政策實施 

　　一個星期過去了，盡管四大國有銀行總行的態(tài)度日漸明確，滬上各家銀行的直接落實還是未明朗化。據(jù)此次新政，5年期以上房貸年利率從5.31％升到6.12％，但可以打9折為5.51％。然而，這1折的優(yōu)惠給不給？怎么給？一個完全明晰的貸款細則似乎還看不到眉目。多家銀行的新聞發(fā)言人反復向記者強調，目前他們制訂的房貸政策還不是最終定稿，盡管，各銀行將執(zhí)行差異化利率已經(jīng)有了明顯趨勢。

　　根據(jù)記者手頭掌握的資料，建行上海分行表示，新發(fā)放個人住房貸款一般執(zhí)行基準利率（5年期以上執(zhí)行6.12%），可適當浮動；而對能確認為是自住房、個人資信良好以及是貸款購買第一套房的客戶，可以給予下浮利率，最多可下浮10%。從工行獲得的消息是，該行在全國范圍內基本執(zhí)行房貸下限利率，其中上海作為特殊地區(qū)，可以根據(jù)自身情況制定有區(qū)別的政策。工行上海分行表明，工行在上海已確定執(zhí)行6.12%的基準利率，但不排除執(zhí)行下浮利率。上海銀行則表示，新發(fā)放個人房貸一般執(zhí)行基準利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的貸款人，可以享受5.51%的下限利率……

　　相對中資銀行的一團亂，外資銀行則保持旁觀者姿態(tài)。主要是央行對房貸利率的調整對外籍人士貸款買房基本沒有影響。外籍人士一般都從外資行使用外幣貸款，但即便在中資行貸款，外籍人士對這部分貸款成本提高一般仍輕松承受。有關資料顯示，盡管上海樓市去年上漲幅度高達15%，但美元相對其他貨幣的貶值幅度卻達到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投資買房。

現(xiàn)場觀感 

　　在剛剛結束、歷來有上海樓市風向標之稱的“上海之春”房展會看來，不久前本地財稅新政和此次央行房貸新政雙重影響下，無論是買房或是賣房，各方又都受到了一定的波動。自住者購房計劃按部就班，但看房選房更為謹慎，持幣觀望情緒有所蔓延；投資客坦言“進退兩難”，分流趨勢愈加明顯；中介拋盤量一路走高，部分門店甚至上漲一成；開發(fā)商則一改往日派頭，使盡手段招攬買主。

自住購房：觀望情緒蔓延 

　　這次展會上自住購房者依舊是主力群體。在隨機調查中，絕大多數(shù)購房者都表示央行新政是控制信貸風險和打壓投機，對自己購買自住房影響不大，還貸壓力也沒有增加太多。其中，出于居住需求、尤其是為子女籌備婚房的買者，雖然每個月可能又要多還幾十元貸款，只要還在可以承受的范圍內就不會影響考慮已久的購房決定。但房價走勢的撲朔迷離，購房者大多不會輕易出手而寧愿持幣觀望；即使現(xiàn)在購買也會多考慮房價較低的中外環(huán)線附近房產(chǎn)，因為可能上漲幅度不大、下跌空間也不大。

炒房者：多空分歧大 

　　比起自住購房者有剛性需求支撐，炒房客、尤其是投機客態(tài)度猶疑。最近有關樓市的新政頻出：貸款難了、成數(shù)高了、短期脫手又加稅。3月7日，上海開始對一年內轉讓房屋加收財稅5.55％，打擊了短期投機客，但半年來兩次加息使得長線投資，主要是出租房屋的業(yè)主每月還貸額激增，收益日漸微薄，投資者越發(fā)進退兩難。

　　在這樣的緊張氣氛下，投資客早前那種一致看多、“揀到籃子都是菜”的看法不見了，在問及財稅新政及利率上調是否會影響投資決定時，多空分歧屢屢出現(xiàn)。一部分投資客開始觀望，逐漸關注起其他類型物業(yè)，特別是一些高風險也高收益的品種，如產(chǎn)權酒店、商鋪、寫字樓等；另一部分謹慎型投資客則在看好前景的同時，開始選擇風險較小的物業(yè)，如周莊、朱家角的旅游地產(chǎn)等本地近郊的物業(yè)。

　　當然，也有一些投資客表示仍將繼續(xù)投資。在他們看來，稅費增加的5.55％指出可轉讓給下家，持這類想法的投資客多數(shù)表示，手中房源快滿1年且資金鏈不緊的就捂到一年期滿再轉讓，剛到手房源且資金又依靠貸款的就馬上出手，轉讓稅費給下家�！艾F(xiàn)在市場還是紅火，缺的不是下家是房源；至于加息不過百八十元，對短期脫手影響不大”。

