"買(mǎi)方市場(chǎng)"逐步成形    樓市"拐點(diǎn)"已經(jīng)出現(xiàn)?

　　即將過(guò)去的2004年，對(duì)于樓市可謂是一個(gè)極不平常的一年：在房?jī)r(jià)的一片漲聲中，從國(guó)家到包括南京在內(nèi)的各個(gè)大中城市，紛紛出臺(tái)措施，控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，抬高開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻，抑制房?jī)r(jià)的高漲幅。南京樓市的市場(chǎng)供求關(guān)系也由往年的供不應(yīng)求，發(fā) 展成為總體供大于求。不少人就此認(rèn)為，南京樓市的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。甚至有人認(rèn)為，南京局部地區(qū)的樓市就要“崩盤(pán)”。

　　2004，樓市“政策”當(dāng)頭

　　可以說(shuō)，2004年的南京樓市是在迎來(lái)一個(gè)接著一個(gè)的政策中過(guò)去的，“土根”、“銀根”雙雙緊縮。

　　撇開(kāi)國(guó)家在金融方面出臺(tái)的如提高貸款利率等政策，僅土地方面的控制性政策就有：1月《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》，規(guī)定綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開(kāi)發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國(guó)家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)；3月《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法臨察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)?月《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，將經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右；7月《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，決定不再頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證；10月《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》出臺(tái)。

　　南京則先后出臺(tái)了限制期房炒作、一房清、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、查處違法房地產(chǎn)廣告二手房聯(lián)合維權(quán)、規(guī)范二手房中介行為、推出房屋租賃合同文本、提高公積金個(gè)貸最高額度、開(kāi)通網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售信息的公示、包括小區(qū)車(chē)庫(kù)在內(nèi)的商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的若干規(guī)定等一系列政策，并且還加強(qiáng)了商品房銷(xiāo)售人員培訓(xùn)，力求培育樓市有效需求，促使樓市健康發(fā)展，防止房?jī)r(jià)非正常增長(zhǎng)。

　　“買(mǎi)方市場(chǎng)”逐步成形

　　眾多政策約束之下，2004年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在經(jīng)過(guò)一季度的過(guò)快增長(zhǎng)后，二季度理性回落，三季度以來(lái)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-11月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資248.03億元，同比增長(zhǎng)58.2%，占同期全市固定資產(chǎn)投資的23.4%，比例相對(duì)合理。而南京70多家開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中出局，另有百十家無(wú)事可做，連一個(gè)平方米的房子也沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)。

　　與此同時(shí)，樓市供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)量和銷(xiāo)售量的比率逐月拉大。

　　2003年，南京商品房供銷(xiāo)比為0.8：1，供不應(yīng)求矛盾較為突出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。而2004年，商品房供應(yīng)量連續(xù)3個(gè)季度保持較快增長(zhǎng)。1-11月份，全市商品房累計(jì)上市984.82萬(wàn)平方米(其中江南八區(qū)571.78萬(wàn)平方米)，同比增長(zhǎng)65.19%；同期的全市商品房銷(xiāo)售量累計(jì)732.12萬(wàn)平方米(其中江南八區(qū)451.87萬(wàn)平方米)，同比增長(zhǎng)15.87%，供銷(xiāo)比進(jìn)一步拉大到了將近1.35：1。

　　房?jī)r(jià)仍在看漲

　　存一個(gè)接一個(gè)新政的狂轟之下，在一片對(duì)樓市多空的眾說(shuō)紛紜當(dāng)中，持幣觀望者增多了。然而，急切呼喚房?jī)r(jià)能降下來(lái)的購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)，南京房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有降下來(lái)，反而還在往上躥。奧體片區(qū)房?jī)r(jià)從去年底的4500元／平方米，一下上漲到6500元／平方米以上；主城區(qū)6000元／平方米以下的房子已難覓蹤影，每平方米萬(wàn)元以上的樓盤(pán)接二連三出現(xiàn)。自從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)通以來(lái)的一個(gè)多星期里，江南八區(qū)的一手住宅每日交易均價(jià)屢屢突破6000元／平方米。

　　從權(quán)威部門(mén)對(duì)南京樓市的統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，2004年前11個(gè)月南京一手住宅價(jià)格漲幅逐步趨緩，開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。從單月看，7月、10月、11月份房?jī)r(jià)環(huán)比(每個(gè)月與上月相比)漲幅甚至還出現(xiàn)了略為下降的情況。然而，即使加上經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)商品房，政府也加快了“三房工程”建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，一定程度上平抑了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但是1-11月份，全市一手住宅均價(jià)為每平方米4088元，仍較1月份的均價(jià)僅上漲10.5%。這個(gè)漲幅雖然低于去年的同期水平�？墒�，它仍然使得樓市“拐點(diǎn)”之說(shuō)顯得有些脆弱。

