專題撰文：記者 朱文策 羅鳳鳴 專題攝影：記者 張耀波 羅鳳鳴

    ——與會(huì)人士表示深圳“新政”有利于規(guī)范市場(chǎng)，呼吁深圳房 企聯(lián)手降低操作風(fēng)險(xiǎn)，并建議建設(shè)大量經(jīng)濟(jì)適用租賃房以完善深圳住房保障制度 

    論壇嘉賓

    深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒博士

　　卓越集團(tuán)總裁李曉平

　　大中華國(guó)際投資(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)黃世再

　　深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理郭兆斌

　　深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉

　　南方都市報(bào)深圳廣告部總經(jīng)理林偉明

    由南方都市報(bào)主辦，深圳電視臺(tái)公共頻道、深圳熱線、廣東電臺(tái)“南粵之聲”聯(lián)合舉辦的“宏觀調(diào)控下深圳樓市之變——第六屆城市論壇暨深圳地產(chǎn)民企戰(zhàn)略懇談會(huì)”，于4月22日下午在深圳五洲賓館渤海廳舉行。此次論壇得到了《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《南方周末》、《搜狐網(wǎng)》、廣東電臺(tái)“南粵之聲”、《南方人物周刊》等媒體的協(xié)助，搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)頻道還對(duì)此進(jìn)行了全程直播。

    在本次論壇上，與會(huì)嘉賓就購(gòu)房者普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)、深圳“地荒”等問(wèn)題，以及房地產(chǎn)企業(yè)如何聯(lián)手應(yīng)對(duì)目前局勢(shì)發(fā)表了看法。

    深圳“新政”重在規(guī)范市場(chǎng)

    在本次論壇上，深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒就國(guó)家和深圳出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的背景及影響發(fā)表了看法。王鋒認(rèn)為，之前的國(guó)家調(diào)控政策主要通過(guò)嚴(yán)格控制土地和房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例這兩種手段來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫，但從實(shí)際效果來(lái)看，供應(yīng)得到了控制，但房?jī)r(jià)還是在繼續(xù)上漲。今年國(guó)家在宏觀調(diào)控方面做了一些調(diào)整和轉(zhuǎn)變，主要從打擊市場(chǎng)虛假需求入手，尤其是投機(jī)炒作。在這個(gè)前提下，分別出臺(tái)了兩次“加息”政策。與此同時(shí)，物業(yè)稅問(wèn)題也正在探討階段。

    深圳近期的“新政”正是基于這樣的大背景之下。深圳最近出臺(tái)的一系列政策，主要是打擊違規(guī)炒樓現(xiàn)象，整頓規(guī)范房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)。整體來(lái)看，兩個(gè)行政手段的介入都是為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)、整頓市場(chǎng)，使之更為理性、規(guī)范、健康。

    樓價(jià)成論壇談?wù)摻裹c(diǎn)

    難以捉摸的樓價(jià)成為本次論壇討論的主要問(wèn)題。據(jù)了解，在調(diào)控措施出臺(tái)之前，今年1—2月份深圳房?jī)r(jià)上漲8%，達(dá)到6351元/平方米，首次打破了深圳數(shù)年來(lái)房?jī)r(jià)5%左右漲幅的水平。深圳中原地產(chǎn)公司深港研究中心總監(jiān)張偉對(duì)此相當(dāng)尖銳地指出，目前關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)可能被高估13%左右。據(jù)張分析，以關(guān)內(nèi)一個(gè)兩口之家月收入8000元、按揭貸款供20年、月供3200元計(jì)算，若要買100平方米的房產(chǎn)，單價(jià)應(yīng)為6000元/平方米，但現(xiàn)在關(guān)內(nèi)價(jià)位一般都在8500元/平方米�！跋襁@樣的家庭都在關(guān)內(nèi)買不到房的話，市場(chǎng)肯定是有問(wèn)題的。”對(duì)此，多位業(yè)界人士表示這個(gè)推算與國(guó)土部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不同，不便發(fā)表評(píng)論。

    動(dòng)議建經(jīng)濟(jì)適用租賃房

    在本次論壇上，深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒表示，研究所目前已經(jīng)向政府提交建議，借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，建造一大批經(jīng)濟(jì)適用租賃房，完善深圳住房保障體系。在接受記者提問(wèn)時(shí)，他很肯定地表示，“不用于買賣，是租賃房”，他的這一提議得到與會(huì)的眾多專家的贊同。

