盡管政府明令禁止期房交易，但不少買賣雙方仍然通過簽約進(jìn)行私下交易，到現(xiàn)房時(shí)再辦理過戶手續(xù)。由營(yíng)業(yè)稅所引發(fā)的期房交易不可抗力一說，代表了目前市場(chǎng)上眾多期房私下交易的業(yè)主心態(tài)，趁機(jī)繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)。據(jù)東方正義律師事務(wù)所律師介紹，新政策出臺(tái)僅一個(gè)多星期，這已經(jīng)成為二手房糾紛咨詢中比例最高的問題。從法律角度來說，營(yíng)業(yè)稅的實(shí)施并不能算作不可抗力。鑒定不可抗力必須同時(shí)具備三個(gè)條件：不能預(yù)見、不能避免和不能克服。營(yíng)業(yè)稅的征收雖然具備了前兩個(gè)條件，但是合同并不是就此不能執(zhí)行下去。如果期房私下協(xié)議合同在履行過程中，因?yàn)檫@一原因而不繼續(xù)履行顯然有失合同的公平。由新政策實(shí)施隨著而產(chǎn)生這種加價(jià)現(xiàn)象可以看出，明令禁止交易的期房在私下交易中風(fēng)險(xiǎn)重重，在房?jī)r(jià)上漲較快的過程中，不少上家想盡辦法追加合同中的交易價(jià)格，以追求利益最大化，而下家不得不面對(duì)上家三番兩次的加價(jià)和合同隨時(shí)被中斷的風(fēng)險(xiǎn)。

    除此以外，違約金糾紛也成為期房私下交易的另一大紛爭(zhēng)。為了遏制上家在合同交易到一半時(shí)惡意違約，同時(shí)考慮到期房私下交易的過程較長(zhǎng)，短則兩三個(gè)月、長(zhǎng)則一年，買賣合同往往將已付房款雙倍返還給受損方作為違約責(zé)任。即便在合同簽訂后的幾個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)上漲較快，但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)部分不會(huì)超過總房?jī)r(jià)的30％，考慮到違約成本較高上家繼續(xù)履行的可能性就越大。而在普通的房地產(chǎn)買賣合同中，一般將定金作為違約責(zé)任。根據(jù)普通的定金法則，定金收取最高不超過總房?jī)r(jià)的20％。法院在受理這一案件時(shí)，會(huì)據(jù)此認(rèn)定定金收取過高并考慮酌情減少。因而，不少有意圖違約上家又抓住這一點(diǎn)趁機(jī)抬高房?jī)r(jià)。（唐穎豪）