地產(chǎn)形勢(shì)剖析：現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎
日前，為回應(yīng)近來(lái)喧囂的“房地產(chǎn)過(guò)熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”，建設(shè)部政策研究中心課題組出臺(tái)了一份報(bào)告――《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》。在這份報(bào)告里，課題組告訴大家，目前房地產(chǎn)并沒(méi)出現(xiàn)泡沫，而且指出，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌并不一定就是好事。
研
究中心課題組告訴我們說(shuō)：“目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房?jī)r(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的‘住房資產(chǎn)負(fù)債’，甚至導(dǎo)致所謂‘理性違約’，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)是否降低房?jī)r(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事�！�
如此說(shuō)來(lái)，研究中心課題組是基于72%以上的有房居民不至于因“住房資產(chǎn)縮水”受到傷害，而得出了“不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事”這一結(jié)論的。
那么，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎？
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于不同的利益主體的存在，對(duì)于同一件事情，不同的利益主體往往會(huì)得出不同的結(jié)論，這是很正常的事情。顯然，對(duì)于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌是好事還是壞事，不同的利益主體自然也會(huì)有不同的結(jié)論，不同的利益主體之間有時(shí)還免不了有實(shí)質(zhì)性利益的沖突。
當(dāng)各方的實(shí)質(zhì)利益有所沖突的時(shí)候，顯然，公共政策的制訂應(yīng)該在保護(hù)各方面利益的基礎(chǔ)上，遵循“兩權(quán)相益取其重,兩權(quán)相害取其輕”這一原則，盡最大可能找到解決沖突的最佳均衡點(diǎn)。
因此，具體分析一下現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌到底對(duì)誰(shuí)有利對(duì)誰(shuí)不利，并非是件沒(méi)有必要的事情，而應(yīng)該是當(dāng)務(wù)之急。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)已完全擁有房產(chǎn)的自住者沒(méi)有影響
照研究中心課題組的說(shuō)法，我是有房者，是屬于他們利益考慮的對(duì)象之一。對(duì)于“‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害”這一論調(diào)，照理來(lái)說(shuō)，我應(yīng)該有切身的體會(huì)，衷心的擁護(hù)才對(duì)。可是奇怪的是，雖然我十多年前就已經(jīng)住進(jìn)一套80平方米的商品房，但是這十多年來(lái)，我卻從來(lái)沒(méi)有因房?jī)r(jià)上漲而從中獲益，也從來(lái)沒(méi)因房?jī)r(jià)下跌而因此受到傷害的感覺(jué)。相反，在房子這個(gè)問(wèn)題上，我僅僅只是感到，我所居住的房子隨著我年歲的增長(zhǎng)，也在一年年的“老去”。
研究中心課題組在為保護(hù)我這樣有房者的利益而煞費(fèi)苦心，而我卻竟然沒(méi)有感恩戴德之心。這是不是有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去呢？
我仔細(xì)想了想，不禁啞然一笑，原來(lái)，我還不至于是那種不知好歹的人。因?yàn)�，從本質(zhì)上講，我其實(shí)并非研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對(duì)象。研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對(duì)象是那種擁有“住房資產(chǎn)”的人，而我并非此類人。
因?yàn)椋宜〉倪@套住房，對(duì)我來(lái)說(shuō)，并非“資產(chǎn)”，而只是生活必需品。既然屬生活必需品，那么，其價(jià)格的漲跌，對(duì)我來(lái)說(shuō)，自然影響甚微。我總不至于因房?jī)r(jià)的暴漲，去出售了這套住房而睡到大街上去；同樣，我也不至于只因房?jī)r(jià)的暴跌，而憂心得睡不好覺(jué)。因?yàn)�，不論房�(jī)r(jià)是漲是跌，對(duì)于我來(lái)說(shuō)都是一樣――住房只是我遮風(fēng)擋雨，休養(yǎng)生息的一個(gè)場(chǎng)所。
而據(jù)《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》，2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，由此我們可以知道，對(duì)于絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，住房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，也同我一樣，應(yīng)該只是屬于生活必需品，而不屬于“住房資產(chǎn)”。這就怪不得，許多情況與我類似的人，他們的感受全都同我一樣。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)按揭貸款購(gòu)房者并非壞事
那么，對(duì)于那些用抵押貸款買房還處于還款期的居民，真會(huì)如研究中心課題組所言，“房?jī)r(jià)降多了”，將會(huì)受到一種特別厲害的傷害嗎？
我就這個(gè)問(wèn)題，問(wèn)過(guò)好幾個(gè)抵押貸款購(gòu)房者，他們的反映大都是差不多的，一開(kāi)始的回答都是“當(dāng)然了”，過(guò)后不久，稍一思索后，就會(huì)笑罵我一句“差點(diǎn)上你當(dāng)了，你當(dāng)我是傻瓜？”
的確，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們初初一看，就會(huì)覺(jué)得，房?jī)r(jià)如果下降，抵押貸款購(gòu)房者受到的損害肯定是大了。但是，細(xì)細(xì)一想，就會(huì)知道，實(shí)際并不盡然。
還是舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題吧。如果一個(gè)人以按揭貸款20年的方式購(gòu)買了一套價(jià)格為50萬(wàn)元的房子，首付20%為10萬(wàn)，按揭貸款年利率為5.04%(年利率假設(shè)不變，實(shí)際上從10月29日起已提高了，因此月供相應(yīng)也得提高)，則在20年里，其月供為2649元，其應(yīng)繳銀行本金利息合計(jì)為63.
