2004年進(jìn)入歲末，在即將逝去的這一年里，大大小小的房地產(chǎn)法律法規(guī)及政策層出不窮，社會(huì)各方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投入了不同程度的關(guān)注，已被業(yè)界稱為“政策年”。

　　“安居才能樂(lè)業(yè)”，與土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、金融信貸、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房政策等這些具體的房地產(chǎn)政策無(wú)一不是與我們的老百姓的生活密切相關(guān)聯(lián)的。

　　2004年伊始，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)41.1%。國(guó)家為了保障房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)性發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲速度，采取宏觀調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　一、關(guān)于土地

　　2004年以來(lái)，國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目過(guò)半取消，土地開發(fā)面積增幅回落。

　　本市一級(jí)土地市場(chǎng)操作程序趨于規(guī)范成熟，上半年制定與實(shí)施的土地政策為土地市場(chǎng)的運(yùn)行提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程公開化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)性發(fā)展。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　2004年3月30日，本市正式開通了商品房銷售網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)，上海市所有取得預(yù)售、銷售許可證的新建商品房信息將全部上網(wǎng)備案登記。

　　4月20日出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

　　三、關(guān)于信貸

　　4月份央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。

　　同月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。

　　以上兩個(gè)規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。

　　四、關(guān)于銀行按揭

　　2月26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》�！吨敢�》規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。

　　隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，5月1日以后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，其中主要是對(duì)個(gè)人購(gòu)買第二套(含兩套以上)的住房按揭貸款以及高檔別墅、商鋪等貸款，更加謹(jǐn)慎，旨在抑制過(guò)度的炒房投機(jī)行為，降低銀行自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房

　　5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。

　　六、關(guān)于大市政配套房

　　自2004年起，上海對(duì)每年300萬(wàn)平方米建筑量的大市政配套房降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即完成建筑安裝工程總投資的25%以上即可預(yù)售。而此前的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為7層以下(含7層)的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上(含8層)的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上(不得少于7層)。500萬(wàn)平方米的普通商品房即將上市。這部分普通商品房將在預(yù)售門檻降低之后上市供應(yīng)，能平抑增幅過(guò)快的房?jī)r(jià)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。

　　七、關(guān)于動(dòng)拆遷

　　國(guó)務(wù)院辦公廳今年發(fā)出的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。

　　減少動(dòng)拆遷活動(dòng)，將有助于減少過(guò)多開發(fā)的新項(xiàng)目。減少拆遷規(guī)模也可以適當(dāng)降低大規(guī)模的購(gòu)房需求，調(diào)整供需，平抑房?jī)r(jià)。

　　(美達(dá)律師事務(wù)所供稿)

    特約編輯：廣偉