售樓進(jìn)度放緩
從去年下半年開(kāi)始，鳳圖騰、東方普羅旺斯、麥卡倫地三個(gè)別墅項(xiàng)目都將原本可以成行的銷售計(jì)劃推遲了。作為這三個(gè)項(xiàng)目的銷售操盤(pán)手，原龐博國(guó)際代理行總經(jīng)理、現(xiàn)公開(kāi)身份是上述三個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷中心總經(jīng)理的劉東認(rèn)為，從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看的偶然相似背后，是對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看漲的必然判斷。
鳳圖騰位于陶然亭附近，去年10月該項(xiàng)目就已經(jīng)達(dá)到銷售條件，但正式的開(kāi)盤(pán)時(shí)間卻被延遲到今年6月底。“在目前的市場(chǎng)行情下，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值是被低估的。”接手銷售后，劉東首先做出這樣的判斷�；诒本┏钦麄�(gè)發(fā)展重心的向外輻射，劉東認(rèn)為，二環(huán)、三環(huán)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)椴豢蓮?fù)制性會(huì)身價(jià)漸漲。
另外放緩銷售進(jìn)度的兩個(gè)項(xiàng)目，位于昌平的東方普羅旺斯將先前確定的4月份開(kāi)盤(pán)延后到了7月份；麥卡倫地在去年九、十月份時(shí)就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂、可以進(jìn)入銷售期，但是最終確定的開(kāi)盤(pán)日期卻也推遲到了今年5月底、6月初。
劉東認(rèn)為，售樓進(jìn)度放緩后，開(kāi)發(fā)商還能坐得住，主要是因?yàn)椤皩?duì)市場(chǎng)潛在的購(gòu)買(mǎi)力有信心”，所以沒(méi)有采取“快跑”的銷售策略。以麥卡倫地為例，如果是去年銷售，價(jià)格預(yù)計(jì)在1．3萬(wàn)元－1．4萬(wàn)元／平方米；但今年的售價(jià)至少在1．6萬(wàn)元／平方米左右。市建委公布的數(shù)據(jù)也印證了劉東的分析，今年1至2月，北京商品住宅期房預(yù)售率高達(dá)130％，比2004年同期高18％，表明商品住宅期房供不應(yīng)求的壓力很大。
結(jié)束不久的春季房展會(huì)，其參展和成交數(shù)據(jù)同樣給人這樣的印象。有資料顯示，今年春展的100多個(gè)參展樓盤(pán)中，新項(xiàng)目只有19個(gè)，遠(yuǎn)低于往年的數(shù)字。即使是僅有的幾個(gè)大盤(pán)也是以展示形象、積累客戶資料為主，有不少項(xiàng)目連戶型和價(jià)格都沒(méi)有明確。從今年1－4月本市的整體市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都還對(duì)入市處“觀望”狀態(tài)。
惜售大部分是“作秀”
與此相反，京城樓市中另一些項(xiàng)目正在快馬加鞭地趕銷售進(jìn)度，國(guó)美第一城就是一例。據(jù)了解，從今年1月1日開(kāi)盤(pán)起，該項(xiàng)目在不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成一期全部銷售；3月12日，該項(xiàng)目的二期開(kāi)盤(pán)，一二期相加的供應(yīng)量為37萬(wàn)多平方米、3200多套住宅，截止到4月中旬，該項(xiàng)目共計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約2870套。
“我們不僅要發(fā)揮過(guò)去銷售比較快的特點(diǎn)，還要快上加快、以快制快，加快銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)程就是加快資金滾動(dòng)的速度。”鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰解釋。此前，陳云峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，該項(xiàng)目的銷售期將由原定的一年半縮短為3個(gè)季度。他解釋，銷售的回籠資金將直接投入到后繼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，今年鵬潤(rùn)房地產(chǎn)在京還將有其他項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)工。
北京朝陽(yáng)大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理段枚焱認(rèn)為，從主觀上來(lái)講，很少會(huì)有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)延緩銷售進(jìn)度，“在金融政策收緊后，延緩銷售進(jìn)度無(wú)異于放緩回款速度、增加銀行貸款成本”。北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理徐斌認(rèn)為，即便今年房?jī)r(jià)在年內(nèi)上漲8％，都不足以支撐開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)資金的需求，尤其是有后續(xù)項(xiàng)目跟進(jìn)的開(kāi)發(fā)商。所以林斌認(rèn)為，京城的開(kāi)發(fā)商從整體上來(lái)說(shuō)不可能出現(xiàn)因看漲房?jī)r(jià)而惜售的。