    據(jù)了解，除商品房外，香港目前公共住房制度包括廉租房和居屋，低收入者可以租用廉租房，稍富一點(diǎn)的可以買居屋。至于商品房，則完全放開，價(jià)格可以漲得很高，如新鴻基地產(chǎn)的豪宅項(xiàng)目凱旋門售價(jià)就達(dá)到30萬(wàn)元/平方米。

    分析人士認(rèn)為，如果這一計(jì)劃得到采納，將是深圳中低收入者的“一大幸事”�！敖�(jīng)濟(jì)適用租賃房將能把那些買不起房但又不得已進(jìn)入商品房領(lǐng)域的置業(yè)者分流出去，剝離商品房市場(chǎng)中的虛假需求——這部分需求曾在相當(dāng)程度上推高了房?jī)r(jià)上揚(yáng)，增加了銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)�！�

    影響之房?jī)r(jià)

    房?jī)r(jià)實(shí)際上是在下跌？

    李曉平 卓越集團(tuán)總裁

    我對(duì)樓價(jià)有一個(gè)不同的看法：去年深圳樓價(jià)漲到5.28%，如果從通貨膨脹、建材價(jià)格上漲等綜合因素分析，實(shí)際上等于是跌了。為什么我們看到是漲了？因?yàn)殛P(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲得厲害，關(guān)外房?jī)r(jià)原來(lái)基數(shù)低，上漲又比較快，所以造成這么一個(gè)結(jié)果。但是，對(duì)大部分買家來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得還算正常。深圳發(fā)展商在定價(jià)的時(shí)候，大部分還是比較理性的，深圳大部分樓盤都是低開高走的推盤策略�，F(xiàn)在有個(gè)別樓盤不好開盤，這有兩方面的因素：一方面，在現(xiàn)今政策下，發(fā)展商對(duì)后期樓價(jià)走勢(shì)有點(diǎn)迷惑；第二，金融政策收緊，一部分開發(fā)商的后續(xù)資金可能會(huì)有一些問(wèn)題，所以他們采取觀望政策。但是，綜合來(lái)看，深圳樓市發(fā)展還是比較健康的。

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    房?jī)r(jià)到底現(xiàn)在高不高？我們來(lái)分析一下：深圳從2002年到現(xiàn)在，每年增幅5%左右。今年深圳一季度GDP增長(zhǎng)13%左右，CPI(消費(fèi)物價(jià)指數(shù))漲幅是4.6%。先不說(shuō)這個(gè)4.6%高不高，實(shí)際上中國(guó)的CPI指數(shù)系統(tǒng)基本上是按照上世紀(jì)70年代的算法，統(tǒng)計(jì)體系中食物權(quán)重占40%，日用品權(quán)重占20%。而在國(guó)外CPI的計(jì)算體系中，房地產(chǎn)、電力等生產(chǎn)資料所占的權(quán)重達(dá)到80%。也就是說(shuō)，我們的CPI指數(shù)上漲的4.6%中絕大部分體現(xiàn)在糧食、油、日用品方面的上漲，而房地產(chǎn)、電力這類重要的生產(chǎn)資料的上漲幅度則完全沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。進(jìn)一步說(shuō)，現(xiàn)有的CPI體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映通貨膨脹的力度，國(guó)內(nèi)通貨膨脹的程度是被嚴(yán)重低估的。我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在CPI指數(shù)可能要到10%。從這個(gè)判斷來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)每年上漲5%的幅度，其實(shí)是跌的。綜合來(lái)看，我認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)如果保持兩位數(shù)以下的增長(zhǎng)，就能與深圳的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相吻合，也是置業(yè)者可以承受的。

