前段時(shí)間表態(tài)將出“力招”控制房?jī)r(jià)漲幅后，昨日南京市房管局聯(lián)合南京市物價(jià)局召開(kāi)工作會(huì)議，此前千呼萬(wàn)喚的“力招”在此會(huì)議上走向前臺(tái)，南京市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處處長(zhǎng)張定一表示，雖說(shuō)房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，但作為主角的開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中肯定脫不了干系。為倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)自律，他 們出臺(tái)了10項(xiàng)措施規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，并借此控制房?jī)r(jià)漲幅。

    1、加強(qiáng)無(wú)證銷售的查處，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得以任何形式銷售；不得以任何形式收取定金、房款。

    解讀：開(kāi)發(fā)企業(yè)為回籠資金，頻頻以優(yōu)惠吸引購(gòu)房者辦理VIP卡，此形式雖不同于直接收取定金、房款等，但同樣侵犯了購(gòu)房者的合法權(quán)益，開(kāi)發(fā)商收取辦卡的會(huì)員費(fèi)后往往用作他用。張定一表示，開(kāi)發(fā)商即使資金吃緊也不能通過(guò)這樣的形式回籠資金。

    2、所售樓盤在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后20日內(nèi)必須開(kāi)盤銷售，不具備銷售條件的樓盤，不得申請(qǐng)領(lǐng)取銷售許可證。

    解讀：此舉是為了避免開(kāi)發(fā)商把房子捂在手里不賣。

    3、加強(qiáng)對(duì)在建工程抵押房屋的管理，對(duì)于已辦理在建工程抵押的房屋，應(yīng)事先告知購(gòu)房人；未經(jīng)債權(quán)人同意，不與購(gòu)房人簽訂商品房買賣契約，不以任何形式收取房款。

    解讀：張定一表示，在建工程抵押的項(xiàng)目必須告訴消費(fèi)者，這樣才能保證購(gòu)房者的合法權(quán)益不受侵害。

    4、加強(qiáng)對(duì)權(quán)利瑕疵商品房的管理，房屋存有瑕疵的必須告知，未經(jīng)購(gòu)房人同意，不得簽訂買賣合同和收取房款。

    解讀：如在建工程抵押的商品房一樣，對(duì)層高不夠等存有瑕疵的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)告知購(gòu)房人，在征得同意下，才能簽訂購(gòu)房合同。

    5、嚴(yán)格預(yù)留房管理，控制預(yù)留房源數(shù)量，今年6月1日起，開(kāi)發(fā)商預(yù)留房必須竣工后才能銷售。

    解讀：開(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)盤時(shí)如果大量申請(qǐng)預(yù)留房，同樣會(huì)造成市民無(wú)房可購(gòu)，開(kāi)發(fā)商借此大勢(shì)抬高房?jī)r(jià)。

    6、繼續(xù)打擊炒房行為，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和內(nèi)部人員勾結(jié)炒房的，立即停止樓盤銷售。

    解讀：對(duì)于出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與內(nèi)部人員勾結(jié)炒房的，此次房管部門加大了打擊力度，一經(jīng)查處將立即要求其停止銷售。

    7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)打印合同；不得虛擬申購(gòu)預(yù)留房源，違反規(guī)定將停止銷售；原則上商品房認(rèn)購(gòu)20天內(nèi)不須轉(zhuǎn)簽合同。

    解讀：通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)打印合同，使得每套房屋到底有沒(méi)有成交能通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)清晰顯示出來(lái)，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。

    8、嚴(yán)格控制樓盤換手率，一套房屋換手不得超過(guò)兩次，否則該套房屋要等到辦理產(chǎn)權(quán)證后才能銷售。

    解讀：樓盤換手率高，則顯示出該樓盤投資購(gòu)房者多或樓盤質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)樓盤換手率的監(jiān)管在一定程度上對(duì)控制投資購(gòu)房有利。

    9、加強(qiáng)預(yù)收款管理，預(yù)收款必須建立專用賬戶，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；開(kāi)發(fā)企業(yè)每月必須向房產(chǎn)部門提供在建工程進(jìn)度照片，并進(jìn)行網(wǎng)上公示。

    解讀：提供在建工程照片促使開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)在建項(xiàng)目，防止土地閑置。 

