原編者按：房價繼續(xù)上漲、爭論依然此起彼伏……2004年的長三角樓市就這樣快過去了。2004年里，整個長三角樓市出現(xiàn)了不少波動起伏的變化，房價飆升不止，雖然政府調(diào)控政策頻頻出臺，使得大家對整個市場的走向有了一定的認識，但對房價會跌還是會繼續(xù)上漲,仍然處于迷惘狀態(tài)。

　　對此，本期就長三角幾個有代 表性城市的明年樓市做了預(yù)測，或許能使大家多多少少看清這個樓市。長三角樓市希望能給廣大讀者提供一個更新的居住和投資理念，詳細了解長三角的情況，掌握更多的理財信息。如果您對長三角樓市有特別的想法或者更好的提議，請撥打電話021-56374492，或來信來函。

　　杭州樓市：回顧和展望

　　2004年杭州的房地產(chǎn)市場總體是一個什么樣的狀況？未來又會有怎樣的發(fā)展趨勢？來聽聽學(xué)者、專家是如何看待的.房價還會不會漲?

　　回顧：房價永遠是樓市最關(guān)心的話題。2004年的杭州樓市經(jīng)歷了又一波漲價潮。從單個樓盤的漲幅來看，少則10～20%，多則50%甚至更多。對一直持幣待購的人來說，這實在太令人沮喪了。明年的樓市會怎么發(fā)展呢？

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長虞曉芬認為：明年上半年房價還會繼續(xù)漲，下半年漲幅會放緩，不排除滯漲的可能性。目前，國家宏觀調(diào)控的目的之一就是讓房價穩(wěn)定，而上半年，因宏觀調(diào)控的效果不會在短期內(nèi)很明顯，所以房價會繼續(xù)漲；而下半年則可能效果得到體現(xiàn)。

　　之所以有這樣的猜測，主要基于四點：一是在最近的中央經(jīng)濟工作會議，已明確提出國家財政政策由“積極”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。這意味著國家的投資拉動幅度不會像過去那樣大，從而帶緩其他投資的增長；二是今年的貨幣投放量增長幅度比去年減少了。今年1～9月，廣義貨幣的供應(yīng)量增加了13.9%，和去年相比，增幅減小6.8%；貸款增加13.6%，和去年相比，增幅減小9.9%。貨幣量投放多了，將促使購買力放大，否則，則反之；第三，不排除明年繼續(xù)升息的可能性，從而進一步減弱購買力；第四，從杭州市場來看，郊區(qū)的供應(yīng)量明年將繼續(xù)放大，在某些區(qū)塊將出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。

　　開發(fā)投資是增長還是縮減?

　　回顧：宏觀調(diào)控后，今年的杭州樓市，其高速發(fā)展的腳步已有所放緩，土地開發(fā)投資額、新開工面積都有所回落。明年，樓市的熱錢還多不多？

　　浙江名城房產(chǎn)總經(jīng)理張民一分析認為:明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資，無論是資金還是開發(fā)規(guī)模仍然還會有所增長，但增長幅度將有所減緩。對明年的市場，開發(fā)商從主觀上來說，其擴張的動力仍然是比較強的，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)仍然有比較大的利潤空間。但這樣的主觀愿望將受到資金的極大限制。

　　首先是土地成本的加大。由于其資源緊缺性，土地價格仍會趨于增長；而且由于目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須四證齊全，因此原來用50%的資金，其余向銀行借款的拿地方式將不再存在，開發(fā)商必須用100%的錢才能拿到土地。其次，是借貸成本的上升。央行10月加息，明確了開發(fā)貸款的利率在基準利率上可自由上浮，因此目前銀行的實際放貸利率都達到了8%左右，比原先提高了近三個點。如果通過信托的方式融資，目前的利率已高達10%左右。

　　因此，盡管多數(shù)開發(fā)商對明年樓市仍持樂觀態(tài)度，但客觀資金條件的限制將使他們不得不放慢開發(fā)規(guī)模增長的幅度，也并不排除部分開發(fā)商縮減規(guī)模，或通過合作的方式來開發(fā)。由于資金成本的加大，明年外來開發(fā)商估計不會太多，新進資金會比較少，這也在一定程度上減少了資金和規(guī)模的增長。

