8月6日，記者致電中國人民銀行貨幣政策司司長易綱，表明本報對國家統(tǒng)計局關(guān)于“二季度35個大中城市房價迅速上漲”的統(tǒng)計結(jié)果表示關(guān)切，希望其能就房產(chǎn)市場目前是否存在泡沫、如何加強監(jiān)管防范金融風險等話題發(fā)表看法。

　　“你們關(guān)注的這個話題非常及時，非常重要，央行也已經(jīng)注意到了這點，正密切關(guān)注當前房地產(chǎn)價格走勢�！币拙V回答說，“至于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，央行下一步將采取什么措施加以調(diào)控，不便具體評價和透露，但嚴控房地產(chǎn)金融風險是一項長抓不懈的工作�！�8月9日，央行發(fā)布《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》，對房地產(chǎn)價格表示高度關(guān)注。報告指出，“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進一步加劇的預(yù)期，推動價格上漲……因此，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格，要加強對大中城市房地產(chǎn)市場的形勢分析，針對不同情況采取不同的政策措施，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展�！�

　　接近“爆炸”的邊緣？中國房地產(chǎn)臨近“爆炸邊緣”？

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇一直出言謹慎，而且對中國經(jīng)濟增長一向抱樂觀態(tài)度，但他在最近的一篇研究報告中指出，目前全世界三分之二的國家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括：中國、澳洲、英國、韓國等。中國收緊銀根加上預(yù)期美聯(lián)儲的貨幣政策正常化兩個因素，對資金的流入可能造成致命影響，使中國房地產(chǎn)市場看似接近爆炸的邊緣。

　　2004年8月6日至7日，“2004中國北京國際房地產(chǎn)論壇”和“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇”在中國一南一北同時開場，萬科王石、天津順馳孫宏斌、萬通馮侖等大批房地產(chǎn)大鱷分別聚首，無論是地產(chǎn)商還是房產(chǎn)專家，發(fā)出的聲音都是看好房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，認為旺盛的需求將進一步拉動房價上升，央行的調(diào)控政策給他們帶來了更大的機遇：中小企業(yè)被淘汰，剩下的企業(yè)機會更多。

　　與兩年前王石發(fā)出泡沫預(yù)警不同的是，經(jīng)歷了嚴厲調(diào)控后的地產(chǎn)商們反倒更為興奮。

　　“順馳今年一定能實現(xiàn)銷售回款目標120億元。”前一段時期被媒體質(zhì)疑資金鏈面臨斷裂的天津順馳董事長孫宏斌，在會上反而將100億目標調(diào)高至120億。

　　央行一再緊縮銀根、地產(chǎn)商大步流星、經(jīng)濟學家不斷質(zhì)疑，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出奇異的詭秘景象，有專家點破其中微妙：因為這個泡沫要不斷吹下去，破不得也破不起。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容最近撰文指出，“在這次宏觀調(diào)控中，盡管房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的方面，如對土地整頓、對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊，但房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則是微乎其微。國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國大陸經(jīng)濟、挾持著各地方經(jīng)濟�！�

　　他警告說，“如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行�！�

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉最近在一個論壇上發(fā)言時指出，“發(fā)生金融危機不是幻象，而是現(xiàn)實危險。”

　　爭論擋不住房價房地產(chǎn)越來越難懂宏觀調(diào)控為何沒調(diào)低房價？

　　2003年6月13日，央行下發(fā)121號文件，要求各商業(yè)銀行嚴控開發(fā)貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理等。文件一出，不少開發(fā)商立即捉襟見肘，自然也就怨聲載道，指責央行閉門造車搞“一刀切”；同年8月31日，國務(wù)院下發(fā)18號文件，要求“妥善處理”局部的結(jié)構(gòu)性問題的同時，肯定了房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟的積極作用，北京華遠地產(chǎn)董事長任志強等地產(chǎn)商對此歡欣鼓舞。

　　國家有關(guān)部門一方面擔心房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風險，另一方面又擔心調(diào)控力度過大拖累經(jīng)濟增長，同樣的矛盾也表現(xiàn)在對房產(chǎn)泡沫的爭論上。

