上海樓市繼續(xù)走高 是否會重蹈九十年代覆轍
“市領(lǐng)導(dǎo)對房市不是一般的關(guān)心，而是非常關(guān)心，這關(guān)系到上海的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到老百姓和國際國內(nèi)對上海的評價和信心。”2004年11月10日下午，復(fù)旦大學(xué)房地中心副主任華偉剛剛就房市問題給市委書記陳良宇匯報(bào)完，如是向記者介紹市委領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度。
實(shí)際上
，上海市領(lǐng)導(dǎo)對于房地產(chǎn)市場確實(shí)是“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰”。11月6日，市委書記陳良宇會見香港媒體訪問團(tuán)時，就上海房地產(chǎn)問題表示，“兼聽則明，對此我們以如履薄冰的心態(tài)，確保安全�！�
因?yàn)閷δ壳吧虾５姆渴杏袃煞N說法，其一是上海房地產(chǎn)泡沫大，接近崩盤；第二種說法是，供求關(guān)系其實(shí)是基本持平的，處于正常狀況。
在10月28日，央行宣布加息和國土資源部實(shí)行土地新政以來，這兩派觀點(diǎn)的分歧日甚，但市場自有其答案。
11月17日，上海房屋單日成交價格突破萬元，創(chuàng)下歷史新高。
“抑市”與“挺市”
2004年10月28日，對于中國房地產(chǎn)市場來說也許是重要的一天。
這一天，溫家寶總理主持召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會議，實(shí)施土地新政;同日，中國人民銀行宣布一年期存貸款利率上調(diào)0.27%，這也是9年來的首次加息。
11月1日，國土資源部專門下發(fā)了關(guān)于貫徹落實(shí)10月28日《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的通知。在11月3日公布的《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》中，國土資源部明確農(nóng)用地轉(zhuǎn)用解禁:“各地要本著區(qū)別對待、有保有壓的原則，進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的解禁工作�！�
自此，從2004年4月開始的土地市場整頓，以及在此期間暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的政策正式停止。國土資源部的官員證實(shí)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的禁令在10月31日已經(jīng)解禁，地方政府將可以重新啟動土地開發(fā)、招商和投資計(jì)劃。
而作為中國房地產(chǎn)業(yè)龍頭的上海，實(shí)際上早在解禁之前就已經(jīng)做好了準(zhǔn)備:10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，總計(jì)推出了14個區(qū)以及新江灣城共44幅國有土地使用權(quán)，總面積高達(dá)277.7萬平方米，其中純居住用途的地塊面積高達(dá)247萬平方米，占到將近九成份額。
從加息和增加土地供應(yīng)兩方面看，中央政府壓抑房價的態(tài)度十分明顯。然而讓人頗為疑惑的是建設(shè)部的態(tài)度。
10月26日，建設(shè)部公布了《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的專題報(bào)告，總體肯定目前的房市發(fā)展，并認(rèn)為，房價上漲主因是地價上漲。報(bào)告還認(rèn)為，目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)部的報(bào)告可以直接理解為“挺市”的表態(tài)，但國務(wù)院和國土資源部的土地新政主要是從供應(yīng)上壓抑房價；而加息，在業(yè)界多數(shù)人看來，則是試圖從抑制需求方面來壓抑房價。
上海房市繼續(xù)走高
從上海房市本身的走勢來看，房市還在向上走，11月17日，上海房屋單日成交房價居然突破萬元大關(guān)。
上海最大的房地產(chǎn)中介上房置換的消息基本可以佐證這一點(diǎn)�！凹酉κ袌龊孟駴]有什么消極作用。11月初以來，我們這里的房價大概又漲了100塊左右。有些掛牌的房子我們帶著客戶去看，人家已經(jīng)賣掉了�！鄙戏恐脫Q德平店戴小姐介紹。
從銀行的反映來看，目前的兩大政策對房市基本也沒有多大影響�！拔覀冞@里的業(yè)務(wù)基本沒有什么影響，加息以后前來貸款的客戶和以前差不多，就是一些貸款余額只有幾萬元的，選擇了提前還款�！苯ㄐ猩虾７中行靺R支行房貸部的李先生反映。
而在工行上海金山支行，情況也基本相同。房貸科章先生解釋：“利息只升了0.27個百分點(diǎn)，該買房的不會因此就不買了。有些青年人首付資金不多，聽說明年賣房貸款的比例可能下降，反而加緊了買房的步子。”
會否重蹈90年代覆轍
在中國房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)四五年高增長情勢下，“泡沫說”非常盛行。而“泡沫說”的一個重要的論斷，就是房地產(chǎn)業(yè)在走20世紀(jì)90年代初期的老路。但問題是，為什么90年代初期的泡沫經(jīng)過兩年很快就破裂，而這次的泡沫至今還沒有明顯的破滅跡象呢？
