秋意漸濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有些清冷，在經(jīng)歷了“金九銀十”的期待之后，傳統(tǒng)意義上的銷售旺季也將隨之過(guò)去。近日，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候不同，隨著投資客和投機(jī)者的減少，島城樓市已逐漸區(qū)域化。

　　銷售盯上“當(dāng)?shù)厝恕?

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候， 投資客、投機(jī)者、自住客戶都會(huì)出現(xiàn)在我們的售樓現(xiàn)場(chǎng)，那時(shí)，我們銷售的區(qū)域是全市乃至全國(guó)市場(chǎng)，外地、外省前來(lái)購(gòu)房的客戶隨時(shí)可見(jiàn)，此外，從市區(qū)趕來(lái)的購(gòu)房者更是絡(luò)繹不絕。但現(xiàn)在，這種情況基本看不到了。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，特別是今年‘國(guó)六條’的再次打壓，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的熱潮已漸漸隱退，剩下的基本上都是自住客戶了。”在采訪中，一位在郊區(qū)操盤(pán)多年的銷售經(jīng)理告訴記者：“由廣域的全國(guó)市場(chǎng)收縮成區(qū)域性市場(chǎng)，這就是調(diào)控帶給我們的最直接的感受，這樣的結(jié)果是我們無(wú)法選擇的，所以，我們的銷售也只有盯緊為數(shù)不多的‘當(dāng)?shù)厝恕�。�?

　　近郊靠攏“大城區(qū)”

　　與膠州、膠南、即墨等離市區(qū)較遠(yuǎn)的縣級(jí)市不同，緊鄰市區(qū)的城陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊則出現(xiàn)了明顯的“傾城”現(xiàn)象�！半S著公共交通的進(jìn)一步完善，從城陽(yáng)到市區(qū)的時(shí)間已大大縮短，30分鐘到一小時(shí)的車程已不是選房的最大障礙。針對(duì)這一現(xiàn)象，我們也特意加強(qiáng)了樓盤(pán)的‘傾城’性，在戶型、配套和社區(qū)巴士等方面都做了適當(dāng)調(diào)整，讓小區(qū)具備更多的‘傾城’特色，以便吸引市區(qū)購(gòu)房者的多多參與�！蔽挥诔顷�(yáng)板塊中心位置的某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人這樣看待城陽(yáng)板塊的定位�！啊畠A城’是近郊樓盤(pán)的普遍特點(diǎn)，在自住需求占據(jù)主導(dǎo)的市場(chǎng)情況下，像城陽(yáng)這樣的近郊板塊，由于供給量較大，僅靠本地市場(chǎng)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度的，所以我們必須通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)對(duì)市區(qū)客戶的吸引，并爭(zhēng)取成為大市區(qū)板塊的一部分�！蓖�處城陽(yáng)板塊的水岸綠洲項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)此也給出了同樣的答案。

　　營(yíng)銷進(jìn)入“新時(shí)代”

　　“自住客戶成為消費(fèi)主體，這就讓市場(chǎng)狀況發(fā)生了微妙的變化。他們不僅在乎房屋的售價(jià)，更看中這里的生活配套和交通網(wǎng)絡(luò)，所以，我們要努力把小區(qū)的戶型和配套設(shè)施做的具有城區(qū)特點(diǎn)，并在公共交通方面大做文章，開(kāi)通社區(qū)巴士，將公交線路延線到小區(qū)周邊等工作都必不可少。”對(duì)于項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷，銀盛泰集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)張先生告訴記者：“市場(chǎng)在變化，客戶也在變化，所以我們的營(yíng)銷手段也需要及時(shí)調(diào)整。對(duì)于常規(guī)的營(yíng)銷渠道我們?cè)谥鹨患?xì)化和監(jiān)控，對(duì)于新的渠道我們也在大膽嘗試新。但目的只有一個(gè)，本地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需要加強(qiáng)，要占領(lǐng)市區(qū)市場(chǎng)，從目前市場(chǎng)情況看，首先需要鞏固的就是‘本地”需求�！�

　　本報(bào)記者 孫作強(qiáng)