　　明年樓市仍將供大于求

　　2004年房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，未免讓人有些失望。如果非要說(shuō)2004年南京樓市“拐”了“點(diǎn)”：那只能是供求關(guān)系顛倒了。明年的供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化?讓我們先來(lái)預(yù)估一下供應(yīng)量和需求量。

　　最近的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，8月1日以后新批上市且入網(wǎng)銷(xiāo)售的102個(gè)樓盤(pán)中，目前可售套數(shù)還有1.6萬(wàn)多套，可售面積160多萬(wàn)平方米。據(jù)分析，由于今年剩下的時(shí)間僅有一個(gè)多星期，因此，這160多萬(wàn)平方米的面積中，估計(jì)會(huì)有約100萬(wàn)平方米的供應(yīng)量將留到明年繼續(xù)銷(xiāo)售。當(dāng)然，這其中還不包括今后批準(zhǔn)上市、沒(méi)有入網(wǎng)銷(xiāo)售樓盤(pán)的可售面積。

　　而在今年前11個(gè)月累計(jì)上市的984.82萬(wàn)平方米商品房中，同期商品房累計(jì)銷(xiāo)售量為732.12萬(wàn)平方米。按照進(jìn)入12月份以來(lái)的供應(yīng)和銷(xiāo)售情況看，今年全市的供應(yīng)量可達(dá)1000萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量達(dá)到800萬(wàn)平方米也應(yīng)該不成問(wèn)題。那么，用上市量減去銷(xiāo)售量，今年將有約200萬(wàn)平方米總量的“存量商品房”要進(jìn)入明年銷(xiāo)售。另有權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，南京今年商品房的施工面積將首次突破2000萬(wàn)平方米；這表明除去今年已批準(zhǔn)上市銷(xiāo)售的大約1000萬(wàn)平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約lOOO萬(wàn)平方米的總量要在明年上市，從而成為明年的樓市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市場(chǎng)的總供應(yīng)量差不多在1200萬(wàn)平方米上下。

　　再?gòu)男枨罅縼?lái)看，按照江蘇省全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到84平方米。南京當(dāng)然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門(mén)前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為65.1平方米，這個(gè)戶均數(shù)字離84平方米的“小康標(biāo)準(zhǔn)”還有18.9平方米。按照南京110萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民家庭計(jì)，在未來(lái)3年內(nèi)，樓市將有2079萬(wàn)平方米的需求量。由于這是按照“小康標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算出來(lái)的，所以這2000多萬(wàn)平方米其實(shí)是一種非常“硬”的需求。如果再算上每年大約10萬(wàn)人的外來(lái)人口，實(shí)際的需求量還要大。

　　今年南京預(yù)計(jì)大約800萬(wàn)平方米的商品房銷(xiāo)售量，是在國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進(jìn)度，不少消費(fèi)者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實(shí)上并沒(méi)有充分釋放出來(lái)。隨著購(gòu)房人對(duì)調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有昕減弱，有效需求將會(huì)緩緩釋放。

　　所以，明年的總需求量大約在900萬(wàn)平方米上下。商品房的供銷(xiāo)比仍將維持在1. 3：1上下的水平。

　　明年房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”要看開(kāi)發(fā)商態(tài)度

　　雖然說(shuō)房?jī)r(jià)是漲是跌最終由供求關(guān)系決定。比如2004年里，由于南京嚴(yán)格控制了拆遷規(guī)模，放慢了拆遷速度，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項(xiàng)目，都是與十運(yùn)會(huì)有關(guān)的場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。截至今年11月30日，全市共完成拆遷項(xiàng)目為37個(gè)，完成搬遷居民7431戶。今年的拆遷量明顯固落，還不到去年同期的一半。拆遷規(guī)模的合理控制，有效調(diào)控了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬(wàn)平方米。但是從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，影響房?jī)r(jià)的因素很多：諸如進(jìn)一步加息、供應(yīng)繼續(xù)放量等，都可能影響到需求的釋放。

　　對(duì)于今年底的這一段時(shí)期，住宅的有效需求有開(kāi)始放量的跡象，開(kāi)發(fā)商定價(jià)似乎也趨于理性然而，結(jié)合目前南京樓市的較高價(jià)位，即使市場(chǎng)仍然存在龐大的需求量，如果開(kāi)發(fā)商一味地抬高房?jī)r(jià)，將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)和需求脫節(jié)，從而把大量的需要改善住房條件的消費(fèi)者排除在市場(chǎng)大門(mén)之外。

　　　作者：候錦陽(yáng)
      特約編輯：廣偉