中介稱開(kāi)發(fā)商可更名

    ; “可以到開(kāi)發(fā)商處辦理更名，直接和開(kāi)發(fā)商簽定購(gòu)房合同。當(dāng)然要支付差價(jià)和中介費(fèi)，這樣加起來(lái)的價(jià)格和在開(kāi)發(fā)商那里直接買差不多�！币患颐麨橹袕V置業(yè)的中介公司的業(yè)務(wù)人員表示，他們賣的馬蘭花園的多套房屋都屬于二手房，需要交中介費(fèi)�！爱�(dāng)然，在我們這里買的戶型和位置肯定要比在開(kāi)發(fā)商處買的好一些”。這家中介公司在某報(bào)上的廣告欄上，赫然掛出了馬蘭花園的房源信息。

    記者在一些網(wǎng)站上的二手房源信息里，搜索了“馬蘭花園”，發(fā)現(xiàn)了眾多轉(zhuǎn)讓馬蘭花園的房源信息。最早的一則轉(zhuǎn)讓信息是在今年是2月發(fā)布的，注明了“2萬(wàn)差價(jià)、更名”字樣。而在另外一網(wǎng)站上，一套位于4樓的97平方米的房子，總價(jià)64萬(wàn)元，單價(jià)近6600元／平方米，注明“此價(jià)格包含更名費(fèi)3萬(wàn)元”。

    更名涉嫌逃避稅費(fèi)

    據(jù)記者了解，所謂更名，是指簽定了房屋買賣合同或協(xié)議，未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明前，期房轉(zhuǎn)讓的一種形式，這種方式的目的是逃避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，賺取房屋交易差價(jià)。

    購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)購(gòu)協(xié)議，并交納了購(gòu)房定金，在未簽定正式合同之前尋找下家之后再出售，如果開(kāi)發(fā)商配合進(jìn)行合同更名，那么就與新購(gòu)房者簽訂的合同，這類更名操作非常簡(jiǎn)便，等同于一手房買賣，但完全取決于開(kāi)發(fā)商同意與否，因此只有與開(kāi)發(fā)商有特殊關(guān)系的人才能辦理。

    而如果購(gòu)房者簽訂的合同已交易中心網(wǎng)上登記備案，那么更名操作起來(lái)就比較復(fù)雜。必須由交易雙方持已確認(rèn)的合同向市房地產(chǎn)交易中心提出撤銷合同申請(qǐng)，經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)雙方的合同及簽約時(shí)設(shè)定的密碼，由市房地產(chǎn)交易中心注銷原有的合同，然后開(kāi)發(fā)商才能重新銷售。

    開(kāi)發(fā)商稱拒絕更名

    與眾多中介公司“馬蘭花園可以辦更名”的說(shuō)法相反，馬蘭花園售樓處有關(guān)人員給出的說(shuō)法是“馬蘭花園不辦更名”，并稱那些在中介處賣馬蘭花園的人是“轉(zhuǎn)手炒房”的。

    按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)新政，短期炒房要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，如再考慮利息因素，那么賣出的房?jī)r(jià)若不高過(guò)原來(lái)價(jià)格的10％，炒房者肯定蝕本。而且，商品房的買受人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將所購(gòu)的房屋再行出售，違反我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，本身是一種規(guī)避法律的行為，為此簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

    由此可見(jiàn)，若不辦理更名，那么轉(zhuǎn)讓馬蘭花園“轉(zhuǎn)手炒房”行為，于情于法上都說(shuō)不通。

    更名暗藏眾多風(fēng)險(xiǎn)

    《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓�！备鶕�(jù)我市有關(guān)規(guī)定，在預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

    自11月1日起，對(duì)取得預(yù)售許可的市內(nèi)四區(qū)新建商品房必須全部納入網(wǎng)上公開(kāi)銷售，在網(wǎng)上公示為“可售”狀態(tài)的房屋，購(gòu)房人要求購(gòu)買的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕。擬保留銷售的房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理預(yù)售許可審批時(shí)申請(qǐng)，該部分房屋在未竣工、取得房地產(chǎn)權(quán)屬登記證明前一律不得對(duì)外銷售。對(duì)被舉報(bào)或投訴違反上述規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，房地產(chǎn)主管部門將采取凍結(jié)該項(xiàng)目樓盤，并在媒體予以曝光等措施，對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行處罰。

    樓宇熱線欄目提醒廣大購(gòu)房者，為了確保自己的利益不受損害，在購(gòu)買房屋時(shí)，首先應(yīng)確定該房屋是否有產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣將很難得到法律的保護(hù)。購(gòu)房者也可在合同中注明類似于“如本買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的，出賣人將承擔(dān)違約金多少萬(wàn)元”之類的違約責(zé)任，這樣即使合同無(wú)效，自己的利益將得到一定的保障。本版圖文樓宇