2004年12月12日下午，“2004中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”之“ 地產(chǎn)風(fēng)云——優(yōu)勢(shì)企業(yè)聯(lián)盟與新金融運(yùn)動(dòng)”主題論壇在中國(guó)大飯店舉行。

　　隨著政府有關(guān)土地政策的實(shí)施，許多地產(chǎn)企業(yè)正切身感受到有效資金供應(yīng)短缺既業(yè)務(wù)增長(zhǎng)壓力，他們正表現(xiàn)出對(duì)打通銀行、股市之外的融資渠道的強(qiáng)烈興趣。為進(jìn)行投融資創(chuàng)新的實(shí)踐，一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)正自發(fā)組織起來(lái)，形成企業(yè)聯(lián)盟，募集產(chǎn)業(yè)基金，這種趨勢(shì)將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及監(jiān)管層帶來(lái)哪些影響？

　　搜狐房產(chǎn)頻道在現(xiàn)場(chǎng)采訪了與會(huì)嘉賓，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。

　　焦點(diǎn)房產(chǎn)：作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界少有的學(xué)者型開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)您為我們簡(jiǎn)要介紹一下，目前國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)哪些渠道如何與金融結(jié)合的呢？

　　任志強(qiáng)：在美國(guó)實(shí)際上更多談地產(chǎn)的是金融家，就是在發(fā)達(dá)國(guó)家里面大部分地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)和金融緊密聯(lián)合在一起。在中國(guó)屬于金融市場(chǎng)還沒(méi)有完全開(kāi)放的國(guó)家制度，大部分房地產(chǎn)商也是以現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)賣的一種經(jīng)營(yíng)方式，在美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)里面一般就是土地、房屋、現(xiàn)金流加增值收益。

　　焦點(diǎn)房產(chǎn)：那么目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投融資創(chuàng)新的實(shí)踐與國(guó)外的差距在哪？

　　任志強(qiáng)：而到中國(guó)目前基本上所有的房地產(chǎn)商都只做了前三步，拿了土地、蓋了房子，通過(guò)把房子賣掉獲得一定的現(xiàn)金流。但是很少有地產(chǎn)商能把第四個(gè)部分，就是增值收益同時(shí)納入到地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來(lái)。因此在整個(gè)行業(yè)中的企業(yè)里面，一般就是把房子賣掉為宗旨，所以和金融的結(jié)合也還差在最后一步上。

　　任志強(qiáng)：隨著這兩年資本市場(chǎng)逐步開(kāi)放過(guò)程，特別是更多的企業(yè)用境外的市場(chǎng)來(lái)補(bǔ)充境內(nèi)市場(chǎng)的不足，也發(fā)展的信托資金等其他的方式，通過(guò)產(chǎn)業(yè)之間和企業(yè)之間的聯(lián)盟，同樣形成了比如說(shuō)中城房網(wǎng)的基金以及其他的基金形式，也包括用國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和結(jié)合的一種方式，逐步在發(fā)展這種將地產(chǎn)的操作能力和金融的釋放能力相結(jié)合的一種過(guò)程。

　　任志強(qiáng)：這個(gè)過(guò)程從2002年以后開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，而且越來(lái)越多了。比如說(shuō)2002年以前我們基本上沒(méi)有一種信托的方式來(lái)支持，銀監(jiān)會(huì)這一次也用一種討論稿的方式逐步放開(kāi)200份份額的問(wèn)題和5個(gè)億的限額問(wèn)題等等，也就是說(shuō)這種一個(gè)逐步開(kāi)放的進(jìn)步過(guò)程。2002年7月1日開(kāi)始招拍掛，招拍掛制度出現(xiàn)以后，地方政府大片土地的成片交易過(guò)程，迫使很多企業(yè)不得不用更多的方式去獲得資金，因?yàn)榈谝徊降馁Y金需求就可能會(huì)很大，因此形成很多大的企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)金流的問(wèn)題，或者是因?yàn)閼?zhàn)略合作的問(wèn)題形成的聯(lián)盟。

　　任志強(qiáng)：會(huì)前我們最近在深圳剛剛拍賣的幾塊土地，應(yīng)該都是大企業(yè)之間的聯(lián)合形成的結(jié)果，比如說(shuō)招商和華僑城，這兩個(gè)企業(yè)本身都被國(guó)資委定位五大領(lǐng)頭企業(yè)之一，他們分別都有巨大的規(guī)模，但是在深圳的土地招拍掛是兩個(gè)企業(yè)聯(lián)合的方式，低價(jià)是10億多一點(diǎn)，最后以16億價(jià)格獲得競(jìng)拍的成功，9000塊錢(qián)一平方米，是一個(gè)很高的價(jià)位。短短時(shí)間一周之內(nèi)，五個(gè)工作日交付使用。所以說(shuō)批啟動(dòng)資金的重要性，我們對(duì)房地產(chǎn)做了一個(gè)調(diào)查，房地產(chǎn)是非常微利的行業(yè)，全行業(yè)是2.4％，從上市公司五年業(yè)績(jī)來(lái)算大概平均4.8％，這個(gè)利潤(rùn)率非常低，為什么更多人會(huì)到地產(chǎn)業(yè)投資，并且福布斯排行榜前幾名都是房地產(chǎn)，凈資產(chǎn)回報(bào)率非常高，大部分都是20％以上，大部分人開(kāi)始用很少的錢(qián)通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的需求獲得大量的資金和大量的銀行資金，從超額的利率從銀行伏安利息以及老百姓利息墊之后加在自己的利息上面，因此靜資產(chǎn)回報(bào)率很高。

