青黃相接市民開發(fā)區(qū)搶房 隧道高收費(fèi)或成瓶頸

????2010年歲末的開發(fā)區(qū)長江東路，猶如一條“加工”商品房的生產(chǎn)線，每200米就有一個(gè)新樓盤，下了薛家島輪渡沿路走來，到處是施工中的住宅小區(qū)。粗略數(shù)數(shù)，就有20個(gè)之多。

????長江路和香江路兩個(gè)商業(yè)圈，也醞釀著巨變：首家地下商城完工運(yùn)營，當(dāng)?shù)匾?guī)模最大百貨店麥凱樂黃島分店開始最后裝修，近期開業(yè)。如此開發(fā)的局面，是多年來未見的盛況。

????潛伏“青黃相接”，等待隧道開通，是這些項(xiàng)目的共

????開發(fā)區(qū)，會復(fù)制浦東的神話嗎？

????購房者：開發(fā)區(qū)海景房挺誘人

????恩馬雙城匯，千城鳳梧金沙，海信鳳凰金岸、名嘉匯、鳳儀帝景、福瀛錦繡前城、長江新苑、柏林新城……從薛家島輪渡站駛出，沿著長江東路駛向中心區(qū)，路兩側(cè)清一色的在建小區(qū)，幾乎200米一個(gè)，這是近日記者到黃島采訪看到的實(shí)況。林立的塔吊，在建的樓盤，成為一路走來最常見的“景色”。

????兩個(gè)月前，正是被這一幕打動，楊鵬（化名）下定決心要在開發(fā)區(qū)買套房子。

????楊鵬工作在市南區(qū)，住在市北鎮(zhèn)江路，有一套上世紀(jì)90年代80平米的套二房。一家三口住著不算寬敞，他一直打算再買套房，又不想把老房賣了。這樣，他手里的50多萬元就不太夠了。

????今年4月份，樓市啟動調(diào)控政策，楊鵬暗暗叫好，他指望著房價(jià)降一降出手再買套大點(diǎn)的改善生活，至于老房子，可以先租一陣，過些年直接給孩子。“誰敢賣房子啊，現(xiàn)在賣了以后更買不起?！?/p>

????然而，老楊的如意算盤并沒有打準(zhǔn)，4月份以來，調(diào)控雖然讓樓市成交量一度冰凍，但并沒有等來期望中的降價(jià)。九十月份反而迎來了樓市銷量井噴。國家第二次調(diào)控讓老楊再次看到希望，他又一次猶豫，結(jié)果又讓他錯(cuò)過了四方區(qū)的清江華府，房價(jià)還是沒降下來。原本老楊想用50萬元做首付，買套120萬左右、100多平方米的大房子，可后來二套房首付比例提高，他設(shè)定的這些條件，在市南、市北很難挑到位置、小區(qū)環(huán)境、朝向都合適的房子。120萬，只有到四方、李滄才有選擇余地。

????“不能越住越往北啊?！睏铢i很快打消了到李滄購房的念頭。就在這時(shí)，他聽說海底隧道即將開通，開發(fā)區(qū)的房子很不錯(cuò)。做輪渡實(shí)地考察了兩次后，他決定在這里買房。長江路一線這些新樓盤，幾乎滿足他所有的“指標(biāo)”：房子靠海，價(jià)格1萬以下，大品牌開發(fā)商……更重要的是，一旦隧道開通，從新家到他工作的中山路可能只需20幾分鐘，和他目前花在上班路上的時(shí)間差不多！

????楊鵬重點(diǎn)關(guān)注的都是大品牌地產(chǎn)：海信鳳凰金岸、海爾山海灣、中冶愛彼岸……開盤價(jià)都在8000-9000元之間。準(zhǔn)備年前就定下來。為此，楊鵬還做好了最壞打算，即便隧道開通后收費(fèi)高，也可以先不在黃島常住。“這里的海景、馬路，比市區(qū)還要好，1萬真不貴，以后肯定能漲。”老楊甚至想象，如果有100萬再買兩套更帶勁！

????“隧道概念”拉動樓盤銷售量

????楊鵬這樣的購房者實(shí)在不是少數(shù)，開發(fā)商更是早就意識到了隧道的價(jià)值。從3年前，隧道薛家島出口一線就開始排兵布陣，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拿地進(jìn)駐，一批“隧道概念”的樓盤應(yīng)運(yùn)而起，截至目前，直接在廣告語中力推“隧道概念”的樓盤就有20多個(gè)。當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)也隨之提高。去年12月，青島開發(fā)區(qū)區(qū)域樓盤平均價(jià)格還是6000-7000元/平方米，如今已經(jīng)有了2000-3000元左右的升幅。

????價(jià)格雖然上漲，但比起市區(qū)來還是相對便宜。用太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周的話說，“這里的海景房子價(jià)格只有市南、嶗山的三分之一、四分之一，隧道開通后區(qū)位差別越來越小，水肯定要往低處流。”他的意思是，開發(fā)區(qū)的房價(jià)目前仍然被低估。

????火爆的銷售情況證明了這點(diǎn)。11月17日，位于市開發(fā)區(qū)、與市區(qū)隔海相望的海信鳳凰金岸樓盤網(wǎng)上搖號，搖號現(xiàn)場顯示，參與搖號者與房屋備選套數(shù)，幾乎是3：1的比例。海信鳳凰金岸的售樓顧問表示，該樓盤原計(jì)劃一期只開5號、7號樓兩棟，這次加開了6號樓。共開三棟。價(jià)格在8500-9000元/平方米之間，毛坯房。11月19日，海信鳳凰金岸開盤。1000多人到場。在五個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，首批推出的四幢高層共計(jì)531套房源銷售474套，解籌率達(dá)90%以上，銷售總額達(dá)3.5億元。海信鳳凰金岸附近的另一樓盤，中冶愛彼岸一期在國慶節(jié)前夕開盤，7500元/平方米的售價(jià)，被哄搶一空。開盤后不久，僅剩底樓和頂樓。

