日前，晚報讀者李先生撥打樓宇熱線88762259反映，青島康橋地產(chǎn)有限公司在城陽北部開發(fā)的學府康庭項目現(xiàn)正在銷售，開發(fā)商推出了精裝修房返租活動，購房者在簽訂購房合同的同時，可以將購買的精裝修房出租給康橋地產(chǎn)，租約三年，每年回報5%。王先生問，返租這種模式對購房者而言究 竟有無風險？

　　返租銷售重新抬頭

　　“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

　　“返租銷售”是房地產(chǎn)市場中的一種營銷手法，興起于上世紀90年代中期，其實質(zhì)就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。由于當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多“爛尾樓”，因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。

　　近來，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、競爭激烈的情況下，某些房地產(chǎn)開發(fā)商又開始在“回報”、“返租”方面做文章，以求能在最短時間內(nèi)銷售出產(chǎn)品。于是，返租銷售開始重新抬頭。

　　售后返租風險幾何

　　對很多購房者來說，穩(wěn)定的返租是非常有吸引力。不過，售后返租并不是天上掉下來的餡餅，如果投資不慎也可能掉進陷阱。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，售后返租的項目，與投資者簽訂返租協(xié)議的往往是物業(yè)公司或替開發(fā)商進行營銷的經(jīng)紀公司。也就是說，以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何關(guān)系。而物業(yè)公司或經(jīng)紀公司若其宣布破產(chǎn)或被解散后，投資者的回報就很難得到保證。而且，以售后返租面目出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品，其銷售價格往往要比周邊住宅高，這中間的差價就是開發(fā)商承諾返給投資者的回報。

　　一般來說，越是資金缺乏的開發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問題，購買者的投資回報就無法得到保證。

　　投資返租房宜謹慎

　　投資房產(chǎn)要想規(guī)避風險、合理投資，首先要看開發(fā)商的實力。如果開發(fā)商沒有實力，即使是將租約簽到購房合同里面而且到有關(guān)部門登記備案，開發(fā)商也沒能力償還購房者的損失。其次，應重點考慮樓盤今后能否保值及升值。投資者就應估量一下樓盤所在位置是否能保證待租期滿后的客源。另外，如房屋的設計、設施、綠化等及小區(qū)的物業(yè)管理等方面，也是房屋保值的重要依據(jù)。投資這類房產(chǎn)之前應先分析房屋租賃市場的變化以及所購房產(chǎn)目標租戶群的情況，還得考慮收回房屋使用權(quán)后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自�。孔獾脑�，幾年后的市場行情如何？

　　另外，在簽訂買賣合同之前，要充分考慮返租的真實性和穩(wěn)定性，最好在買賣合同中明確寫入相關(guān)條款，以便日后一旦出現(xiàn)糾紛有據(jù)可查。

　　熱線提醒：

　　建設部：售后包租暗藏五大隱患　

　　去年5月22日，建設部發(fā)出風險警告，稱期房售后返租風險太大且涉嫌違法，禁止開發(fā)商以售后返租或變相售后返租的方式銷售未竣工商品房，同時奉勸購房者不要盲目跟風，以售后返租的方式投資房地產(chǎn)。這是建設部繼2001年頒布《商品房銷售管理辦法》禁止售后返租以來，再一次明確該營銷模式的違法性質(zhì)。

　　雖然“售后包租”投資者可以獲得相對較多的投資收益，但售后包租被叫停的原因則是這種模式難以回避的投資風險。建設部新聞發(fā)言人指出，售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患。

　　一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導致資金鏈斷裂。三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付。四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證。五是往往涉及復雜的權(quán)利義務關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務糾紛。據(jù)介紹，一些城市以售后包租方式銷售的項目因上述原因，已經(jīng)無法兌現(xiàn)銷售時的承諾，引發(fā)了大量的糾紛。