    樓市拐點(diǎn)將平緩運(yùn)行

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

    其實(shí)國(guó)家的一系列政策針對(duì)的就是房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院最近出臺(tái)的8點(diǎn)意見(jiàn)也說(shuō)得很明確，把抑制房?jī)r(jià)快速上漲作為重點(diǎn)工作，所以今年的政策主要是針對(duì)如何平抑房?jī)r(jià)。深圳也采取了一系列的手段，如打擊炒樓、治理廣告等。對(duì)于深圳樓市，我們一直認(rèn)為是很理性的。不過(guò)從去年底到今年，深圳樓市的確出現(xiàn)了比較大的變化，主要是價(jià)格飛漲，上漲了8%，這是歷年沒(méi)有的。而且，很多現(xiàn)象表明炒家非�；钴S，出現(xiàn)了認(rèn)號(hào)都認(rèn)不到的現(xiàn)象。在這種情況下，必須要采取行政手段，抑制虛假需求。在擠水分的同時(shí)，政府也著手解決信息對(duì)稱的問(wèn)題。樓盤銷售信息都掛出來(lái)了，有多少?zèng)]有賣看得很清楚。這一措施解決了長(zhǎng)期以來(lái)困擾國(guó)內(nèi)樓市的信息不對(duì)稱的問(wèn)題。

    黃世再 大中華國(guó)際投資（集團(tuán)）有限公司

    我認(rèn)為深圳房地產(chǎn)是在健康發(fā)展。深圳土地升值很快，如果土地價(jià)值跌了，樓價(jià)很可能會(huì)跌，但是在深圳不會(huì)這樣——每年都有十幾萬(wàn)大學(xué)生到深圳來(lái)找工作，這給深圳樓市提供了持續(xù)而穩(wěn)定的真實(shí)需求。不過(guò)，我想告訴業(yè)主，在這種情況下，買樓要謹(jǐn)慎，每月收入多少、供樓多少，要計(jì)算清楚。

    李曉平 卓越集團(tuán)總裁

    其實(shí)所謂的拐點(diǎn)，我們可以有兩種理解：一個(gè)是像1993年那樣，像坐過(guò)山車一樣忽高忽下；另一種情況可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)平緩的運(yùn)行。這幾年深圳人口尤其是關(guān)內(nèi)人口增量較大，提供了龐大而持續(xù)的購(gòu)房需求，而且深圳土地供應(yīng)量相對(duì)有限，舊城改造也無(wú)法在短時(shí)間里完成。從以上事實(shí)來(lái)看，我個(gè)人認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)會(huì)是一個(gè)平緩略有波動(dòng)的過(guò)程。另外，我認(rèn)為這次調(diào)控跟1993年的“一刀切”不一樣，而是“有保有壓”，目的主要是打擊炒房。我覺(jué)得大家要正確理解、宣傳中央的政策。這些政策對(duì)相對(duì)規(guī)范的房企其實(shí)也是一個(gè)機(jī)會(huì)。銀行的錢要放出去，肯定會(huì)傾向那些相對(duì)規(guī)范的企業(yè)。

    影響之土地

    “地荒”是深圳地產(chǎn)面臨的難題

    林偉明 南方都市報(bào)深圳廣告部總經(jīng)理

    深圳改革開放25年，整個(gè)深圳可用土地為700平方公里，目前還剩下220平方公里沒(méi)有用。這25年是深圳快速發(fā)展的時(shí)期，土地消耗極大。而且近年來(lái)深圳城市中心快速西移，市民中心搬遷，羅湖、福田可開發(fā)用地日漸減少，甚至有說(shuō)法30年后寶安中心區(qū)將成為深圳未來(lái)中心區(qū)。在可開發(fā)用地減少的大背景下，如何面對(duì)“地荒”會(huì)不會(huì)成為深圳地產(chǎn)目前面臨的一大難題？

    土地仍有挖掘空間

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

    深圳700多平方公里只剩下200多平方公里了，這種說(shuō)法里面存在一定誤區(qū)。在已經(jīng)使用的500平方公里土地里，有沒(méi)有最大限度地去利用？廣東省有一個(gè)調(diào)查，全省共有700平方公里的閑置土地，而深圳也有很多地是空置的或者是建了一些低效率的建筑，隨著城市化進(jìn)程如今已經(jīng)不再適應(yīng)，這里面有著極大的挖掘空間。

    另外，舊城改造對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講仍然具有很大商機(jī)，只是這個(gè)市場(chǎng)對(duì)越來(lái)越大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)相對(duì)少了一點(diǎn)而已。但是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍舊看好。每年常住人口還有40萬(wàn)的增長(zhǎng)，還有一個(gè)穩(wěn)定的需求來(lái)源，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊有充足的理由長(zhǎng)期健康發(fā)展下去。

    影響之房企走勢(shì)

    合縱連橫是趨勢(shì)

