對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房無(wú)疑是人生的一件大事。不能“安居”，怎能“樂(lè)業(yè)”？無(wú)論是自住還是投資，房產(chǎn)由于總價(jià)不菲而讓人頗費(fèi)思量，小心謹(jǐn)慎，生怕上當(dāng)受騙。在這條艱辛買(mǎi)房路上潛伏著不少陷阱，你需要明察秋毫，步步為營(yíng)。下面，筆者就對(duì)買(mǎi)房過(guò)程中的一些陷阱做出分析，提請(qǐng)購(gòu)房者加以留意。

　　陷阱之一：房 貸險(xiǎn)

　　目前，大部分居民買(mǎi)房采用的都是按揭貸款的方式，而在向銀行辦理個(gè)人住房按揭的同時(shí)，銀行首先會(huì)向你遞上一份《個(gè)人貸款抵押房屋綜合保險(xiǎn)單》，包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)兩部分，這就是按揭貸款購(gòu)房必須購(gòu)買(mǎi)的房貸險(xiǎn)。有的房貸險(xiǎn)合同約定合同生效時(shí)間是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋之日或是銀行貸款批準(zhǔn)之日，是不合理的。對(duì)于期房購(gòu)買(mǎi)者而言，房屋尚未驗(yàn)收交付，不應(yīng)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)義務(wù)，但是現(xiàn)有的保險(xiǎn)合同將財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)糅和在一起，統(tǒng)一從貸款之日開(kāi)始計(jì)算，使購(gòu)房者多承擔(dān)了一定期限的保險(xiǎn)責(zé)任和費(fèi)用。

　　此外，銀行指定保險(xiǎn)公司的做法也值得商榷。保險(xiǎn)合同的訂立是合同當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，除法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以外，購(gòu)房者作為民事主體，可以自由選擇與其簽訂保險(xiǎn)合同的相對(duì)人，有權(quán)根據(jù)自身的判斷和比較，來(lái)選擇有競(jìng)爭(zhēng)力、信譽(yù)良好和費(fèi)率優(yōu)惠的保險(xiǎn)公司。

　　而且保監(jiān)會(huì)在《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款和貸款房屋保險(xiǎn)管理的通知》(2002年1月22日)中明文規(guī)定：各商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，應(yīng)允許借款人自由選擇保險(xiǎn)公司，不得強(qiáng)行要求借款人到指定的保險(xiǎn)公司投保；各保險(xiǎn)公司不得以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段要求貸款銀行為其代理貸款房屋保險(xiǎn)。

　　陷阱之二：空置房物管費(fèi)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者未交給買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納�！边@里所說(shuō)的建設(shè)單位，在商品房開(kāi)發(fā)中主要就是指開(kāi)發(fā)商。

　　然而實(shí)際上，小業(yè)主們花了不少冤枉錢(qián)替別人長(zhǎng)期供養(yǎng)“孩子”卻未察覺(jué)。在開(kāi)發(fā)商不交空置房管理費(fèi)的情況下，物業(yè)公司只能從小區(qū)全體業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中扣除，或者以小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入沖抵。在這個(gè)過(guò)程中，小業(yè)主們無(wú)疑是吃了啞巴虧。在物業(yè)管理方面，經(jīng)常會(huì)存在大量糾紛。為此，購(gòu)房者必須對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題徹查清楚，真正做到心中有數(shù)：第一，物業(yè)管理公司提供服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；第二，有關(guān)房屋使用及維修管理的具體制度安排；第三，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定。購(gòu)房者對(duì)于上述物業(yè)管理問(wèn)題的了解，不能僅僅局限于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益將無(wú)法得到保障。購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題有正式的書(shū)面文件，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，買(mǎi)房之前，一定要認(rèn)真閱讀公約，弄清自己的權(quán)利和義務(wù)，這樣才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。

　　陷阱之三：土地出讓金

　　不少居民買(mǎi)房時(shí)會(huì)遇到土地使用年限已經(jīng)過(guò)去幾年的情形。土地證調(diào)查結(jié)果顯示，確實(shí)有很多項(xiàng)目的土地使用年限存在“縮水”情況。按規(guī)定，本著“誰(shuí)使用土地，誰(shuí)交納土地出讓金”的原則，土地使用期限到的時(shí)候，使用者需向國(guó)土部門(mén)交納出讓金。在現(xiàn)實(shí)操作中，許多開(kāi)發(fā)商為了追求利益的最大化，往往擅自改變土地的使用性質(zhì)，從而影響到土地的使用年限，但他們又不再為土地交納出讓金。于是開(kāi)發(fā)商“曬地皮”而損失的土地使用年限，往往轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者的頭上，增加了購(gòu)房者的實(shí)際成本。

　　陷阱之四：不規(guī)范的便宜房

　　誰(shuí)都希望買(mǎi)到物美價(jià)廉的商品，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不要相信天上掉餡餅的事。商家任何“優(yōu)惠”、“便宜”都不可能是白送的，都有其中一定的理由，因此買(mǎi)便宜房之前一定要弄清楚便宜的真正原因。對(duì)于以下幾種房，居民在考慮購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一定要三思而后行：

　　1、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房。這是由有錢(qián)無(wú)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，有地?zé)o錢(qián)的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后，開(kāi)發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)對(duì)社會(huì)公開(kāi)出售，但是按照國(guó)家規(guī)定，這類(lèi)房是不得作為商品房出售的，所以如果貪圖低價(jià)而購(gòu)入，可能會(huì)在今后遇到產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。

　　2、集資合建房。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了降低商品房開(kāi)發(fā)成本，與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊低價(jià)征地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，此類(lèi)房產(chǎn)大都沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)。因此，如果購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)集資合建的房屋，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)行為將是無(wú)效的。

　　3、公益聯(lián)建房。這是由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)的，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項(xiàng)目。當(dāng)新建房子出現(xiàn)一定富余時(shí)，面向社會(huì)出售。由于這類(lèi)房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠條件，所以根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購(gòu)買(mǎi)，日后難以進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)。

　　除此以外，一些未經(jīng)批準(zhǔn)、不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的非法開(kāi)發(fā)商，通過(guò)非正常渠道謀得土地而開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，以及司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房子，隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，最好不要購(gòu)買(mǎi)。

　　由于以上這些所謂的便宜房或沒(méi)有履行正常的土地出讓手續(xù)，或?qū)儆诓灰?guī)范開(kāi)發(fā)，故一旦購(gòu)買(mǎi)了上述房屋，是得不到產(chǎn)權(quán)證的，對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以及將來(lái)房產(chǎn)的歸屬和交易都會(huì)造成極大的障礙。
   特約編輯：廣偉