一個(gè)爭(zhēng)論不休的市場(chǎng)，一個(gè)眾多媒體關(guān)注的市場(chǎng)——這就是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，在過(guò)去的一年中，依然是熱點(diǎn)頻現(xiàn)，爭(zhēng)論不斷。
　　  從年初的20%個(gè)人所得稅的征收，到5月以后的市場(chǎng)冰凍，到9月20%個(gè)人所得稅的取消，到10月出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房新政，再到11月的各樓盤(pán)銷(xiāo)售趨好 ，杭州樓市是否健康和穩(wěn)定的討論一直沒(méi)有停過(guò)。在這樣的市場(chǎng)下，各大品牌公司的決策者們是如何判斷的呢？他們?nèi)绾慰创�未�?lái)的房產(chǎn)走勢(shì)？在記者的采訪中，中大房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳繼達(dá)等人表示，中國(guó)樓市，當(dāng)然包括杭州樓市仍有長(zhǎng)期的成長(zhǎng)空間，關(guān)鍵是企業(yè)怎么去把握，怎么去競(jìng)爭(zhēng)。

　　  房產(chǎn)還有長(zhǎng)期空間嗎？
　　  現(xiàn)象：從1993年杭州出現(xiàn)商品房至今，樓市已經(jīng)過(guò)了十年的發(fā)展歷程。在近兩年中，各種說(shuō)法針?shù)h相對(duì)。2002年出現(xiàn)了所謂的“冬天論”，說(shuō)房地產(chǎn)的冬天就要來(lái)了，后來(lái)又說(shuō)不是冬天，是春天；剛說(shuō)著春天，忽然又說(shuō)“過(guò)熱論”，而且是熱得不得了了；再后是“泡沫論”隆重出場(chǎng)，說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)是當(dāng)年日韓和香港房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜。
    不僅如此，最近國(guó)際上一些很著名的機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利等也發(fā)表言論說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫尤其嚴(yán)重，而且是泡沫即將破裂。未幾，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布權(quán)威報(bào)告，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，只是“局部過(guò)熱、結(jié)構(gòu)有些問(wèn)題”。
    面對(duì)這些爭(zhēng)執(zhí)，就像十分陌生的交響樂(lè)，讓老百姓如墜云里，哪里還分得清東南西北，天上地下？但是，對(duì)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光與遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)決策者來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是怎么撥開(kāi)云霧見(jiàn)真相。中大房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳繼達(dá)說(shuō)，早在兩年前，他就認(rèn)為要“透過(guò)泡沫看本質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)撥迷霧”，要用專業(yè)的、歷史的、國(guó)際的、客觀的眼光去觀察嶄新的世界，注重從本質(zhì)上分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，進(jìn)而把握經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律。
    陳繼達(dá)談到，對(duì)于正處于新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的上升期的中國(guó)，要看清樓市的發(fā)展面貌，不妨先看看發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展軌跡。從美國(guó)來(lái)說(shuō)，這十幾年來(lái)，美國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)仍有很大發(fā)展。雖然如紐約的曼哈頓等金融貿(mào)易中心，從城市建設(shè)角度去看，與十幾年甚至幾十年前幾乎沒(méi)有什么區(qū)別，只不過(guò)少了座雙子塔樓而已，但住宅郊區(qū)化、郊區(qū)住宅街區(qū)化的建設(shè)似乎從來(lái)未停止。而同時(shí)期，美國(guó)總?cè)丝诓�沒(méi)有增加多少。
    那么是什么樣的需求在支撐著住宅小區(qū)建設(shè)呢？按照中國(guó)房協(xié)顧云昌教授的“三種需求”說(shuō)，美國(guó)住宅的拆遷和改造等被動(dòng)需求，顯然可以忽略，所以主要的應(yīng)該是主動(dòng)消費(fèi)需求，以及投資需求兩種。陳繼達(dá)認(rèn)為，這兩種需求從根本上說(shuō)，是這時(shí)期美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)所推動(dòng)；從另一方面看，美國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)也有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極因素。