“這根本就是兩碼事！90年代的房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)，主要是以一些高干子弟為代表的‘炒地皮’的熱潮。那時沒有多少最終消費(fèi)者，‘炒地皮’的人的目的就是把接力棒傳到下一個人手中，最后就看誰倒霉�，F(xiàn)在根本就不一樣，這次土地最后都蓋成了房子，有大量的最終消費(fèi)需求支撐整個房市，所以是一個良性的增長。”華偉認(rèn)為。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，1992年房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓收入增幅大大高于商品房銷售收入增幅，而2002年開始再次迅速走高的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)這樣的情況。
“90年代和今天最大的不同在于兩者市場推動力不同。90年代的投資主體主要是國家，購買者主要是集團(tuán)購買力，也主要是國有單位和企業(yè)，而目前房地產(chǎn)這一輪增長，投資主體中民營和外資的比例已經(jīng)占到一半左右，購買者主要是個人。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心顧建發(fā)研究員分析。
“90年代房地產(chǎn)業(yè)基本是由投資推動的，1992、1993年投資的增長速度非常快，都翻了番，但購買力跟不上，出現(xiàn)了百分之二三十的空置率，但上海這兩年的投資增長率只有百分之二三十，到2004年8月底，上海的住房空置率只有2.7%，低于國際警戒線0.3個百分點(diǎn)，需求非常強(qiáng)勁�！比A東師大陳伯庚教授分析。
從房地產(chǎn)業(yè)投資增長的實(shí)際情況看，相對于1992和1993年的超高速增長，近幾年的房地產(chǎn)投資增長速度。
陳伯庚認(rèn)為：“也有人喜歡拿日本和香港的例子來看目前的中國房市，但中國房市是良性增長，與他們不同。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生地價暴漲，日本六大城市的地價指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。這在中國目前還沒有出現(xiàn)�！�
“本輪房地產(chǎn)熱潮的啟動，根源于1998年房改的推行，是中國長期積累的購買能力的集中釋放。存在泡沫的更多是在中小城市，那些小城市房價的不斷上升，可能超過當(dāng)?shù)厥杖朐鲩L，危險(xiǎn)更大�！比A偉說。
“泡沫論”的利益背景
作為“房地產(chǎn)泡沫說”的最主要代表，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠的言論和背景尤其值得研究。
“中國投資過熱的源頭，正是全國性的巨大的房地產(chǎn)泡沫。中國正在經(jīng)歷的房地產(chǎn)投機(jī)，是史無前例的。1992-1993年和1999-2000年間，A股市場曾有兩次大規(guī)模的投機(jī)。地方政府對房地產(chǎn)非常熱衷，因?yàn)榫薮蟮馁u地收入可用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這也是地方政府想抬高房價的原因�！边@是11月謝國忠最近一次關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表態(tài)。
11月8日在北京召開的摩根士丹利例會上，華爾街的意見領(lǐng)袖史蒂芬.羅奇則更明確地談到，中國目前并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但從他個人掌握的情況判斷，在上海這一地區(qū)，明顯存在房地產(chǎn)投機(jī)過度的跡象。
實(shí)際上，早在2003年年末開始，謝就開始唱衰房市。但一年過去了，中國房市仍然沒有出現(xiàn)了謝所稱的逆轉(zhuǎn)，這使得很多人對他的預(yù)測開始表示懷疑。而更多的，是對他動機(jī)的懷疑。
“為什么一邊是泡沫說，另一邊卻在大量進(jìn)軍上海房地產(chǎn)呢？如果有一個合理的解釋，那就是利益需要�！比A偉不客氣地評價。
實(shí)際上，謝國忠背后的摩根士丹利正是外資投資上海房地產(chǎn)業(yè)的急先鋒。2003年7月，摩根士丹利名下房地產(chǎn)基金MSREF與盧灣區(qū)政府控股的永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)達(dá)9000萬美元；與美國雷曼兄弟公司各入股25%參與上海永業(yè)集團(tuán)發(fā)展的上海永業(yè)公寓二期，估計(jì)涉資將高達(dá)2億元人民幣。2004年1月，
MSREF還與復(fù)星集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司合作投資約5000萬美元興建“復(fù)地雅園”。
如此算來，則摩根士丹利在上海房地產(chǎn)業(yè)的投資不下10億元。在看衰房地產(chǎn)業(yè)、尤其是上海房地產(chǎn)業(yè)后，摩根士丹利會有這樣的大手筆嗎？
對于海外投行的這種自相矛盾的舉動，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心印教授認(rèn)為，從一定程度上講，外國投資者希望中國加大對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，造成一些資金實(shí)力薄弱的小公司已經(jīng)或準(zhǔn)備運(yùn)作的項(xiàng)目資金匱貶，甚至是形成新的爛尾樓，而外國投資機(jī)構(gòu)資金上的優(yōu)勢使得他們可以隨心所欲地挑選好的項(xiàng)目。
顧建發(fā)認(rèn)為，“去年和今年房價確實(shí)上漲過快，這中間是有一些泡沫，但不是泡沫經(jīng)濟(jì)，不是有些學(xué)者所說的史無前例的投機(jī)。在新的加息周期的背景下，房地產(chǎn)漲幅趨緩甚至出現(xiàn)一定程度的調(diào)整也屬正�，F(xiàn)象，但不會像他們所說房地產(chǎn)要崩盤那么可怕�！�
在一片“房地產(chǎn)泡沫說”的喧嘩中，持論者的利益背景使得相關(guān)論點(diǎn)的客觀中立性難以保證，也讓人對上海房價走勢更難以看清。
特約編輯：廣偉