　　中國社科院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》一方面指出要采取措施防止價格過快上漲，緩解部分城市出現(xiàn)的高價位、大戶型商品住房供應(yīng)過量和普通商品住房相對短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾。另一方面又認為調(diào)控措施成效顯著，投資回落、房產(chǎn)信貸得到有效控制，并描繪出到2020年僅城鎮(zhèn)新增人口每年就需增住房2億平方米以上、房地產(chǎn)業(yè)前途無量的美好前景。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、中房集團董事長孟曉蘇認為，不能片面看待房地產(chǎn)投資過熱，目前房地產(chǎn)價格是在穩(wěn)步上升，是一個良好的態(tài)勢。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣表示，中國整個房地產(chǎn)熱是一種虛熱，實際上房地產(chǎn)業(yè)還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉(zhuǎn)移農(nóng)民工進城、從長遠的城鎮(zhèn)化角度來看，空間還很大。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的十大真實謊言》一文中指出，各種言論有真實的一面，但也有局限性的一面。如中國大多數(shù)城鎮(zhèn)居民買不起房”一說，一方面從我國目前城鎮(zhèn)居民的平均工資水平和房價看，的確很容易得出大多數(shù)老百姓買不起房的結(jié)論，另一方面一個基本事實是：目前絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)住在房子里了，實際上，現(xiàn)在大多數(shù)老百姓只需要買15到30平方米的房子，這樣一個增量，人們是買得起的；“我國的房地產(chǎn)業(yè)占用了過多的信貸資源，因而正在導(dǎo)致金融風險”一說，一方面一些開發(fā)商的自有資金比例很低，把項目風險過多地集中到了銀行頭上，另一方面要看到中國的絕大部分存量房產(chǎn)的所有者并不欠銀行的錢。

　　學者爭論不休，房價上漲不止。

　　國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市的調(diào)查顯示，今年二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%。記者隨機采訪了5個普通民眾，5個人一致表示，“北京的房價實在太高了”，本身在房產(chǎn)公司售樓的張小姐表示，“我只有羨慕別人的份兒”。上海一家調(diào)查公司近期一份調(diào)查報告顯示，有46%的上海市民認為房價太高、將會大幅下挫。高盛集團(亞洲)有限公司總經(jīng)理胡祖六警告說，地產(chǎn)和別的行業(yè)不太一樣，在經(jīng)濟學上稱為不可貿(mào)易的行業(yè)，國內(nèi)外包括我國海南的經(jīng)歷證明，地產(chǎn)行業(yè)是特別容易引起投資性泡沫的行業(yè)，我個人的看法和主流的看法不一樣，目前的地產(chǎn)投資是非常盲目的、非常不理性的。

　　房價收入比能承受多大的拉力哪里的老百姓買樓最辛苦？

　　有專家指出，發(fā)達國家的房價收入比大多在4-6倍之間，而中國的房價收入比大都在10倍以上，個別城市超過20倍，有些黃金地段的高端住宅普通民眾不吃不喝100年也買不起。

　　據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元，人均消費支出5748.7元；上海城市居民人均可支配收入達到8513元，人均消費支出為6329元。

　　而北京市目前有關(guān)部門公布的平均房價為每平方米4900元，上海為每平方米5100元，實際可能分別為5500元和6000元左右。一年的人均可支配收入才1.5萬元，還包括通訊、交通、飲食、服裝、醫(yī)療等開支在內(nèi)，而一套100平方米的住房就要50多萬元，大多還是毛坯房，簡單一算就知道買房對普通百姓的負擔有多重，還要裝修，還有子女、父母、教育、交際及日常開支等等。

　　據(jù)統(tǒng)計，2003年，長三角15城市居民可支配收入中的平均工薪收入為8312元，占居民家庭總收入的66.0%，離退休金、失業(yè)救濟金、賠償金等轉(zhuǎn)移性收入為3488元，占居民家庭總收入比例為27.7%，也就是說，工資收入是絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的主要收入來源。

　　北京大學經(jīng)濟學院教授蕭灼基指出，目前城鎮(zhèn)居民住房平均價格為每平方米2500元，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，算下來，一個家庭要買一套住房至少需要8—12年。而這還不包括日常的開支和農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力買房的需要在內(nèi)。

　　中國土木工程協(xié)會會長、建設(shè)部原副部長譚慶璉說，中國有80%的普通老百姓，現(xiàn)在房價與他們的收入不成比例。材料顯示，目前高收入人群與低收入人群的收入比差距仍在擴大，普通居民的邊際消費傾向也在下降，表現(xiàn)在高收入家庭的消費意愿不強，低收入家庭消費能力又不足。

　　另一方面，通脹的壓力正在放大，央行報告顯示各類價格指數(shù)仍在繼續(xù)攀升，上半年，居民消費價格(CPI)同比上漲3.6%，生產(chǎn)和投資價格指數(shù)和主要商品價格繼續(xù)上漲。同時，隨著調(diào)控效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，房產(chǎn)供求關(guān)系短期內(nèi)將更趨緊張，房產(chǎn)價格將進一步上漲。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張軍擴在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場泡沫成分不能說沒有，但從房租價格走勢看，整體的需求增長還是很快的。