5681萬(wàn)元。
那么，如果在此期間，房?jī)r(jià)暴跌了，按研究中心課題組的說(shuō)法就是“房?jī)r(jià)降多了”，譬如月供到第二年底時(shí)，與此套房子相類似房子的價(jià)格已下跌了25%，即市場(chǎng)價(jià)只需37.
5萬(wàn)。
此時(shí)，這人為原先購(gòu)得的這套房子自然還得以每月2649元的形式再月供18年，總計(jì)還需再繳付銀行本息合計(jì) 57. 2113萬(wàn)元。
但是，這個(gè)時(shí)候，如果此人選擇“理性違約”，將這套房子抵給銀行，而去重新購(gòu)房。則與這套房子類似房子的市場(chǎng)價(jià)格此時(shí)為37.
5萬(wàn)，如果選擇18年期按揭貸款方式購(gòu)房，假設(shè)首付為零(現(xiàn)實(shí)生活中，“零首付”這種情況一般來(lái)說(shuō)是不太可能發(fā)生的，這里之所以如此假設(shè)僅僅只是為了同前面所述情況有可比性――此時(shí)，兩者都沒(méi)有首付，只有月供；這種假設(shè)有助于將所需說(shuō)明的問(wèn)題簡(jiǎn)單化)，同樣假設(shè)年利率5.04%不變，則月供為2644元，在以后的18年里，總計(jì)需付給銀行本息為57.
1208萬(wàn)元。這就是說(shuō)，這時(shí)如果重新去購(gòu)與原先這套住房類似的新房子，則以后18年，每月的月供為2644元，總共需付出57. 1208萬(wàn)元。
比較上述兩個(gè)數(shù)字，如果撇開(kāi)道德因素這一層面不管，只就經(jīng)濟(jì)利益角度考慮，則這先前的抵押貸款購(gòu)房人完全應(yīng)該選擇“理性違約”，這不但可以少支出57.
2113―57. 1208＝0.
0905萬(wàn)元(這個(gè)就是人們通常所說(shuō)的負(fù)資產(chǎn))，而且還可以由舊房子轉(zhuǎn)而住上新房子。(經(jīng)簡(jiǎn)單運(yùn)算，我們可以知道，抵押貸款年利率越高，上面這個(gè)差額會(huì)越大。如按10月29日后的個(gè)人住房貸款5-30年的年利率5.