    10、銷售代理公司必須備案登記，不得賺取差價(jià)，銷售人員持證上崗。代理銷售商品房，只收取代理服務(wù)費(fèi)，不賺取差價(jià)。

    解讀：張定一表示，根據(jù)他們了解的情況，目前一些代理公司為賺取差價(jià)私自抬高房?jī)r(jià)，此項(xiàng)措施則特別針對(duì)代理公司作出規(guī)定，要求其只收取代理服務(wù)費(fèi)，不得賺取差價(jià)。

    房?jī)r(jià)監(jiān)管四大重點(diǎn)

    哄抬房?jī)r(jià)年底“算賬”

    南京市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處處長(zhǎng)張定一說(shuō)，他不希望南京像其他城市一樣通過(guò)稅收等措施來(lái)強(qiáng)力調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅，而是希望通過(guò)開(kāi)發(fā)商自律來(lái)控制房?jī)r(jià)漲幅。為促使開(kāi)發(fā)企業(yè)自律，政府將出臺(tái)兩個(gè)配套舉措，從昨天開(kāi)始到下周左右，通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)對(duì)各樓盤的漲幅進(jìn)行跟蹤，并通過(guò)媒體公布；此外，在今年年中或年底，對(duì)漲幅過(guò)大的樓盤及開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行清查，并嚴(yán)加處理。他表示，他的話絕不是兒戲，如果因開(kāi)發(fā)商不自律造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，屆時(shí)南京將肯定出重拳穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

    房?jī)r(jià)監(jiān)管四大重點(diǎn)

    南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)王秀洲在會(huì)上通報(bào)了未來(lái)物價(jià)部門監(jiān)管房?jī)r(jià)的四大重點(diǎn)，包括追蹤突出政府指導(dǎo)價(jià)綜合水平的樓盤；嚴(yán)格監(jiān)管銷售過(guò)程中的炒作、虛假?gòu)V告、運(yùn)用不正當(dāng)手段而形成的價(jià)格欺詐；監(jiān)管哄抬房?jī)r(jià)行為及開(kāi)發(fā)商的其他不規(guī)范行為。

    50余開(kāi)發(fā)商作出承諾

    在南京地產(chǎn)“大鱷”南京棲霞地產(chǎn)的倡議下，在寧的50余家開(kāi)發(fā)企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)簽下了一份名為關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為、控制房?jī)r(jià)漲幅的倡議書(shū)。在這份類似作秀的倡議書(shū)中，開(kāi)發(fā)商表示他們將嚴(yán)格自律，規(guī)范銷售，杜絕任何單位或個(gè)人，以任何形式炒作樓盤、哄抬房?jī)r(jià)。同時(shí)承諾即日起到今年年底，將同一樓盤、同樣性價(jià)比住宅的價(jià)格漲幅控制在政府要求的范圍內(nèi)。

    新聞附件

    近幾年房?jī)r(jià)上漲情況

    2002年起年增幅不下兩位數(shù) 2002年南京城中房?jī)r(jià)不過(guò)3000元/平方米左右，江寧房?jī)r(jià)只有1000元 1500元/平方米。兩年后，明城墻以內(nèi)已找不到6000元/平方米以下的房子，市中心房?jī)r(jià)則達(dá)到9000元－12000元/平方米，來(lái)自房管部門的數(shù)據(jù)顯示，2003年南京房?jī)r(jià)漲幅為12.8%，2004年漲幅為11.25%。其中，2004年一季度南京房屋銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)12.1%，漲幅比全國(guó)平均漲幅高出4.4個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)各大城市中位于第六，引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。

    2004年首次出現(xiàn)漲幅減緩 2004年，南京商品住宅預(yù)售均價(jià)達(dá)4115元/平方米，江南八區(qū)為4890元/平方米（包含經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）。從價(jià)格漲幅看，去年全年上漲11.25%，前5個(gè)月月均上漲1.66%，后7個(gè)月月均上漲僅0.62%，低于前年同期，漲幅明顯趨緩。這是2002年以來(lái)南京房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)漲幅減緩的現(xiàn)象。

    2005年南京房?jī)r(jià)仍小幅增長(zhǎng) 2005年南京房地產(chǎn)投資將保持30％以上的增長(zhǎng)速度，商品房上市面積將維持在1000萬(wàn)平方米以上的規(guī)模，銷售面積約為800萬(wàn)平方米以上，供求保持基本平衡。南京市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在去年年底召開(kāi)的2005房地產(chǎn)形勢(shì)通報(bào)會(huì)上表示，今年價(jià)格預(yù)計(jì)小幅增長(zhǎng)。

