中國的房地產(chǎn)不存在整體過熱和泡沫。
包括加息在內(nèi)的一系列宏觀調(diào)控及市場手段，矛頭不是針對房地產(chǎn)，而是著眼于全局各行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
有關(guān)“中國房市是最后的瘋狂”的說法，是既不了解產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，也不了解中國現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策。在住房按揭、購房減稅等方面，國家陸續(xù)增加了政策保障，去年
國務(wù)院第18號文更強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱力量。
原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎，強(qiáng)烈回?fù)袅嗣绹趁襟w不久前提出的“中國樓市崩潰論”，同時(shí)指出，未來中國的房地產(chǎn)業(yè)，將有幾個(gè)值得密切關(guān)注的話題。
破解一：經(jīng)濟(jì)適用房的隱憂
楊慎認(rèn)為，目前國內(nèi)各地大規(guī)模地興建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不一定是好事。
大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房的面積偏小、位置不好，如果沒有規(guī)劃地大批量建設(shè)，可能帶來多方面問題，等于在城市中建立了新型的貧民窟，引發(fā)不少“后遺癥”。今天看到這是對低收入人群的福利，后來會發(fā)現(xiàn)將累及整個(gè)城市的進(jìn)程，并且造成第二次資源浪費(fèi)。
如何保障低收入人群的居住要求，又不為城市發(fā)展帶來遺憾，將成為房地產(chǎn)業(yè)思考的一大課題。楊慎的意見是，不僅要持續(xù)發(fā)展房屋交易市場，還要加大力氣培育租賃市場。盡量采用租賃的方式實(shí)現(xiàn)低收入群體的“居者有其屋”,避免形成新的“建筑垃圾”。
破解二：降低房價(jià)的招數(shù)
房價(jià)的上漲本身具有不可逆轉(zhuǎn)性。今年前3季度的房價(jià)上升了17.3%，增幅超過歷年。這是受到土地、建材價(jià)格增漲，房屋自身質(zhì)量改善、供求旺盛等因素影響的。房價(jià)的下降，近期內(nèi)不存在條件。根據(jù)4321理論，我國房價(jià)目前的購成比例為：地價(jià)占40%、建安成本占30%、建筑材料價(jià)格占20%、稅費(fèi)占10%，地價(jià)在房價(jià)中起主導(dǎo)作用。
可以看到，政府是可以對房價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控的，但需要有兩個(gè)方面的改變配套進(jìn)行：一是把土地出讓金制度改為土地年稅制，開發(fā)商不是一次性交付土地出讓金，而是根據(jù)占地的多少每年交稅；二是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不進(jìn)入房價(jià)，目前該費(fèi)用占總房價(jià)的10-15%，可把這項(xiàng)費(fèi)用從房價(jià)中剝離，以折舊的方式進(jìn)行計(jì)算。如果這兩項(xiàng)改革同時(shí)執(zhí)行，現(xiàn)行房價(jià)可降20%-30%左右。
破解三：房產(chǎn)業(yè)持續(xù)前行的趨向
我國目前的房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定住宅70年，辦公用房50年，旅游項(xiàng)目40年。到期后，要連同地上建筑一起無償收回。這種規(guī)定一直有著很大的爭議，有人認(rèn)為此舉有違《憲法》精神，是對私有財(cái)產(chǎn)的侵犯。楊慎透露，自10月份開始，國家有關(guān)部門正在討論修改有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)，以解決這一問題。
另外，目前政策上有限制，尚不允許在集體土地上開發(fā)商品房。但將來這類土地能進(jìn)入商品房市場。除了保證農(nóng)田、耕地不征用，坡度在25度以上的不種糧的田地，以及閑置地可進(jìn)入商品房用地。如今，國家已在廣東順德、山東等地開始小幅試點(diǎn)，通過實(shí)踐來探索房地產(chǎn)市場的新發(fā)展方向，農(nóng)村的集體土地有望進(jìn)入二級市場。
重慶晚報(bào) 文/肖玲
特約編輯：倪振強(qiáng)
