未來決定青島整體樓市走向最關(guān)鍵一環(huán)應(yīng)該是郊區(qū)樓市。之所以給郊區(qū)樓市以這樣的重要“角色”，是因為目前看青島市場的“短板”正是這一區(qū)域。

　　現(xiàn)在回首看宏觀調(diào)控，我們可以發(fā)現(xiàn)： 調(diào)控的起始點嚴(yán)格意義上應(yīng)算從2002年就開始的。就在國家按步驟、分階段地實施調(diào)控時，青島郊區(qū)樓市并沒有意識到有關(guān)政策的“潛運行”。在2002—2004年間，島城郊區(qū)樓市呈現(xiàn)快速增長勢頭：無論是開發(fā)區(qū)域還是開發(fā)面積都在不斷擴(kuò)大。在此階段，西海岸、環(huán)膠州灣、即墨、城陽等區(qū)域都曾一度成為樓市“領(lǐng)頭羊”。就在這種“旺市”局面中，郊區(qū)樓市蘊(yùn)藏的危機(jī)被掩蓋了，市場也喪失了原來的方向——由最初的滿足青島居住圈擴(kuò)大功能，演化為投資甚至是投機(jī)工具。這種狀況一直持續(xù)到2005年宏觀調(diào)控正式強(qiáng)拳出擊。2005—2006年間，郊區(qū)市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)。原有的投資性購房者許多轉(zhuǎn)為觀望或?qū)⑼顿Y轉(zhuǎn)向更具增長性的市區(qū)，而當(dāng)前的規(guī)劃設(shè)計卻與原住市場有明顯的脫節(jié)。

　　比如說膠州市場，最好時期曾經(jīng)同時有六、七個項目同期銷售，而銷售幾乎都順利完成。但當(dāng)宏觀調(diào)控勁風(fēng)吹來時，整個市場一片慘淡。一些項目甚至在高調(diào)宣傳后竟然至今也未啟動。包括順馳·藍(lán)水假期這樣當(dāng)時價格高于平均市場價格的樓盤則要面對全新的市場形勢。

　　郊區(qū)樓市在這兩年的困境不僅來自于政策的影響，也受到了城區(qū)市場回潮的分流。2006年，青島城區(qū)樓市突然集體“爆發(fā)”。海岸地產(chǎn)、山東路中軸、海爾路商貿(mào)區(qū)，以及政府加大了對經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房的土地供應(yīng)。這一切都使得購房者的視線回轉(zhuǎn)到城區(qū)。

　　從2002年到2006年初，對于青島郊區(qū)樓市來說，可謂“丟失”的四年。雖然在一定時段，市場業(yè)績不錯，銷售量與開發(fā)量都獲得較大增長，但郊區(qū)樓市沒能在一輪地產(chǎn)潮中確立自己獨特性與鮮明特色，沒能奠定一個利于長遠(yuǎn)的市場基礎(chǔ)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)低潮到來時，一度呈現(xiàn)頹勢。

　　觀察：艱難的“轉(zhuǎn)型期”

　　如果說2005年的郊區(qū)樓市經(jīng)營者還心存僥幸，寄希望于調(diào)控只是一陣風(fēng)。那進(jìn)入2006年，還抱有這樣幻想的開發(fā)商只能是少數(shù)了。從2005年下半年起，記者采訪的多位開發(fā)商就提出“市場本地化”的主張。2006年，即墨曾經(jīng)最高調(diào)的“御墅臨楓”干脆將一些高端配套統(tǒng)統(tǒng)拋棄，并用高聲降價營銷，其主要意圖是直接吸引當(dāng)?shù)刭徺I力。雖然，這一行為沒有引發(fā)樓市“多米諾”效應(yīng)。但同處即墨的開發(fā)商不會沒意識到這一事件背后的指向——本地購房者才是最大的“財神”。

　　在2006年，郊區(qū)樓市所做的主要工作就是“調(diào)整、調(diào)整，再調(diào)整”。尤其是如何將自己的產(chǎn)品調(diào)整得適合本地購房者口味，成為不少開發(fā)商的首要任務(wù)。應(yīng)該說習(xí)慣了過去市場運作與操作模式的郊區(qū)樓市，經(jīng)歷“轉(zhuǎn)型期”是痛苦的。一個非常有意思的現(xiàn)象就是郊區(qū)看房車的興衰。在郊區(qū)樓市全盛期，最多一天可能會有十幾輛看房車穿行在城區(qū)與郊區(qū)間。而如今的看房車更注重其實用性而不是宣傳性。

　　2006年，郊區(qū)樓市還有另外一個重任：當(dāng)“一生之城”、“魅力之城”等新概念提出時，一個活力、人文、充滿人居氣息的形象已漸漸成形。