    控制房?jī)r(jià)為何未見(jiàn)暴風(fēng)驟雨？

    與國(guó)內(nèi)其他一些地方不惜啟用對(duì)外地人停貸的強(qiáng)硬辦法相比，南京的控制房?jī)r(jià)漲幅政策多少有些波瀾不驚。昨天南京市房產(chǎn)局與南京市物價(jià)局出臺(tái)十大控制房?jī)r(jià)漲幅政策后，為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商甚至如釋重負(fù)，“沒(méi)有多少新內(nèi)容，看來(lái)打壓房?jī)r(jià)的風(fēng)聲到此為止了。”一位奧體板塊內(nèi)的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

    為什么南京不能像上海那樣，采取“暴風(fēng)驟雨”的方法控制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快？昨天的新聞發(fā)布會(huì)上，南京市房產(chǎn)局郭宏定副局長(zhǎng)解釋了“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”與“打壓房?jī)r(jià)”的差別，3月底國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，出臺(tái)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的八條意見(jiàn)（簡(jiǎn)稱為國(guó)八條），上周國(guó)務(wù)院副總理曾培炎也在上海舉行的座談會(huì)上提出“共同維護(hù)房地產(chǎn)的健康與發(fā)展”。針對(duì)一些地方供需關(guān)系偏緊、被動(dòng)性需求過(guò)大、投資性需求過(guò)旺等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，一些地方先后出臺(tái)了打壓市場(chǎng)的種種手段。郭宏定認(rèn)為，局部地區(qū)打壓的目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，是為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)快漲幅。郭宏定堅(jiān)持認(rèn)為，宏觀調(diào)控不是打壓市場(chǎng)，將穩(wěn)定市場(chǎng)理解為打壓市場(chǎng)是一種誤區(qū)。

    2004年全國(guó)兩會(huì)上，一些代表對(duì)一些地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱、投資性需求比例過(guò)高等情況提出嚴(yán)厲批評(píng)，在隨后土地、金融等一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)特征表現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這些問(wèn)題的存在直接導(dǎo)致了2005年全國(guó)兩會(huì)上對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的抱怨。2005年的兩會(huì)期間，房?jī)r(jià)再度成為兩會(huì)代表關(guān)注焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)問(wèn)題被寫入政府工作報(bào)告。在全國(guó)的范圍內(nèi)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為穩(wěn)定市場(chǎng)的一種共識(shí)。

    盡管一些市民迫切希望政府強(qiáng)有力地干預(yù)房?jī)r(jià)，但是，南京房產(chǎn)部門昨天多少表達(dá)了他們的這樣一種判斷。一是2004年在國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，南京針對(duì)2003年出現(xiàn)的階段性房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，陸續(xù)出臺(tái)和采取了“禁炒令”、“網(wǎng)上房地產(chǎn)”等一系列政策和措施。經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控，南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅趨穩(wěn)，供給總量略大于需求總量，房產(chǎn)價(jià)格明顯回落，開(kāi)發(fā)、投資、消費(fèi)結(jié)構(gòu)平衡，南京的市場(chǎng)特征與上海是不同的。二是調(diào)控更多用市場(chǎng)這個(gè)“看不見(jiàn)的手”少用政府這個(gè)“看得見(jiàn)的手”，在接受采訪時(shí)，郭宏定還認(rèn)為，如果在市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，采取過(guò)于激烈的政策只會(huì)導(dǎo)致一些問(wèn)題“報(bào)復(fù)性的反彈”，房?jī)r(jià)的大起、大落都是不正常的。

    對(duì)于政府控制房?jī)r(jià)政策的波瀾不驚，昨天現(xiàn)場(chǎng)同樣有開(kāi)發(fā)商分析：“市場(chǎng)在遏制內(nèi)部炒房、擊鼓傳花等過(guò)度投機(jī)等行為的同時(shí)，必須要考慮如何給民間資金這個(gè)“籠中老虎”一個(gè)現(xiàn)實(shí)的出路�，F(xiàn)在的老百姓是不敢炒股、不愿存錢，前一階段，大量可買可不買房的民間資金全擠進(jìn)了房市，政府在打壓投機(jī)的同時(shí)還是給投資留了余地，這表明了南京對(duì)市場(chǎng)的思考與判斷�！� 
                                                       (方市興 徐關(guān)輝 仲躋嵩)