　　他說，目前最擔心的就是炒房，一旦偏離正常需求再加上銀行資金支持的話，垮塌的后果相當可怕；另一方面還要注意國外的熱錢進來，既炒房又套匯。為此，一要加強企業(yè)信貸控制，提高開發(fā)商自有資金比例；二要控制消費信貸，特別是第二套住房或炒房信貸；三要注意國際游資的沖擊。但從整體經(jīng)濟運行來看，不宜進一步采取更嚴厲的緊縮政策。

　　開發(fā)商豪情不減90%的房地產(chǎn)商要被淘汰？

　　天津順馳自去年9月至今在北京、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、武漢等城市開始大規(guī)模圈地，獲批的土地項目數(shù)十個，購地資金超過110億元。

　　2003年，順馳在北京以9.05億元拿下了大興區(qū)的“地王”標的，按規(guī)定，應(yīng)在2004年1月底之前交付2.7億元，但后來卻有2億元的地價款一直拖欠政府；在南京，順馳以6.53億元的高價取得了河西地塊，此后也僅支付了2.5億元。事件爆出后，媒體紛紛質(zhì)疑順馳擴張?zhí)�快，資金鏈可能斷裂。順馳董事長孫宏斌反問，“騎獨輪車的速度更易倒，還是以飛機飛行的速度更易倒？慢比快風險更大�！�

　　在“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇”上，孫宏斌以“今年的目標120億”的豪言回應(yīng)質(zhì)疑，并聲稱“順馳的資金風險率為零，順馳的模式是別人學不到的”。

　　順馳揚言將來上市融資的10億對順馳沒什么實質(zhì)影響，但為什么又急著到香港上市呢？記者就此事致電天津順馳總部，總裁助理付小姐給記者發(fā)來了一份詳細的“順馳觀點”，內(nèi)容包括“關(guān)于拿地、關(guān)于地價、關(guān)于土地款的支付、關(guān)于資金、關(guān)于速度、關(guān)于上市、關(guān)于人才、關(guān)于宏觀調(diào)控”等各方面針對媒體近期質(zhì)疑話題的回答。

　　順馳公司聲明，從4月27日緊急會議之后，公司暫停了購地行動，但目前擁有的土地儲備可以夠6到7年的開發(fā)。

　　對于地價款的拖欠，順馳解釋說，很多人質(zhì)疑去年40億元的銷售回款怎么買110億元的地，事實上每一塊地在拍賣時都有一個付款計劃，不必馬上交齊整塊地的地價款，比如北京領(lǐng)海，首期付30%，第二個30%是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

　　對于資金鏈斷裂一說他們更是斷然否認，順馳稱其資金來源并不是單一渠道的銀行貸款，主要包括三個方面：合作伙伴，如天津信托、華廈、濱海市政、聯(lián)想、北京首創(chuàng)、摩根士丹利等；二是和信托公司、境外基金的合作；三是不斷開拓融資渠道。

　　關(guān)于上市，順馳仍然堅持“10億元左右的融資額對于我們現(xiàn)金流的影響不是特別大”，但另一方面又強調(diào)，“今年一定會上市”。順馳給記者的信中公開宣稱，“未來，順馳中國將努力成為中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的絕對第一�！痹陧橊Y提供的一組幻燈片中，有一張“順馳的風險幾乎為零”的示意圖，各個支點由線條連接，各支點說明依次為“錢從哪里來”，“錢到哪里去了”，“錢什么時候去的”，“是否增值”，“錢如何回來”，“錢什么時候回來”，其中由“縮短錢到錢的周期”連接。

　　由此是否能反映出房地產(chǎn)開發(fā)其實是富人們“錢到錢”的游戲，對于這點記者難以把握，但有一點不容忽視，據(jù)央行報告，截至2004年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達2.1萬億元，同比增長36.1%。

　　這2萬億貸款，只要有哪怕1%出現(xiàn)問題，都有可能釀成巨大的風險。這還不算過去遺留下來的1.3億平方米的商品房積壓風險。

　　中國人民銀行金融穩(wěn)定局局長謝平近日警告說，目前，國內(nèi)銀行人民幣貸款共17萬億元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人房貸加起來在2.5萬億元左右，“表面看比例并不高，但要注意，在總共17萬億元的貸款中，超過一半的貸款都是以房產(chǎn)做抵押的，當大量房產(chǎn)作為銀行抵押品時，房市的波動對金融的影響就不容忽視�！�

  特約編輯：廣偉