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2005投資再為誰狂
青島新聞網  2004-12-31 11:29:27 人民網-國際金融報

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    第6城市群樓市戰(zhàn)役暗潮涌動 2005投資再為誰狂

  今天的樓市就像當年的股市,吸引著各種各樣追求暴富夢想的人們。在2004年的最后一天,開發(fā)商們需要做的是大肆慶祝抑或無人處暗舔傷口,而對于更多攥著資本瞪大眼睛的投資者而言,新一輪第6城市群樓市的戰(zhàn)役已經暗潮

  本報實習生 龐仕影

  昆山別墅:有“閑錢”還需有耐心

  陽澄湖邊的昆山別墅,正在成為以上海人為主力的投資客戶群的新寵。

  在10月的昆山秋季房展會上,參展的41家樓盤中有9家涉及別墅,其中漾月灣、泰泓花園、天使灣均為陽澄湖邊的新盤,加上頤湖園、天使灣、鹿澄天地、威尼斯、國際上湖等先期發(fā)售的項目和已經售完的大上海高爾夫72幢、克拉水城一期40套等,僅圍繞陽澄湖的別墅項目就有10項,而整個昆山的在售別墅超過20個。

  稀缺性是別墅吸引投資者的第一法寶。隨著別墅用地規(guī)劃的冷凍,2005年,以昆山別墅群和寧波沿海島嶼為代表的休閑地產項目將成為第6城市群最容易“燒錢”和“燒出錢”的投資項目。

  目前,上海單棟別墅的價格已經突破了350萬,經濟型別墅的售價也整體超過了200萬。從近期上海土地招拍掛的情況看,可開發(fā)用地已經寥寥無幾,作為配套居住候選的昆山地區(qū),物業(yè)形態(tài)趨向成熟的別墅市場被看好當在情理之中。

  不過,中房指數(shù)系統(tǒng)高級分析師陳晟也指出,在當前國內信用體系和保險體系仍不完善的情況下,旅游型房產或者度假型房產的投資回報很難得到保證。生活配套和租賃體系沒有到位,穩(wěn)定的現(xiàn)金流是投資別墅的必備武器。換句話說,投資別墅是一項既需要閑錢,又需要耐心,還不一定能在期望時間內得到期望收益的項目,建議在2005年初次試水樓市的“新手”慎重上路。

  另一方面,雖然別墅用地趨緊是政策所趨,但是由于今后5年內的別墅用地已經全部投入市場,明年別墅消費價格仍將保持穩(wěn)定。

  購房流轉:租金回報“落袋為安”

  消費者購買商品房后,只要將商品房的使用權出借給開發(fā)商5年,并且承擔5萬元的統(tǒng)一裝修費用,將立刻得到以五年租金形式返還的25%購房款———蘇州新開樓盤“太湖水云間”,對首期11棟多層中的6棟采取了這種叫作“流轉”的特殊銷售方式。

  據(jù)開發(fā)商蘇州胥口房地產開發(fā)有限公司的銷售經理李慶華介紹,所謂的“流轉銷售”,是以前該公司推出的“別墅包租”項目的改進版本。由于瀕臨太湖景區(qū),在“水云間”的邊上將建起一幢準四星級的賓館,所有通過“流轉銷售”回到開發(fā)商手里的公寓房,將作為這個賓館的特色旅游度假用房。

  李慶華介紹,這批被“流轉”的房源房型為三房兩廳兩衛(wèi)一廚,面積在110到120平方米,銷售均價3500元/平方米!澳壳颁N售完成了近7成!崩顟c華說,“在此之前,我們已經做了七八年的別墅包租,有穩(wěn)定的客戶群!

  不過,業(yè)內人士對此舉頗多質疑。上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經理施宏睿就強調,這不過是缺錢開發(fā)商的一個變相折扣,由于“太湖水云間”的樓盤二期小高層項目同時在建,開發(fā)商的資金壓力很大!25%的回報率看似誘人,但考慮到5年屬于較長期的投資,如果投資者不走租賃道路,或許有機會得到更高回報!笔┖觐E袛唷

  上海交通大學的金融投資專家顧孟迪教授對此有不同看法。在當前市場租售倒掛嚴重的情況下,顧孟迪認為,一次性得到25%的房款作為租金返還,投資回報率在6%左右,已經遠高于現(xiàn)在租賃市場的行情,追求穩(wěn)健投資的人不妨可以考慮。

  另類公寓:“上帝”不買概念的賬

  CBD、LOFT、河西、東城……2004年的第6城市群樓市被一大群光怪陸離的概念環(huán)繞著,就像裹在輕紗中的少女,看上去很美。

  12月23日,位于南京朝天宮西街69號的幾米空間開盤,推出了3.2米、4.6米等多種層高,其中二樓戶型還挑高到5.8米,也算創(chuàng)下了近期南京開盤公寓的一個記錄。與此同時,開發(fā)商打出了3888元/平方米的促銷價格出售511室面積38.18平方米,總價僅14.84萬元的一套公寓,類似的促銷手法,幾個月前“時尚空間”也曾采納過。