    由此可見(jiàn)，世界上最發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家至今尚在進(jìn)行住宅建設(shè)，我們有什么理由因噎廢食？我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平又處于何種階段，我們的樓市又處于何種階段？如果一定要與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家比較一下，那么結(jié)論只能是：大致相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)五十年代到八十年代房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的初始階段。由此也可以想見(jiàn)，中國(guó)不僅住宅建設(shè)有巨大長(zhǎng)期空間，而且商鋪和寫(xiě)字樓也有廣泛市場(chǎng)。但毫無(wú)疑義并不是所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)有機(jī)會(huì)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從品質(zhì)時(shí)代進(jìn)入品牌時(shí)代，而且將從產(chǎn)品中心化走向客戶中心化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰。
     什么樣的企業(yè)能勝出
　　 現(xiàn)象：目前，國(guó)際上的熱錢(qián)正在大舉投資中國(guó)，包括中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，摩根土丹利也不例外。這足以說(shuō)明經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)加快，房地產(chǎn)業(yè)作為本土色彩最濃的行業(yè)，也面臨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化的沖擊和考驗(yàn)。那么，什么樣的企業(yè)能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出？
    相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)企業(yè)老總認(rèn)為，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。在近日的中大房地產(chǎn)集團(tuán)成立大會(huì)上，董事長(zhǎng)陳繼達(dá)表示，未來(lái)能勝出的企業(yè)要一切以市場(chǎng)的有效需求，決定企業(yè)的行動(dòng)。即使是具有巨大長(zhǎng)期空間，也要圍繞市場(chǎng)轉(zhuǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)有效需求為需求。
在發(fā)達(dá)的歐美地區(qū)，開(kāi)發(fā)商們一切以客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)。美國(guó)肯芳國(guó)王農(nóng)莊的開(kāi)發(fā)商馬克先生告訴前去考察的杭州開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)，決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，以及決定以后，他們花了大量精力搞調(diào)研，深入分析華盛頓地區(qū)的居民到底還想要什么樣的房子。該項(xiàng)目最終以優(yōu)秀的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建筑，傾心營(yíng)造了新穎的生活氛圍、獨(dú)特的生活空間，從而贏得了消費(fèi)者的追捧。
    越來(lái)越多的杭州開(kāi)發(fā)商開(kāi)始清楚地意識(shí)到，以往只要大膽，能拿到項(xiàng)目地塊就賺大錢(qián)的時(shí)代，已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)必定是要更加注重市場(chǎng)的有效需求，更好地滿足市場(chǎng)的有效需求，才有機(jī)會(huì)勝出。陳繼達(dá)認(rèn)為，隨著供求關(guān)系的演變，市場(chǎng)終究會(huì)由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)，如果開(kāi)發(fā)商未能盡快終結(jié)粗放經(jīng)營(yíng)、粗放管理的狀況，未能盡快提升細(xì)節(jié)經(jīng)營(yíng)、細(xì)節(jié)管理水平，現(xiàn)實(shí)的苦果就在眼前。那么，終究如何提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而滿足市場(chǎng)的有效需求？陳繼達(dá)表示，首先是要求從業(yè)者徹底摒棄搞副業(yè)撈一票的思維，更加注重以專業(yè)特色馳騁于市場(chǎng)；然后是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)起伏和政策調(diào)整方向，以及自身財(cái)務(wù)、合作、品牌等綜合整合能力狀況，更加謹(jǐn)慎地把握發(fā)展節(jié)奏，更加認(rèn)真選擇發(fā)展區(qū)域、發(fā)展城市、發(fā)展項(xiàng)目。中大的思路就是在實(shí)踐中全面貫徹品質(zhì)、品位、品格三品兼?zhèn)涞慕?jīng)營(yíng)管理思想，即“以先進(jìn)的思想理念和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，依靠具有優(yōu)秀品質(zhì)的專業(yè)經(jīng)理和技術(shù)專家為骨干的員工隊(duì)伍，努力打造具有優(yōu)秀品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，努力滿足居民生活品位日益提高的需要，努力弘揚(yáng)符合人文價(jià)值、城市文脈、建筑文化發(fā)展方向的城市品格”。
    未來(lái)的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將愈來(lái)愈激烈，可以說(shuō)，誰(shuí)更有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，誰(shuí)更有把握市場(chǎng)的決策力，誰(shuí)將贏得市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者。

    特約編輯：廣偉