關(guān)的資金管理辦法，組織實(shí)施。

　　穩(wěn)步推進(jìn)

　　啟動(dòng)資金抓緊交存

　　“在辦法實(shí)施后，可以本著‘新房新辦法、老房老辦法’的交存原則和‘公房公修、私房私修’的產(chǎn)權(quán)分類原則，抓緊啟動(dòng)房屋專項(xiàng)維修資金的交存工作。”李其溫代表認(rèn)為，在交存工作上，對于新建房屋，由開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證前將首期房屋專項(xiàng)維修資金交存至資金專戶。對已售房屋的補(bǔ)建，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期房屋專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)一次性或分期補(bǔ)建，未補(bǔ)建的不得進(jìn)行房屋交易（房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請）。

　　他還建議，由物業(yè)服務(wù)公司或房產(chǎn)管理部門組織交存已售（存量）房屋專項(xiàng)維修資金；準(zhǔn)許業(yè)主使用住房公積金交存已售房屋的專項(xiàng)維修資金，擴(kuò)充資金來源，提高業(yè)主交存的積極性；研究在使用方式上通過已繳納的專項(xiàng)維修資金來購買電梯保險(xiǎn)等多種方式進(jìn)行電梯的維護(hù)、更新等等。

　　長久之策

　　建立統(tǒng)一管理制度

　　“我們還建議，市政府明確主管部門、相關(guān)部門的責(zé)任和維修實(shí)施主體，做到權(quán)責(zé)一致。”李其溫代表認(rèn)為，市政府應(yīng)理順主管部門與街道辦事處、居委會、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會的關(guān)系。建立維修資金支付、使用和監(jiān)管等系列制度，本著“安全、便捷、高效和保值增值”的原則，對房屋專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一管理，為廣大業(yè)主管好用好這筆資金，維護(hù)群眾切身利益。

　　此外，還要做好通過宣傳引導(dǎo)，讓廣大群眾轉(zhuǎn)變觀念，明確房屋專項(xiàng)維修資金是房屋的 “養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，交存的目的是為了房屋保修期后共用部位的維修和共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造，取之于民，用之于民，為房屋專項(xiàng)維修制度的實(shí)施營造良好的社會氛圍。(記者 李曉麗 王磊江)