31% 計(jì)，經(jīng)運(yùn)算可以知道，這時(shí)差額就上升為0. 1997萬(wàn)元。而當(dāng)這個(gè)年利率為10%時(shí)，此時(shí)的差額已上升為2. 3906萬(wàn)元)
那么，這種“房?jī)r(jià)降多了”，對(duì)于“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”是好事還是壞事呢？
由本節(jié)內(nèi)容，再結(jié)合前面一節(jié)的分析，我們可以清楚地看出，對(duì)“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”傷害最大的，其實(shí)是他們?cè)诎唇屹J款之前和在按揭貸款之時(shí)，房?jī)r(jià)的非理性上漲即越吹越大的泡沫；而他們按揭貸款之后，房?jī)r(jià)的理性回歸即住房?jī)r(jià)格的下跌，對(duì)他們來(lái)說(shuō)其實(shí)并非壞事。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行來(lái)說(shuō)并非壞事
那么，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎？
由上面分析，我們可以看到，當(dāng)房?jī)r(jià)一旦有較大幅度下跌的時(shí)候，如房?jī)r(jià)下跌達(dá)到25%時(shí)，銀行則很有可能成為房東，而且這個(gè)房東的房子價(jià)格甚至是負(fù)資產(chǎn)。因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)較大幅度的下跌，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，絕對(duì)不是好事。
但是，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)較大幅度的下跌不是好事，并不意味著房?jī)r(jià)不跌就是好事。
大家知道，經(jīng)濟(jì)是有波動(dòng)性的，而價(jià)格總是圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，欲使價(jià)格始終保持不變，這是不可想象的事情。因此，要想價(jià)格保持不跌，則只能是意味著價(jià)格的上漲。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不跌是好事，同房?jī)r(jià)上漲是好事，從某種意義上來(lái)說(shuō)是完全一致的。
既然如此，那么，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，央行應(yīng)該高興才是，然而，讓人奇怪的是，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格，央行為何要“逢漲必警”，一次又一次地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲表示強(qiáng)烈的關(guān)注，并多次發(fā)出警告呢？
這關(guān)鍵是在于，當(dāng)前，在我國(guó)的一些城市，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了廣大群眾的承受能力。我在拙作《自住者買不起投資者租不出
真的沒(méi)泡沫？》(人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道2004年11月24日首發(fā)，全國(guó)各地許多網(wǎng)站和一些報(bào)刊雜志已作轉(zhuǎn)載)一文中，已運(yùn)用數(shù)據(jù)分析的方法從理論作出推斷，在一些房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至已超過(guò)12：1的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)必然已處于“自住者買不起，投資者租不出”的狀態(tài)了。在這種狀況下，如果房?jī)r(jià)還在上漲，那只可能是“縮量空漲”或“投機(jī)者在上演最后的瘋狂”了。
現(xiàn)在，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。如據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局日前公布的“居民房產(chǎn)需求狀況問(wèn)卷調(diào)查”結(jié)果顯示，今明兩年內(nèi)，上海市無(wú)購(gòu)房打算的居民已上升至75.7%，他們中有67%的人表示，是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)太高而無(wú)力購(gòu)房。又據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，目前，上海本地購(gòu)房者只占樓市成交量的36%，大量國(guó)內(nèi)外投資投機(jī)客充斥上海樓市；上海新建住宅的投資比例平均達(dá)到30%左右，個(gè)別高價(jià)房高達(dá)70%到80%以上，次新房的空置率也相當(dāng)高。
在這種情況下，房?jī)r(jià)由漲而跌的拐點(diǎn)隨時(shí)可能來(lái)臨。而經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，大漲過(guò)后往往就是大跌。在這種房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離絕大多數(shù)老百姓購(gòu)買力的情況下，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么，必然的結(jié)果是，今日漲幅越大，明日的跌幅也會(huì)越大；而如果跌幅一大，由前面的分析，我們可以知道，有些銀行真的是免不了要做最大的房東了。這就是央行在貸幣政策報(bào)告中之所以要接二連三地發(fā)出要警惕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。
由此可見(jiàn)，現(xiàn)階段，在一些房?jī)r(jià)畸高的城市，房?jī)r(jià)不跌即上漲，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也并非好事。相反，遲跌遠(yuǎn)不如早跌，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌，只要跌幅不是太大，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這才是最大的福音。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)投資者來(lái)說(shuō)并非壞事
我在《自住者買不起投資者租不出