　　明年樓市有何亮點?回顧：今年杭州樓市的第一大亮點就是精裝修房；第二大亮點就是江景房的價值被更多人認同。明年的亮點會在哪里？

　　南都置業(yè)副總經(jīng)理韓芳預(yù)測：2005年的杭州樓市，其中一大亮點就是郊區(qū)房產(chǎn)。隨著杭州主城區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少，明年的競爭重點將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州一些品牌公司都將在明年推出規(guī)模不小的郊區(qū)樓盤，它們的加入，對一直未唱市場主調(diào)的郊區(qū)房產(chǎn)來說，無疑既增加了競爭壓力也注入了一劑強心針，不但促進了郊區(qū)房產(chǎn)品質(zhì)的提升，也使更多的人關(guān)注郊區(qū)房產(chǎn)。而郊區(qū)房產(chǎn)的競爭也將從純粹的地段、環(huán)境轉(zhuǎn)向更綜合的競爭，比如規(guī)劃設(shè)計理念的人性化、配套設(shè)施的齊全、文化品位等綜合因素。這也促使開發(fā)商扮演更多的角色，多元發(fā)展，從一個單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商，提高綜合競爭力。從今年的發(fā)展跡象來看，一些開發(fā)商已進入教育、公共服務(wù)等領(lǐng)域，明年會有更多的開發(fā)商涉足。

　　房產(chǎn)品設(shè)計，有何新潮流?

　　回顧：今年杭州樓市在產(chǎn)品上的一大特點就是個性化。比如中式的建筑形式增多，簡潔甚至?xí)r尚的個性建筑增多。盡管某些也頗受爭議，但畢竟我們所看到的豐富的、生動的東西更多了。明年會有怎樣的潮流出現(xiàn)呢？

　　浙江綠城東方建筑設(shè)計有限公司總經(jīng)理陸?zhàn)┛偨Y(jié)道：房產(chǎn)品的設(shè)計更注重的是因地制宜，滿足不同人群的需求，很難用一種潮流來概括。不過，可以想見的是，明年樓市的房產(chǎn)品，其建筑風(fēng)格將更加多樣化、更豐富。

　　經(jīng)過多年的實踐，現(xiàn)在的設(shè)計師們已站在更高的平臺上，以更寬的視野去進行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。明年的項目中，我們將會看到各種風(fēng)格不同的樓盤，如地中海式的，西班牙式的。這種新的嘗試、多樣的變化將給消費者帶來更多的挑選余地。

　　在具體的規(guī)劃設(shè)計上，如何更全面、更細致地考量人們的需求，進行新的創(chuàng)新也是設(shè)計師需努力的。比如圍合式的庭院設(shè)計，明年可能會有更多的嘗試。圍合讓人們對自己居住的環(huán)境有更多的歸屬感、安定感，但到底怎么圍合，這仍在探索中。

　　在戶型設(shè)計上，針對不同的人群可能會出現(xiàn)兩個變化。一種變化就是戶型更精致、緊湊、實用，設(shè)備配置齊全、到位。這種設(shè)計將更多地體現(xiàn)在針對工薪階層的樓盤上。其二，在面向高端收入群體的項目上，在滿足基本需求的同時，會更注重空間的變化、強調(diào)空間的豐富性。那些在表面上被認為用處不大的空間，如門廳、過廳將得到強化。也許，160平方米的房子被設(shè)計成兩臥也并不奇怪。

　　二手房源會供大于求嗎?

　　回顧：今年的二手房市場跌宕起伏，婉轉(zhuǎn)曲折，最大的原因在于征收20%的個人所得稅這一政策的變化。明年的市場將怎樣演繹？

　　中原地產(chǎn)中介部營運總監(jiān)于旭東預(yù)測：明年二手樓市總體來說應(yīng)該是供求平衡，但個別板塊可能出現(xiàn)供大于求的情況，某些板塊則將依然維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

　　今年是二手房價漲得比較厲害的一年，如城西星洲花園今年二月份一套5樓的房子成交單價為7087元/平方米，11月同組團也是5樓的一套房子成交單價達9059元/平方米。要看到的是，由于價格漲得太快，某些區(qū)塊已到了“價格天花板”，想要再有大的上漲空間已不太可能，這也在一定程度上限制了需求。