有統(tǒng)計(jì)顯示，從去年下半年開(kāi)始到今年第一季度，投入到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的房源是“劇烈減少的”。對(duì)此北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華解釋說(shuō)：“這不是市場(chǎng)原因的減少，只是技術(shù)原因的減少�！崩兹A所說(shuō)的技術(shù)原因是指，市建委從去年年末向開(kāi)發(fā)商提出補(bǔ)錄樓盤(pán)信息數(shù)據(jù)等要求，加上審批條件增加等原因，審批速度自然降低。“這只是過(guò)渡性問(wèn)題，這些擠在門(mén)口準(zhǔn)備進(jìn)入的量最終會(huì)釋放出來(lái)�！崩兹A說(shuō)。
“目前北京市場(chǎng)的樓盤(pán)銷售并不像一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)得那么旺�！崩兹A補(bǔ)充說(shuō)。他認(rèn)為，大家之所以形成樓盤(pán)不愁賣的印象，主要是因?yàn)榇蠹业年P(guān)注點(diǎn)都集中在熱點(diǎn)項(xiàng)目上，而熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)H僅是樓市的很小一部分。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2004年全市房屋的新增面積為9000多萬(wàn)平方米，房屋的凈增率為58％，其中住宅的凈增率是56％。也就是說(shuō)，去年大約有5000萬(wàn)平方米的房屋面積是待售的，“更何況當(dāng)年還有以前沒(méi)有消化的存量房”。
行情看漲下的銷控
這一段時(shí)間以來(lái)，劉東每周都會(huì)用3個(gè)半天的時(shí)間來(lái)親自接待購(gòu)房客戶。一位山西的客戶曾向他“訴苦”：自己原本計(jì)劃去年年底就來(lái)京置業(yè)，但是當(dāng)時(shí)聽(tīng)說(shuō)今年京城的房?jī)r(jià)會(huì)降，而等到了今年，但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)非但沒(méi)降，反而漲了。據(jù)悉，這位山西客戶正計(jì)劃著“五一”期間來(lái)北京把房子買(mǎi)了。
同時(shí)與上海、蘇杭等城市的房?jī)r(jià)上漲明顯相比，目前北京的房?jī)r(jià)卻還是“省會(huì)城市的普通住宅價(jià)格”。據(jù)了解，當(dāng)下上海同檔次同地段的產(chǎn)品，其房?jī)r(jià)比北京高出50％－70％。如此一來(lái)，因?yàn)樯悼臻g大，北京樓市自然會(huì)吸引一部分原本投資其他房地產(chǎn)熱門(mén)城市的資金。
劉東認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行情看漲時(shí)所做的“惜售”策略更準(zhǔn)確地說(shuō)是一種銷售控制。而且他認(rèn)為，在現(xiàn)在的行情下，這樣的操作案例不在少數(shù)。林斌也承認(rèn)，出于銷控原因，北京市場(chǎng)確實(shí)有這樣的實(shí)例。據(jù)了解，朝陽(yáng)公園附近的一些項(xiàng)目目前就是有控制、限速地進(jìn)行銷售，這期間項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。
此外，北京目前的地價(jià)是呈上漲態(tài)勢(shì)，而且今后很有可能繼續(xù)朝此方向發(fā)展。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，2004年全國(guó)地價(jià)總體水平繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；其中32個(gè)主要城市調(diào)查結(jié)果顯示，2004年全國(guó)主要城市商品住宅地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為26．31％，其中北京的比例為22．98％，換句話說(shuō)，北京的地價(jià)仍有上漲空間。此外，地價(jià)在我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比例位置日益明顯，目前約占房?jī)r(jià)的40％。
因此，從去年下半年開(kāi)始，在北京購(gòu)房置業(yè)已經(jīng)成為一種投資渠道。在此背景下，即便是普通住宅也有可能成為被選擇的投資工具，而開(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷控的信心也正來(lái)源于此。
