當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于高位敏感的階段,本已有些淡化的物業(yè)稅問題最近重又成為人們關(guān)注的焦點。物業(yè)稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機(jī)熱,降低房地產(chǎn)市場投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關(guān)的調(diào)整頻度。

　　預(yù)計我國物業(yè)稅開征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對房地產(chǎn)市場的可能沖擊。 　　

　　2003年,中共中央十六屆三中全會明確提出:"實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。"自此,物業(yè)稅一度引起房地產(chǎn)市場各方熱烈討論。在不久前舉行的中國經(jīng)濟(jì)形勢報告會上,財政部副部長樓繼偉再次透露,目前物業(yè)稅正處于模擬測試階段,測試成熟后首批進(jìn)入試點地區(qū)的城市包括北京、重慶、深圳三個城市。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于高位敏感的階段,這一消息使本已有些淡化的物業(yè)稅問題重又成為人們關(guān)注的焦點。

　　所謂物業(yè)稅,是以房屋為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。物業(yè)稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評估物業(yè)價值的基礎(chǔ)上收取的,可為地方政府提供穩(wěn)定的收入來源。在國外,物業(yè)稅的評估相當(dāng)繁雜,收取物業(yè)稅的成本也相當(dāng)高昂,需要建立全面的地籍資料并進(jìn)行定期更新。如果物業(yè)稅的稅率較低,可能導(dǎo)致收取的物業(yè)稅還不能涵蓋這些成本。

　　物業(yè)稅內(nèi)涵的國內(nèi)外差別

　　我國一直以來實行土地批租制度,物業(yè)稅的內(nèi)涵和土地私有化國家有所不同,物業(yè)稅的構(gòu)成中占比最大的將是土地出讓金。物業(yè)稅改革的基本框架是,將現(xiàn)行土地出讓金、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅中土地出讓金的存在,理論上我國的物業(yè)稅水平應(yīng)該大大高于實行土地私有化的西方發(fā)達(dá)國家。

　　物業(yè)稅合理可行的計稅依據(jù)-基準(zhǔn)地價

　　根據(jù)我國物業(yè)稅的基本內(nèi)涵,物業(yè)稅的可能計稅依據(jù)有:基準(zhǔn)地價、拍賣地價、房屋價格、房屋價值等。鑒于目前我國房地產(chǎn)市場的評估以及登記備案體系還不發(fā)達(dá),考慮到建立成本以及時間可行性,預(yù)計短期內(nèi)物業(yè)稅的征收依據(jù)將是城市基準(zhǔn)地價,而不可能是拍賣價格或房屋價值,亦或房屋價格。

　　評估體系的不完善,致使房屋價值的評估難以在短期內(nèi)完成,而使用土地拍賣價或房屋價格會導(dǎo)致同一區(qū)域稅賦標(biāo)準(zhǔn)差異較大,并需要改革現(xiàn)行新建立的土地拍賣機(jī)制。以基準(zhǔn)地價為計稅依據(jù),成本較低,基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定,定期更新相對也比較容易�；鶞�(zhǔn)地價曾經(jīng)作為外銷商品房土地出讓的定價依據(jù)。

　　初期物業(yè)稅僅體現(xiàn)部分地價,其余的土地價值仍將通過房價體現(xiàn)

　　初期較低的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)水平,可減少人們對持有物業(yè)的未來支付過重的擔(dān)憂,減少對房價的沖擊,避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落,有利于實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。另外,若使用基準(zhǔn)地價,則物業(yè)稅只能體現(xiàn)部分地價,土地價值中相當(dāng)一部分需要也只能通過市場來體現(xiàn)。

　　購房者的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)水平

　　本文基于以下假設(shè),計算了購房者每套住房需要按月支付的物業(yè)稅:

　　假設(shè)條件:

