煤企資金對(duì)接開發(fā)商 兩千億民資暗涌房市

????9月22日，綠城集團(tuán)以61億元總價(jià)連拿蘇州兩個(gè)地王，造就了中國(guó)土地出讓史上單價(jià)最高的住宅用地。短短20天的時(shí)間里，開發(fā)商拿地成交的資金量已經(jīng)超過(guò)了400億，繼續(xù)扮演著“不差錢”的角色。

????但是，目前銀行信貸已經(jīng)收縮、境外熱錢也逃離樓市以避險(xiǎn)，上半年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖的大量資金正在逐漸退卻，民間游資卻借機(jī)興起。 據(jù)了解，目前有數(shù)以千億計(jì)的天量資金在市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，這些民間游資的進(jìn)入將穩(wěn)定市場(chǎng)還是加劇泡沫，這無(wú)疑是接下來(lái)又一輪的談資。

????社會(huì)資金占房企資金53.1

????%銀行信貸收緊和境外熱錢流出，在近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源5050億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款860億元，環(huán)比減少了25%，利用外資僅25億元，環(huán)比減少33%。

????而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，在這組數(shù)據(jù)中，銀行信貸部分，即國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款之和，占總資金來(lái)源的46.7%；而社會(huì)資金部分，即企業(yè)自籌資金和定金、預(yù)付款之和，占總資金來(lái)源的53.1%，社會(huì)資金2009年首次超過(guò)信貸資金，成為目前房地產(chǎn)來(lái)源的主要部分。

????而作為社會(huì)資金的一個(gè)重要部分，民間游資越來(lái)越多地進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。溫州一位從2002年就開始募集民間資金炒房的黃老板告訴記者：“今年僅在溫州的民間流動(dòng)社會(huì)資金大致就有6000億元，投資在房地產(chǎn)上的資本約2000多億元?！?/p>

????而眼下，一股新的巨額民間資金或許也將進(jìn)入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。據(jù)悉，隨著產(chǎn)煤大省山西省進(jìn)行企業(yè)重組，涉及到的省內(nèi)國(guó)有、民營(yíng)、私人煤炭企業(yè)超過(guò)2200家。

????經(jīng)常組織山西人各地購(gòu)房的中國(guó)代理商聯(lián)合會(huì)籌委會(huì)主任樊曉軍表示：“此次山西的煤企重組，預(yù)計(jì)所有補(bǔ)償、置換金額將達(dá)到2000億元以上，不少小礦主直接獲得股份或者是補(bǔ)償，其中最大的一筆補(bǔ)償高達(dá)80億元。據(jù)我們了解，大約有600億資金會(huì)用到投資房地產(chǎn)方向?！?/p>

????樊曉軍告訴記者，目前山西人在房地產(chǎn)業(yè)的投資已經(jīng)開始向純商業(yè)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)變，主要表現(xiàn)為購(gòu)買高端商業(yè)物業(yè)以及在山西當(dāng)?shù)刈鲎≌?xiàng)目的投資開發(fā)。

????煤企資金走暗道涌入房市

????流入市場(chǎng)的煤企閑置資金已經(jīng)與開發(fā)商開始對(duì)接。

????據(jù)記者了解，由于煤老板們本身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在投入的資金都以短期投機(jī)投資為主，投資額都相對(duì)較小，一般在幾千萬(wàn)左右，最多也不會(huì)超過(guò)1億。而合作方式一般是雙方共同成立投資公司進(jìn)行某一項(xiàng)目的具體合作。

????國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉告訴記者，大量民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在來(lái)看主要是以短期投機(jī)炒房為目的，這將快速推高樓市價(jià)格，強(qiáng)化通脹預(yù)期，加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

????另外，據(jù)中房集團(tuán)一項(xiàng)目投資經(jīng)理向記者介紹，目前煤企資金進(jìn)入房地產(chǎn)更常見的操作，還是通過(guò)專門的地下金融機(jī)構(gòu)，向中小房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)貸款。

????“我們中小企業(yè)上市想都不敢想，貸款也入不了銀行的"法眼"。只要能借來(lái)錢，私人錢莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會(huì)去試?！币粋€(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)老板對(duì)記者坦言。

????德和永道投資咨詢公司一投資經(jīng)理告訴記者，目前“地下金融”的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一，2008年約為5000億元人民幣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)高、資金周轉(zhuǎn)快，因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

????以此推測(cè)，按照2009年上半年我國(guó)新增的7.37萬(wàn)億信貸總額計(jì)算，或有約2000余億流入房地產(chǎn)。

????“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍-5倍，也就是12%-15%。當(dāng)然也要看雙方的關(guān)系和信譽(yù)度，低的10%還依稀可見，高的已經(jīng)達(dá)到26%?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者透露了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目公司找民間資本“調(diào)頭寸”的“行情”。

????對(duì)此，德和永道投資咨詢公司的一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)記者表示，中小房企從地下金融機(jī)構(gòu)借“高利貸”進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，也加高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

????事實(shí)上，早在2008年5月及2009年2月，央行就已經(jīng)對(duì)全國(guó)30個(gè)省市的地下金融活動(dòng)進(jìn)行了兩次全面調(diào)查，目的要讓地下金融露出水面，正確引導(dǎo)這部分資金做長(zhǎng)期投資，穩(wěn)定樓市和股市，對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升起積極作用。而能否盡快對(duì)地下金融進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，尚無(wú)下文，這無(wú)疑也考驗(yàn)著金融部門的監(jiān)管能力。