真的沒(méi)泡沫？》一文中，已通過(guò)演算的方式，在理論上證明了，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，如當(dāng)房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至超過(guò)了12：1時(shí)，投資購(gòu)房者是不大可能取得最低限度的投資回報(bào)即住房出租收入了。這就意味著，一般來(lái)講，在該城市住房已經(jīng)不再是理想的投資對(duì)象了。在這樣的非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正的投資者是肯定不敢與豪情萬(wàn)丈有著賭徒般心理的投機(jī)客去爭(zhēng)雄的。此時(shí)，真正的投資購(gòu)房者，不但不敢入市，而且是肯定要抽身而退了。然而，不動(dòng)產(chǎn)是最難變現(xiàn)的資產(chǎn)，或許當(dāng)投資購(gòu)房者真的想抽身而退時(shí)，樓市往往早已進(jìn)入了“縮量空漲的階段”，這時(shí)，常常是想退也退不出了。
而房?jī)r(jià)下跌之后，在買漲不買跌的心理驅(qū)使下，投機(jī)客是肯定要逃得無(wú)影無(wú)蹤了，這對(duì)于投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自然是又迎來(lái)了一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)。
投資是要講投資風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，每投出一筆資金自然得冒一次風(fēng)險(xiǎn)，有賺有虧這是很正常的事情。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，有無(wú)投資機(jī)會(huì)遠(yuǎn)比有無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)得重要。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)于真正的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并非壞事
對(duì)于真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最怕的是什么？最怕的自然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。最怕的是房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)后，跌入漫漫的下滑之路。因?yàn)�，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然要首當(dāng)其沖遭受沖擊。如當(dāng)年海南的房地產(chǎn)泡沫，就是前車之鑒――開(kāi)發(fā)企業(yè)從泡沫鼎盛時(shí)的5000多家，到破滅后，剩下不到10%。
所以，在那些房?jī)r(jià)畸高的城市，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)下跌肯定會(huì)帶來(lái)一陣子切膚之痛，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，跌幅肯定會(huì)遠(yuǎn)較繼續(xù)暴漲以后的下跌為小。遲跌不如早跌，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而言，現(xiàn)在，房?jī)r(jià)止?jié)q回落，房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)講，亦非一件壞事。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)于政府來(lái)說(shuō)并非壞事
雖然，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必會(huì)影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，影響到地方財(cái)政的收入，甚至?xí)衼?lái)一些人的風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)，如說(shuō)什么還說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，這不是證明有泡沫了？這些自然不是愉快的事情。
但是，安居才能樂(lè)業(yè)，衣食住行應(yīng)該說(shuō)是最大的民生�！皺�(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，對(duì)于人民政府來(lái)說(shuō)，在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，有什么會(huì)比“讓老百姓買得起房子，住得起房子”更重要呢？
因此，在一些房?jī)r(jià)畸高的城市，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌對(duì)于政府來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)不是壞事。
房?jī)r(jià)下跌對(duì)于誰(shuí)來(lái)說(shuō)是壞事呢？
那么，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于誰(shuí)來(lái)說(shuō)是壞事呢？分析到此，答案應(yīng)該已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)了。房?jī)r(jià)下跌，真正受到最大傷害的，最可能是那些房地產(chǎn)投機(jī)者。
對(duì)于那些房地產(chǎn)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，房子無(wú)非是他們炒作的對(duì)象，在他們眼里，樓市也就是股市，“炒樓”也就是“炒股”；在他們眼里，住房既非生活必需品，也絕非實(shí)體市場(chǎng)，而純粹已成股市一樣的虛擬市場(chǎng)了；房子同股票一樣，無(wú)非是他們炒作概念的一種載體。他們是在買進(jìn)賣出中，或賺錢或賠本。房?jī)r(jià)上漲幅度越大，他們自然賺得越多。而一旦房?jī)r(jià)下跌，他們自然也就慘了。
這幾天，在網(wǎng)絡(luò)上，廣泛在流傳著這么一個(gè)貼子――受國(guó)內(nèi)即將連續(xù)加息傳言的影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有價(jià)無(wú)市。日前，已有四名炒房蟲(chóng)因無(wú)力歸還銀行貸款，留下遺書(shū)，魂歸黃埔江……
這個(gè)貼子的內(nèi)容未必真實(shí)，但從這個(gè)貼子本身的內(nèi)容和在網(wǎng)絡(luò)上廣泛的流傳中，我們至少可以看出兩點(diǎn)，一點(diǎn)是普通民眾對(duì)于“炒房蟲(chóng)”的痛恨；另一點(diǎn)則是一旦房?jī)r(jià)下跌，對(duì)“炒房蟲(chóng)”來(lái)說(shuō)，確實(shí)是挺大的傷害。而如果“炒房蟲(chóng)”炒房的資金大部分來(lái)源于銀行，則這種傷害嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)暗姐y行。
(章林曉)
特約編輯：廣偉