　　從明年的新增二手房源看，有兩個板塊特別集中。一是閑林一帶，閑林山水人家、爵士風(fēng)情一期明年都要交付。這些樓盤有不少的投資客戶，估計放量會比較大；另一個則是錢江南岸。這兩個板塊放量卻比較大，可能會出現(xiàn)供大于求的狀況。而需求比較大，但供應(yīng)仍然增量不大的區(qū)塊，按照我的分析，應(yīng)該在湖墅、拱北一帶。這兩個區(qū)塊目前的轉(zhuǎn)手率非常低，明年新增的樓盤也不多，而地區(qū)本身的成熟度已非常高，配套已很齊全，估計仍會受消費者的歡迎。

　　蘇州樓市未來行情如何？

　　明年樓市會再現(xiàn)紅火光景？還是會進入一個寒冷的冬天？在市場供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，宏觀調(diào)控、加息等多重因素的影響下，蘇州的房地產(chǎn)市場似乎處于不明朗的狀態(tài)。猜測、傳言、緊張、恐慌不期而至，未來樓市行情究竟如何？通過幾組來自專業(yè)部門的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，讓我們仔細分辨、判斷一下未來。

　　判斷一：最近一年半，房價跌不下來

　　數(shù)據(jù)佐證：蘇州市區(qū)商品房預(yù)售價格（不含吳中、相城）

　　1至6月份，4094元/平方米；1至7月份，4489元/平方米；1至8月份，4454元/平方米；1至9月份，4476元/平方米；1至10月份，4643元/平方米。

　　專家解讀：目前統(tǒng)計部門顯示的當(dāng)前房價，反映的是商品房的銷售價格，而不是預(yù)售價格，因此具有一定的滯后性。預(yù)售價更多反映的是未來的房價，今年的預(yù)售價格到明年就是銷售價格，這個時間差根據(jù)建設(shè)進度來推測，目前基本上要差半年。判斷未來房價走勢有兩種方式：其一，只要預(yù)售價高于銷售價，房價就下不來；從10月份來看，預(yù)售價是4643元，銷售價是4359元，房價仍在往上走。其二，預(yù)售價逐月的走勢如何，只有預(yù)售價開始下落，明年的平均房價才能下來。從數(shù)據(jù)反映，預(yù)售價仍在穩(wěn)中上揚，雖然上漲的幅度在趨緩，但一年半載之內(nèi)，不可能下來。當(dāng)然，房價下不下，還和住房的結(jié)構(gòu)性矛盾有關(guān)。

　　判斷二：建設(shè)投資規(guī)模仍在上升

　　數(shù)據(jù)佐證：蘇州大市范圍內(nèi)的投資規(guī)模

　　2003年，177.94億元，同比增長65%；今年1至9月，190.27億元，同比增長59%；今年1至10月，227.41億元，同比增長69%。

　　專家解讀：在此輪宏觀調(diào)控下，蘇州大市范圍內(nèi)的投資規(guī)模不降反升，投資資金規(guī)模和建設(shè)規(guī)模仍在不斷增長。有一組數(shù)據(jù)值得引起注意，從施工量來看，1到9月份，蘇州的施工面積為2690萬平方米，是南京、徐州、無錫三地的總和，占全省的34%，其中蘇州的施工面積是南京的1.4倍，銷售面積卻只是南京的92%，市場消化量明顯沒有跟上供應(yīng)量。投資建設(shè)的持續(xù)升溫與蘇州整個城市的經(jīng)濟活力有關(guān)，與外來投資者的青睞度有關(guān)，也和蘇州開發(fā)商應(yīng)變市場過于樂觀的態(tài)度有關(guān)，蘇州樓市在長三角的表現(xiàn)是很突出的。

　　判斷三：空置房全面止跌回升

　　解讀：空置房止跌回升，由原來的負增長向正向增長轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，截至10月份，除市區(qū)的空置房仍一直減少外，全市范圍內(nèi)都有大量的空置房出現(xiàn)。僅從住宅來看，全市的空置房面積達到50.9萬平方米，比去年同比增長了19%；常熟8.07萬平方米，同比增長69%，張家港7.4萬平方米，增長56%，昆山12.31萬平方米，增長32%，吳江2.4萬平方米，增長442%，太倉2.44萬平方米，增長570%。其中太倉的空置房上升幅度最大，昆山的空置房絕對值最高，市區(qū)保持了一貫的下降趨勢�？罩梅窟f增趨勢的全面恢復(fù)，是由供求關(guān)系發(fā)生變化帶來的，足以引起重視，雖然還遠沒有達到危險的邊緣，但適度開發(fā)，與宏觀調(diào)控保持一致是很多投資者應(yīng)該關(guān)注的問題。

　　數(shù)據(jù)解讀：蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長邱元華

　　南京住宅價格升勢減緩

　　2004年即將過去，廣大市民極為關(guān)注的房地產(chǎn)市場到底怎樣?記者日前采訪了南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一，請他談?wù)勛约旱目捶ā?