????“8月份以來，開發(fā)區(qū)新樓盤銷售持續(xù)全市排名靠前。”樓市觀察人士張百忍說，海爾山海灣，海信鳳凰金岸等樓盤的銷售排進(jìn)全市前10位的旺銷樓盤就很能說明問題。張百忍同樣認(rèn)為，目前開發(fā)區(qū)的房價(jià)相比市區(qū)還不算高。他舉例說，幾年來黃島和四方的房價(jià)基本持平，但今年四方區(qū)房價(jià)在萬科、中海等帶動下，帶裝修的最高達(dá)到1.5萬元/平方米，比黃島漲得更快。“黃島房價(jià)還有補(bǔ)漲的機(jī)會。”他表示，隧道通行費(fèi)如何征收？收多少是影響黃島樓市漲勢的關(guān)鍵。

????林憲周的看法更為樂觀?！八淼栏拍畹墓适逻€沒有講完?！绷謶椫苷f，隧道開通前夕和隧道開通后還會再掀起兩次漲幅，“2011年二三月份會有一波高潮，隧道開通后，市民真正體驗(yàn)到了通行快捷，還會掀起一波購房潮！”

????商業(yè)巨頭爭霸

????交通方便了，人流、商流涌入，自然會帶來商業(yè)的繁榮。與房地產(chǎn)投資開發(fā)熱相對應(yīng)，今年開發(fā)區(qū)的商業(yè)設(shè)施投資也進(jìn)一步加快。近年來，隨著利群、佳世客、家佳源紛紛落戶開發(fā)區(qū)，這里已經(jīng)形成了香江路商圈和長江路商圈兩大較為成熟的商圈，兩大商圈的直線距離僅為2公里。用當(dāng)?shù)厝说脑捳f，香江路商圈更像臺東商圈，不愁人氣；長江路商圈更像東部商圈，檔次高、環(huán)境好。

????入駐青島后首次擴(kuò)張的麥凱樂恰恰看好了長江路商圈，正好落子在佳世客對面，與家佳源、利群相連。據(jù)悉，麥凱樂黃島店的物業(yè)由青島多遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目總高度近200米，是目前開發(fā)區(qū)第一高樓。項(xiàng)目全部落成后將形成一個(gè)集時(shí)尚百貨、商務(wù)辦公、五星級酒店、空中俱樂部、高級公寓、海景豪宅、餐飲娛樂及文化休閑等于一體的地標(biāo)性綜合商務(wù)中心。坐落其中的麥凱樂黃島店商場建筑面積4.5萬平方米，匯集精品超市、名品街、時(shí)尚男女服裝、珠寶、鞋包配飾、兒童住居生活品、運(yùn)動休閑品、家電、美食廣場、主題餐廳、健身會所等品類業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全。麥凱樂青島總店董事長陳樂德說，隧道開通后，長江路將成為開發(fā)區(qū)、膠南、甚至日照進(jìn)入青島的要道，開發(fā)區(qū)商業(yè)的輻射勢必會提高。

????在香江路商圈，同樣有大項(xiàng)目落成。今年5月，被譽(yù)為西海岸首家大型地下商城已經(jīng)于5月份完工，并陸續(xù)投入運(yùn)營。該地下設(shè)施連接起了兩側(cè)利群商廈、吉韓商廈、黃島電子信息城、華林廣場等地上5家大賣場及7家金融機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)開發(fā)區(qū)地下商圈的空白。將為香江路帶來更多的人氣。記者在已經(jīng)開放的地下商城看到，雖然商鋪還沒有完全開放，但已入駐業(yè)戶相信前景會不錯(cuò)。

????“開發(fā)區(qū)消費(fèi)潛力還沒完全挖掘出來，這是我們投資的信心?！?個(gè)月前剛剛占下長江路安子碼頭地塊的“金沙廣場”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，該項(xiàng)目是城市綜合體項(xiàng)目，落成后有望引進(jìn)沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨頭，為開發(fā)區(qū)再添一個(gè)大型購物中心。

????數(shù)字顯示，2009年度，開發(fā)區(qū)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到91.4萬元，人均可支配收入2.45萬元，高出青島市人均支配收入2132元。

????隧道如何收費(fèi)成懸念

????采訪過程中，從開發(fā)商到普通投資者，無不對隧道如何收費(fèi)表示高度關(guān)注，這將很大程度影響短期內(nèi)的人流商流?！叭绻麅r(jià)格高，還是不能常住這里。”已經(jīng)在開發(fā)區(qū)購房的市民林芳說，如果每天過隧道要交幾十塊錢，那她肯定承受不起。

????有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隧道開通后會有不低的收費(fèi)，據(jù)說，單程收費(fèi)20多元，往返近50元。不過這個(gè)說法并沒有得到驗(yàn)證。

????張百忍也認(rèn)為，隧道收不收費(fèi)，如何收費(fèi)是最后的懸念，“最好的情況是，由市區(qū)兩級政府補(bǔ)貼，大幅降低通行費(fèi)。”

????不過，無論收費(fèi)能否取消，“青黃相接”的大局已經(jīng)臨近。記者乘輪渡前往薛家島單程包括等待及乘船要花2個(gè)小時(shí)，一輛車單程就要花費(fèi)41元。隧道開通后時(shí)間成本、交通成本大幅下降，直接受益的還是兩岸居民。

????開發(fā)區(qū)會成為下一個(gè)浦東嗎？我們經(jīng)歷著的，是歷史的驗(yàn)證。(記者 劉文劍)