　　1、選取高、中、低三個檔次的基準(zhǔn)地價:1000、3000、6000元每平方米建筑面積；

　　2、物業(yè)稅貼現(xiàn)值包括100%的基準(zhǔn)地價；

　　3、每套房建筑面積以120平方米計,房屋存續(xù)期限70年,市場利率5%；

　　4、物業(yè)稅將初期地價款攤于70年內(nèi)按月等額支付；

　　5、不考慮未來地價及利率水平漲落。

　　結(jié)果顯示,上述高中低三個檔次的房屋,購房者每月所需負(fù)擔(dān)的物業(yè)稅分別為516元、1548元和3096元,初始房價理論上可一次性降低12、36、72萬元。

　　新舊體制的接軌-兼顧公平與效率

　　物業(yè)稅的開征,面臨的一個重要而復(fù)雜的問題將是新舊政策下的稅費接軌問題。現(xiàn)有存量房已經(jīng)一次性繳納過土地出讓金,取得了一定年限的土地使用權(quán),這部分存量房再上市交易,不可能再征收物業(yè)稅。因此新老體制將會并存一段時間。

　　但物業(yè)稅是針對不斷增值的土地收取,將隨土地價值的變化而進(jìn)行定期調(diào)整,考慮稅賦的公平,二手房交易可能面臨部分稅收(如土地增值稅)的重新開征問題。

　　物業(yè)稅開征對房地產(chǎn)上市公司的直接影響

　　物業(yè)稅開征后房地產(chǎn)市場的變化無疑將給上市公司產(chǎn)生很大的影響。除此之外,上市公司項目的開發(fā)與銷售也將面臨一次重大的變革。

　　首先作為開發(fā)商,上市公司無需全額支付土地出讓金,項目開發(fā)初期的資金壓力大大減少,有利于降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平。同時,上市公司的開發(fā)成本同比也將大幅下降,而毛利率上升,房地產(chǎn)的暴利行業(yè)特征將在其賬面顯現(xiàn)。

　　但是,開發(fā)商仍需負(fù)擔(dān)部分土地出讓金,支付標(biāo)準(zhǔn)為:拍賣地價-征收價,這部分地價可能體現(xiàn)于房價之中,最終由購房者承擔(dān)。而且,物業(yè)稅的開征,使上市公司無法再用新獲得的土地作抵押進(jìn)行貸款,現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押貸款政策也將面臨調(diào)整。

　　另外,物業(yè)稅的開征給上市公司項目的銷售、建設(shè)均構(gòu)成了一定的壓力,商品房若不能盡早開發(fā)并售出,上市公司將面臨很重的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

　　物業(yè)稅將降低房地產(chǎn)市場的投資活躍度

　　從長期來看,物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價值變化情況,對其使用權(quán)進(jìn)行收費。因此,物業(yè)稅將會減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來土地增值收益。因此,物業(yè)稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機(jī)熱,降低房地產(chǎn)市場投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關(guān)的調(diào)整頻度,即:

　　------若物業(yè)稅水平很高,始終與土地的市場價非常接近,則持有房產(chǎn)所能擁有的升值空間很小,房產(chǎn)的投資價值很低,物業(yè)稅開征對市場的負(fù)面沖擊將非常大,很可能使房地產(chǎn)市場發(fā)展陷入全面停滯狀態(tài)；

　　------相反,相對穩(wěn)定的低稅賦水平,使持有房產(chǎn)仍擁有較大的升值獲利空間,房產(chǎn)的投資價值仍很大,物業(yè)稅開征對房地產(chǎn)市場的負(fù)面沖擊也會比較小。

　　預(yù)計我國物業(yè)稅開征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對房地產(chǎn)市場的可能沖擊。新舊體制并存的制度安排,也將使二手房市場的價格成為新房定價的參考,影響新房的價格走勢。

　　物業(yè)稅的出臺帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革,有可能會逐漸伴隨推出二手房市場的土地增值稅征收等政策,后者對房地產(chǎn)市場的投資性需求將構(gòu)成很大的負(fù)面影響,甚至促使房價大幅下跌,催生房地產(chǎn)市場拐點的出現(xiàn)。

　　特約編輯：廣偉