中介：拋盤量激增約一成 

　　“上海之春”同樣也是二手房市場的盛會，同期舉行的二手房展還是熱熱鬧鬧，品牌中介紛紛參展�！翱偟脕砜矗�這一次來掛牌的房源有兩個特點，一是投資客以前看中的市中心次新房比較多；二是總體數(shù)量比去年底房展多一成左右。我們覺得不排除是樓市新政導致投資客信心不足，打算出貨回籠資金的原因。”現(xiàn)場一位中介負責人解釋。

　　在上海靜安區(qū)一些中小中介的門店里，新政也在顯現(xiàn)效力。“我們這里本來有很多炒房客把剛交房的××城房子掛牌，一個禮拜前就有人來要加價。比如一套100平方米160萬元的房子，房主現(xiàn)在要加兩萬元以抵消轉讓時的稅費損失�！闭�在改掛牌價的業(yè)務員王小姐告訴記者，“這讓我們本周房源掛牌量激增了至少一成。當然，也還有部分人選擇繼續(xù)捂房，他們可能是資金較為寬裕和看好樓市遠景的投資客。”

開發(fā)商：賣方市場未變 

　　央行取消個人房貸優(yōu)惠利率并允許部分地區(qū)房貸首付提至3成，上海也有一些中高檔樓盤首付比例已達4成，這是否會影響開發(fā)商的資金回籠？

　　萬科董事長王石表示，相信新政策不會對萬科造成不利影響。

　　王石指出，央行新政向市場傳遞了一個信息，就是政府希望借此令房地產(chǎn)市場規(guī)范化和房產(chǎn)購買者更加冷靜�！叭f科擁有良好的品牌，業(yè)務又集中于國內各大城市，因此在市場自住需求強烈的支持下，業(yè)務應該不會受到影響�！�

　　近日才豪奪上海新江灣城大幅土地的廣州珠江地產(chǎn)有關負責人認為，此次加息是去年房貸加息的一個延續(xù)性行為。而許多房地產(chǎn)商認為這次加息也不是終點，央行肯定還會繼續(xù)加息。這次房貸加息幅度不大，說明國家平穩(wěn)地對市場進行調控。

　　該負責人認為，雖然加息會在一定程度上平抑購房消費，但是目前房產(chǎn)仍然是賣方市場，這一點短期內不會有太大的改變。而且由于加息的幅度不大，對房價總體也不會有太大的影響。但是，如果加息的預期目標能夠實現(xiàn)，也就是再加一兩次息后能使虛高的房價降下來，必將能促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

專家：央行新政劍指投機

　　對于房貸政策出臺，復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉觀點鮮明：“這是打擊投機、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施，與上海市提出的‘鼓勵居住消費，規(guī)范投資行為，抑制短期炒作’的方針，完全符合�！�

　　華偉表示，近兩年房產(chǎn)過熱顯現(xiàn)傾向，超過經(jīng)濟發(fā)展速度，在這個時候，商業(yè)銀行緊緊跟上，運用信貸杠桿，既能大力削弱炒房者的投資能力，又能有效降低風險。華偉表示，從長遠來看，通過上調個人房貸利率，可以使部分高檔房購買者停住購房腳步，就勢必會加大地產(chǎn)商開發(fā)高檔房的風險，進而調整失衡的房地產(chǎn)市場結構，使得市場中相當數(shù)量的中低端需求得到滿足，“這對廣大老百姓，對樓市的長遠發(fā)展，都有好處”。

　　滬上資深金融房產(chǎn)專家、個人理財網(wǎng)CEO洪曦先生表示，央行的一系列新政策充分表明了對于商業(yè)銀行貸款業(yè)務在全國范圍內“有保有壓”的明確方針——取消現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率可以看作是一項專門針對個人住房貸款業(yè)務的控制措施，而下調金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率又可能加大流通領域的現(xiàn)金供應量，令商業(yè)銀行其他貸款業(yè)務獲得更多支持。

　　洪曦表示，對于商業(yè)銀行來說，相比起信用貸款、開發(fā)貸款、其他抵押投資貸款，個人住房貸款的風險依舊很小，即使提高了利率水平，其依舊是各家銀行的“兵家必爭之地”。在貸款客戶和總量可能因為“加息”而暫時縮減的情況下，新政會令各家銀行的競爭更為激烈。

　　“盡管這是一次全國范圍的銀行政策，但對于敏感的上海房地產(chǎn)市場來說有著更為重要的意義：十天以前的本地樓市財稅新政正逐漸被市場消化，這一次的央行政策又攜勢而來，影響不言而喻�！焙殛乇硎�，央行新政加大了樓市投資資金成本的同時，更反映出央行對于保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、防止金融風險的決心，這有望改變大部分投資客對于今后樓市走向的預期，控制住房價上漲過快的趨勢。