　　張定一：總的說來，2004年是政策之年，也是市場逐步走向成熟的一年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)，商品住宅價格飆升勢頭得到有效遏制，土地市場開始回暖，成交活躍，住宅的有效需求開始放量，銷售速度加快，在買方市場逐步形成的情況下開發(fā)商定價越來越趨于理性，二手房交易量“V”形回轉(zhuǎn)、逐月攀升，板塊成交價格漲跌互現(xiàn)。

　　記者：能否具體分析一下?

　　張定一：我們可以從以下幾個方面來說明問題。

　　1、宏觀調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。1-11月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資248 03億元，同比增長58.20%，占同期全市固定資產(chǎn)投資的23.40%，比例相對合理。由于國家實行緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)貸款所占比重已從去年的31.5%降至今年的24. 3%，而企業(yè)自籌資金卻從去年的27.2%升至今年的33.8%，資金來源結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　2、房地產(chǎn)市場供銷持續(xù)兩旺，買方市場初步形成，1-11月份全市累計上市984.82萬平方米，江南八區(qū)571.78萬平方米，同比增長65.19%，市場供給極為旺盛。經(jīng)過政府引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，南京市商品房“買方市場”格局正在逐步成形，市場逐步趨于成熟和理性。具體表現(xiàn)在買賣雙方心態(tài)有所調(diào)整，開發(fā)商不再盲目定高價，而消費者更加務(wù)實，購房以中小套型為主，整個市場供不應(yīng)求的狀況得到了明顯改變。

　　3、商品住宅價格平穩(wěn)增長，漲幅逐步趨緩。年初以來，南京房地產(chǎn)市場逐漸步入良性發(fā)展道路，至目前已完全扭轉(zhuǎn)了去年供不應(yīng)求、房價急劇上漲的局面，從單月看甚至還出現(xiàn)了7、10、11月份環(huán)比略為下降的情況，從全年看，1—11月份全市住宅價格為4088元／平米(含經(jīng)濟適用房和中低價房)，較1月僅上漲10.5%，遠低于去年同期的上漲幅度。

　　4、供需結(jié)構(gòu)性矛盾有所減緩，“一城三區(qū)”疏導(dǎo)成效明顯。從商品房供銷區(qū)域看，“一城三區(qū)”格局初步建成，正加快分流市區(qū)人口。根據(jù)政府規(guī)劃要求，土地供應(yīng)逐步向“一城三區(qū)”傾斜，今年70%以上出讓的土地屬于該區(qū)域。同時，“一城三區(qū)”新盤供應(yīng)增長也相對較快，河西、江寧、江北分別占全市的22%、29%、16%，合計為67%，而同期銷售量也占全市的56％，大大緩解城市中心區(qū)域居住人口的壓力，有效疏散了城區(qū)人口。今年江南八區(qū)5000元以下、5000-6000元、6000元以上的商品住宅供應(yīng)分別占31%、34%、35%，6000元以上的樓盤供應(yīng)有所增加。但由于南京市全面實施“三房工程”逐步形成了高、中、低價房比例合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　5、合理確定拆遷規(guī)模，化解供需階段性矛盾。今年以來，根據(jù)國家控制拆遷規(guī)模的精神，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項目，都是與十運會有關(guān)的場館建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，截至11月30日統(tǒng)計，共完成拆遷項目為37個，完成搬遷居民7431戶，今年全市實際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，不足去年的一半，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬平方米，同時基本滿足了市場化拆遷群眾的購房需求。

　　6、加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理。針對房地產(chǎn)市場存在的損害消費者利益的行為、現(xiàn)象，南京市今年出臺了“一房清”、二手房聯(lián)合維權(quán)、商品房銷售人員培訓(xùn)、規(guī)范二手房中介行為、房屋租賃合同文本、查處違法房地產(chǎn)廣告和大力阻擊投機性“炒房”等有力措施，加強市場公開、公正、透明機制建設(shè)。從實踐效果看，我們的調(diào)控政策取得明顯成效，避免了房地產(chǎn)市場的大起大落，確保市場穩(wěn)定向前發(fā)展。

　作者：程潔　顧曉蕓 　

  特約編輯：廣偉