  在陳晟看來,挑高和促銷其實都是開發(fā)商操作樓盤的一種手法。類似5.8米的挑高在上海已經嘗試過作為賣點推出,南京方面不過是一種移植而已。

  供銷失衡是2004年的南京樓市留給2005年的禮物,而小戶型公寓對于房價的總體控制和豐富市場結構的作用是明顯的。

  據(jù)了解,此次幾米空間推出的公寓房面積在38到66平方米,平層售價5980元/平方米,挑高戶型均價7580元/平方米,并且提供二成首付。以5980元/平方米的平層計算,面積38平米總價約22.8萬元,首付只需4.5萬左右,月供800左右,非常適合資金實力一般的投資散戶。

  “公寓住宅最大的優(yōu)勢應該在于物業(yè)管理的完善,而不是概念炒作!闭勂鹱罱恍┕⑿妥≌虺龅摹八男羌壏⻊铡钡恼信,陳晟提醒道,“酒店式公寓的功能性必須是真實的。以上海為例,第一代酒店式公寓和第五代的酒店式公寓差別非常大,只有概念支撐的物業(yè)形態(tài),無論其門檻多低,都會因為缺乏升值潛力而被淘汰!

  西湖商鋪:湖光山色難掩“慘淡”

  一貫以高價拍賣聞名的西湖商鋪,終于也走到了降價的時候!澳仙铰泛蜑I湖一帶的商鋪,包括西湖新天地在內,目前普遍處于虧損,投資換手率極高!闭憬髮W房地產研究所所長趙杭生談到西湖商鋪的現(xiàn)狀充滿了擔憂。

  隨著西湖西進,關于湖西偌大的景區(qū)找不到一個賣可樂的地方的抱怨不絕于耳,而另一方面,由于旅游商品利潤薄弱不足以維持高額租金,正使西湖商鋪成為投資者眼中的“雞肋”。

  最近,有人委托浙江廣源拍賣有限公司出售湖西地區(qū)4間商業(yè)用房的經營權,委托人開出的價格是每平米每天1.5元到3元,換句話說,每月花2000元左右就可以租到茅家埠景區(qū)一間20平方米的商鋪。

  “委托人惟一的要求,是承租人將全部13年的租金一次付清!睋(jù)拍賣行的工作人員介紹,目前前來咨詢者并不多,最后究竟是拍賣還是走協(xié)議出讓的方式要視買家情況而定!昂魇切麻_景區(qū),目前景點并不連貫,除了節(jié)假日,平日人流也很少。”

  談到湖西景區(qū)商鋪的投資前景,趙杭生表示并不看好!捌胀ㄈ丝傆幸粋思維定式,認為西湖邊人多,投資商鋪穩(wěn)賺不賠。殊不知西湖稀缺的湖光山色只能推高周邊高檔住宅市場,卻不能保證商鋪的穩(wěn)定收益。”

  陳晟指出,旺鋪必須具備兩個要素,一有穩(wěn)定的人流,第二有穩(wěn)定的經營產品,目前單一旅游產品的供給還不能有效地對商鋪形成支撐。

  “在商業(yè)運作打不開局面的情況下,委托一些強勢公司統(tǒng)一經營商鋪收益或許會好些!闭勂瓞F(xiàn)在西湖周邊商鋪缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理的現(xiàn)狀,陳晟認為,把資源分散在小業(yè)主手中,只會造成惡性競爭。從市場角度看,投資者理想的方向是持有產權。

  異地投資:“三州”炒客前赴后繼

  繼溫州、臺州之后,杭州投資者正在成為浙江炒房團的中堅力量。

  金豐易居(杭州)日前組織了100多位投資者考察南京益來名人城市酒店,“酒店地產”10年相當于合同價格的8%的持續(xù)凈回報率,讓半數(shù)客戶當場下單。無獨有偶,在紹興年末火熱的商鋪投資熱潮中,有個杭州客人以1400萬元的大手筆一次買下了國際摩爾城奧特萊斯購物廣場內的19個商鋪,成為當?shù)孛襟w關注的焦點。

  “杭州人的投資意識很強,加上在這一輪的房產投資中嘗到甜頭,積累了信心,目前處在四下出擊尋找機會的階段。從東部地區(qū)到海南,從公寓住宅到休閑地產,針對不同的城市特點,制訂著不同的作戰(zhàn)方針!壁w杭生這樣評價杭州人的投資策略。

  陳晟認為,穩(wěn)定增長是明年第6城市群的主基調。異地投資這樣跨區(qū)域的資金流動雖然被允許,但不應該得到鼓勵。畢竟對于地區(qū)樓市而言,得到自身的消費力支持才能建立牢固的基礎。

  對于異地投資,陳晟認為投資者必須遵從一定的投資流程。首先看國家宏觀政策的方向,然后選擇合適的經濟大區(qū)、城市、項目。具體到個案樓盤,陳晟認為跟從大開發(fā)商有利于規(guī)避風險,而且所購房屋一定要從抗跌性、未來機會、轉手機會等綜合考慮,選擇小區(qū)內最優(yōu)的物業(yè)形態(tài)。

    特約編輯:廣偉

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