新建商品房產(chǎn)權(quán)年限縮水 業(yè)主損失誰(shuí)埋單(圖)

    ■調(diào)查

    囤地致年限縮水誰(shuí)擔(dān)責(zé)

    一位房地產(chǎn)商向記者私下透露，住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水原因除了前期開(kāi)發(fā)占用時(shí)間、土地使用性質(zhì)變更之外，背后其實(shí)還有更深的玄機(jī)：“近幾年樓市這么熱，一些開(kāi)發(fā)商拿地后故意囤地、延緩施工速度，也是導(dǎo)致部分住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水的原因?！睂?duì)此，有市民認(rèn)為，這種人為造成的“短命樓”，開(kāi)發(fā)商難辭其咎。

    囤地兩年每平米漲兩千

    “囤地、延遲施工速度其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在等候最佳的入市時(shí)機(jī)，地價(jià)不斷在漲，房?jī)r(jià)不斷在漲，國(guó)家調(diào)控政策的影響還沒(méi)有完全消除。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的張經(jīng)理說(shuō)，以市北區(qū)山東路與延吉路交會(huì)處的中海項(xiàng)目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開(kāi)始動(dòng)工，現(xiàn)在正進(jìn)行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房?jī)r(jià)格最高不過(guò)8000元/平方米，但現(xiàn)在周邊的二手房?jī)r(jià)格均已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，新建商品房的價(jià)格也多數(shù)超過(guò)萬(wàn)元線。

    類(lèi)似的情況并不少見(jiàn)。市南區(qū)香港中路的某項(xiàng)目從2004年就動(dòng)工開(kāi)發(fā)，可到現(xiàn)在仍然沒(méi)有完成外立面施工；海爾路也有一個(gè)項(xiàng)目2006年就拿到土地，到現(xiàn)在施工沒(méi)有完全開(kāi)始。

    一直在嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商囤地

    “如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿地以后囤地不開(kāi)發(fā)、延緩施工速度等因素導(dǎo)致的使用年限縮短，就不該由購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任?！痹姆絽^(qū)人民路285號(hào)拆遷居民于先生說(shuō)，2008年4月搬遷時(shí)，人民路285號(hào)評(píng)估的拆遷補(bǔ)償價(jià)是5890元/平方米，“當(dāng)時(shí)約定的回遷時(shí)間是2010年6月，現(xiàn)在回遷時(shí)間推遲了，按現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，周邊的商品房?jī)r(jià)格肯定會(huì)上漲?！?/p>

    記者從市國(guó)土資源和房屋管理局了解到，對(duì)于囤地、故意延緩施工進(jìn)展的情況，本市一直在進(jìn)行嚴(yán)查。根據(jù)要求，開(kāi)發(fā)商拿地兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，國(guó)家將無(wú)償收回土地的使用權(quán)。

    不過(guò)，對(duì)于土地使用權(quán)縮水的情況，市國(guó)土資源和房屋管理局也有人士分析認(rèn)為，土地使用年限“縮水”很正常。使用年限的縮減并不會(huì)對(duì)業(yè)主居住造成影響，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，還可以“自動(dòng)續(xù)期”。而且，開(kāi)發(fā)商因?yàn)檎?dāng)理由拖延開(kāi)工并無(wú)不妥，不同使用年限其房屋價(jià)格也不一樣，業(yè)主在選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)。

    ■提醒

    購(gòu)房時(shí)不應(yīng)回避產(chǎn)權(quán)年限

    “相對(duì)來(lái)說(shuō)，同一區(qū)域內(nèi)的商品房，如果房屋土地使用年限較短，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)受影響?！鼻鄭u大為置業(yè)咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理魏鑒剛說(shuō)。

    據(jù)介紹，房屋土地使用年限會(huì)在房產(chǎn)證上注明，但新房的房產(chǎn)證一般在簽訂購(gòu)房合同后才能辦理出來(lái)，所以市民在買(mǎi)房前就要弄明白土地使用權(quán)的年限，而且，在當(dāng)前還沒(méi)有出臺(tái)土地使用年限價(jià)格折算標(biāo)準(zhǔn)的情況下，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，最妥善的辦法就是簽訂一個(gè)細(xì)致的合同。

    “比如，嶗山區(qū)部分住宅房屋土地使用權(quán)限是50年，商業(yè)用地的土地使用權(quán)限一般是40年，常見(jiàn)的住宅房屋土地使用權(quán)限一般是70年。”魏鑒剛說(shuō)，房子產(chǎn)權(quán)的實(shí)際年限還要扣除開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期，這些都需要購(gòu)房者在決定買(mǎi)房之前弄明白。

    另?yè)?jù)報(bào)道，此前徐州市華辰麗景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司曾通過(guò)轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉卯?dāng)?shù)氐V山西路155號(hào)的土地使用權(quán)。不過(guò)，按照原合同出讓期限，該地塊剩余使用年限為36年。目前，房屋主體已經(jīng)封頂。房管部門(mén)也給辦理了預(yù)售許可，但是，由于土地使用年限問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)很大。

    為此，華辰麗景公司向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)將住宅用地調(diào)整為70年，商業(yè)用地調(diào)整為40年。日前，徐州市政府已經(jīng)同意該申請(qǐng)，將該項(xiàng)目住宅土地使用年限調(diào)整為70年，商業(yè)用地調(diào)整為40年，并按照現(xiàn)行地價(jià)核定調(diào)整年限補(bǔ)繳土地出讓金數(shù)額。記者 王愛(ài)科