　　焦點(diǎn)房產(chǎn)：那么您認(rèn)為，主要通過(guò)國(guó)內(nèi)的自有資金來(lái)完成融資，是否充分？

　　任志強(qiáng)：恰恰反過(guò)來(lái)說(shuō)明在資金需求上可能越來(lái)越顯得重要，因?yàn)槭灼谫Y金墊付，巨大招拍掛會(huì)讓我們?cè)谑袌?chǎng)操作運(yùn)行中等等降低運(yùn)行成本，運(yùn)行成本就要降低，交易成本就要降低，以期獲得更高的利潤(rùn)值。完全依據(jù)自有的資金在我們國(guó)內(nèi)現(xiàn)在情況來(lái)看比較差，全國(guó)資金只有1700萬(wàn)，這是很低的數(shù)字，這個(gè)數(shù)字不足以任何支撐任何一塊土地的招拍掛，參加投資資格的保證金就是5000萬(wàn)，有的到1個(gè)億，目前我們不具備這個(gè)條件，所以很多中小企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多感覺(jué)到面臨的資金困難以及他們?cè)阢y行信貸的困難。因此就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的聯(lián)合和各種各樣資金的融通渠道。

　　焦點(diǎn)房產(chǎn)：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中融資比較成功的先例有哪些？

　　任志強(qiáng)：比較成功的比如說(shuō)萬(wàn)科在資本市場(chǎng)上獲得了公開(kāi)的募集渠道，同時(shí)又通過(guò)私募的方式和境外聯(lián)合取得了融通的渠道。萬(wàn)通通過(guò)和國(guó)有企業(yè)泰達(dá)合作，利用國(guó)有土地的資金支付現(xiàn)實(shí)土地資金，并且獲得資金支持。也有一些其他的企業(yè)通過(guò)資金方式解決一時(shí)現(xiàn)金流和招拍掛資金墊付的問(wèn)題。這種合作的形式越來(lái)越多，尤其是國(guó)內(nèi)好的突出的企業(yè)，他們有更多的優(yōu)勢(shì)能從境外獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，這個(gè)認(rèn)可就等于獲得融資的渠道，盡管不是公開(kāi)市場(chǎng)，而是用私募的方式，而越來(lái)越多的資金會(huì)向這些企業(yè)傾向。

　　任志強(qiáng)：我們國(guó)內(nèi)的情況是透明度不高的城市或者是國(guó)家，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)字或者是說(shuō)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)情況不能同企業(yè)的完全報(bào)表上反映，而實(shí)際上是通過(guò)市場(chǎng)中的認(rèn)知度去反映，所以大家都買(mǎi)這個(gè)房子，都認(rèn)為這個(gè)企業(yè)的認(rèn)知度，不看這個(gè)企業(yè)的報(bào)表也知道這個(gè)企業(yè)大致可信。與國(guó)外大致用財(cái)務(wù)報(bào)表證明這個(gè)企業(yè)的管理層和市場(chǎng)占有率是完全不同的。所以在整個(gè)聯(lián)盟過(guò)程中，我們常常說(shuō)有傍大款的的說(shuō)法，也有把自己先洗干凈的說(shuō)法，也有先把自己成為亮女才能先嫁。

　　任志強(qiáng)：主要是依賴于銀行是不夠的，越來(lái)越多要靠企業(yè)的合作和資本市場(chǎng)的結(jié)合來(lái)獲得更多的渠道，以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模使企業(yè)能夠在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中不至于被淘汰。如果我們拍賣的土地都是15個(gè)億、20個(gè)億，很多中小企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，因?yàn)槟銈儧](méi)有那么多錢(qián)，或者不能從銀行獲得這么多錢(qián)，所以也開(kāi)始出現(xiàn)一些類似地下融資、非公開(kāi)一些過(guò)程。但是畢竟我們是要公開(kāi)在這個(gè)市場(chǎng)中生存，越來(lái)越多的可能是要通過(guò)與資本市場(chǎng)正式的結(jié)合和境外市場(chǎng)的增值結(jié)合獲得更多資金，支持這個(gè)市場(chǎng)。

　　任志強(qiáng)：2005年更多提出把地產(chǎn)和金融相結(jié)合的問(wèn)題，這種結(jié)合包括企業(yè)之間的聯(lián)盟形成的結(jié)合，包括與資本市場(chǎng)的融通之間形成的聯(lián)合，也包括和境外基金，和其他的方式結(jié)合的一種聯(lián)合。這樣才可能出現(xiàn)一些生和死企業(yè)的差別，也出現(xiàn)我們企業(yè)才有可能借助資本市場(chǎng)成為具有規(guī)模的一種品牌的效應(yīng)。而另外一些企業(yè)可能在資本市場(chǎng)的淘汰過(guò)程中先被淘汰了，自然就會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中逐步被淘汰。所以資本市場(chǎng)的認(rèn)可程度最后將決定我們中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的前途，謝謝。

　　特約編輯：廣偉