    李曉平 卓越集團(tuán)總裁

    從深圳房企的開發(fā)方向來(lái)講，我覺(jué)得應(yīng)該是關(guān)內(nèi)關(guān)外并行，關(guān)內(nèi)的開發(fā)量雖然減少了，但含金量卻很高。第二，我估計(jì)以后發(fā)展商之間的聯(lián)合會(huì)越來(lái)越多，以往都是單打獨(dú)斗，但現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。此外，單獨(dú)操作項(xiàng)目，現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大，如果聯(lián)合操作，這個(gè)壓力就可以得到舒緩。同樣是做一個(gè)項(xiàng)目，以前一個(gè)企業(yè)可以操作1-2個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在2個(gè)聯(lián)合就可以做4個(gè)項(xiàng)目。不過(guò)，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)管理水平比較弱的行業(yè)，因此，房企聯(lián)合，對(duì)企業(yè)之間誠(chéng)信度的要求也會(huì)越來(lái)越高。

    郭兆斌 深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

    在未來(lái)幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我仍然認(rèn)為深圳房企將會(huì)扮演一個(gè)重要角色。第一，可以說(shuō)深圳每一個(gè)房企都扮演了地產(chǎn)“黃埔軍校”的角色，不僅僅是萬(wàn)科，這說(shuō)明我們深圳地產(chǎn)界能培養(yǎng)出比較優(yōu)秀的地產(chǎn)專業(yè)人士。第二，深圳是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作最規(guī)范的城市，而且政府及媒體導(dǎo)向都相對(duì)健康，當(dāng)然這些是互動(dòng)的，需要大家共同努力。民營(yíng)企業(yè)起步都比較晚，受方方面面的擠壓，空間比較狹小。不過(guò)，我認(rèn)為每一個(gè)企業(yè)都有自己的特色。民營(yíng)企業(yè)之所以能夠在深圳站住腳，確實(shí)比其他企業(yè)要艱巨得多。

    建經(jīng)濟(jì)適用租賃房完善深圳住房保障制度

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

    如果想保證深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，全面構(gòu)建深圳住宅與房地產(chǎn)科學(xué)供給體系。對(duì)買不起房的人，要有一個(gè)基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設(shè)大量經(jīng)濟(jì)適用租賃房，提供最基本的保障。

    深圳每年都有約40萬(wàn)新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠(yuǎn)離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個(gè)這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬(wàn)平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來(lái)，我覺(jué)得，無(wú)論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。

    基本需求與商品化需求宜分離

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    我個(gè)人非常贊同王鋒博士的觀點(diǎn)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)為什么爭(zhēng)議這么大呢？就是因?yàn)槲覀儧](méi)有把這個(gè)問(wèn)題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房?jī)r(jià)降到1000元/平方米有沒(méi)有可能呢？我覺(jué)得把公共住宅與商品房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)混在一起談是一個(gè)最大的問(wèn)題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎(chǔ)上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場(chǎng)化，價(jià)格完全放開。這兩個(gè)市場(chǎng)完全分開后，市場(chǎng)就不會(huì)有太多的問(wèn)題。

    影響之思路

    建經(jīng)濟(jì)適用租賃房完善深圳住房保障制度

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

    如果想保證深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，全面構(gòu)建深圳住宅與房地產(chǎn)科學(xué)供給體系。對(duì)買不起房的人，要有一個(gè)基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設(shè)大量經(jīng)濟(jì)適用租賃房，提供最基本的保障。

    深圳每年都有約40萬(wàn)新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠(yuǎn)離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個(gè)這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬(wàn)平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來(lái)，我覺(jué)得，無(wú)論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。

    基本需求與商品化需求宜分離

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    我個(gè)人非常贊同王鋒博士的觀點(diǎn)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)為什么爭(zhēng)議這么大呢？就是因?yàn)槲覀儧](méi)有把這個(gè)問(wèn)題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房?jī)r(jià)降到1000元/平方米有沒(méi)有可能呢？我覺(jué)得把公共住宅與商品房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)混在一起談是一個(gè)最大的問(wèn)題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎(chǔ)上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場(chǎng)化，價(jià)格完全放開。這兩個(gè)市場(chǎng)完全分開后，市場(chǎng)就不會(huì)有太多的問(wèn)題。  ( 羅鳳鳴 )