買房時(shí)最容易產(chǎn)生的問題主要是以下五個(gè)方面：
第一是產(chǎn)權(quán)證，就是購(gòu)房者什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證？
第二是交房時(shí)間，購(gòu)房者最終什么時(shí)間拿到房屋？
第三是房屋面積，購(gòu)房者購(gòu)買房屋的使用面積、套內(nèi)建筑面積、建筑面積到底是多少？
第四是房屋的質(zhì)量，購(gòu)房者怎么寫明房屋的質(zhì)量，怎么
通過約定來明確質(zhì)量的表現(xiàn)方式？
第迨塹盅海悍空咴趺幢Ｖつ愕姆課菰諛玫絞筆敲揮斜壞盅撼鋈サ模?/strong>
問題一：產(chǎn)權(quán)證
房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱，是房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的具體體現(xiàn)。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》兩種�！斗课菟袡�(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)的人�！斗课菟�(xiàng)權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等�！ �
房屋產(chǎn)權(quán)證是經(jīng)過政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后發(fā)給權(quán)利人的法律性憑證，政府用其聲譽(yù)和行政行為來保證它的真實(shí)性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的權(quán)威性�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》第五條明確規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。”可見，產(chǎn)權(quán)證的取得問題應(yīng)該是購(gòu)房者在購(gòu)房過程當(dāng)中首先要考慮的問題�！ ]有產(chǎn)權(quán)證帶來的直接后果是什么呢？如果沒有產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)房子從法律意義來講就不是你的，一旦開發(fā)商破產(chǎn)，用房子抵債，你很可能會(huì)出現(xiàn)錢房?jī)煽盏木置�。而且，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，你就不能抵押，也不能用自己的房屋貸款，更不用說繼承了。總之，沒有產(chǎn)權(quán)證將會(huì)引發(fā)一系列的問題，遺患無窮。
雖然房產(chǎn)證是買房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的標(biāo)志，可目前要得到它并不容易。房地產(chǎn)商和買房人在購(gòu)房合同中大多不肯約定取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，只是按建設(shè)部頒布的《商品房買賣合同》示范文本中第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案�！钡窃摋l款根本沒有約定產(chǎn)權(quán)證什么時(shí)候取得，購(gòu)房者也不知道多少天可以取得，怎么取得，更不知道拿不到產(chǎn)權(quán)證時(shí)怎么辦，因此該條款下面約定的“如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”處理方法,可以說是沒有履約基礎(chǔ)的。
出現(xiàn)辦理房產(chǎn)證時(shí)間過長(zhǎng)的問題，是否真像房地產(chǎn)商解釋的由于辦證機(jī)關(guān)辦理時(shí)間太慢造成的？就目前看來，我國(guó)的辦證機(jī)關(guān)的確存在效率較低的問題，但辦理房產(chǎn)證時(shí)間過長(zhǎng)主要還是由房地產(chǎn)商的下列原因造成的：
(1)房地產(chǎn)商沒有取得土地使用證或沒有補(bǔ)繳齊土地出讓金；
(2)房地產(chǎn)商沒有完成竣工備案工作；
(3)房地產(chǎn)商沒有取得建筑面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)；
(4)房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押給銀行，債務(wù)尚未清償完畢。
因此，買房人要想盡快真正得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽購(gòu)房合同時(shí)必須盡可能將取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確，204合同中對(duì)產(chǎn)權(quán)證的取得期限、取得方式、違約責(zé)任等等都做了詳細(xì)的約定。如果購(gòu)房者做不到像204合同中約定的這么詳細(xì)，也最好將“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”明確為“出賣人保證在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，和買受人共同到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)”，或至少約定“出賣人保證在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案需由出賣人提供的資料且符合產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案要求，并完成報(bào)送工作”。同時(shí)在交房條件中明確約定房地產(chǎn)商須向買房人出示房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的“竣工驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn)權(quán)證的不定因素。
問題二：交房時(shí)間
一般情況下，購(gòu)房者和發(fā)展商在購(gòu)房合同中應(yīng)規(guī)定具體的交房時(shí)間，并約定如有違約應(yīng)如何處理。但在實(shí)際操作中，這種約定有時(shí)是不平等的。例如，有的房屋買賣合同中規(guī)定某年某月某日交房，每延遲一天給購(gòu)房者萬分之二的違約金，延遲90天以后，購(gòu)房者有權(quán)解除合同退房，但是90天以后的15天之內(nèi)，如果購(gòu)房者不提出異議，則視為購(gòu)房者不退房�！ ￠_發(fā)商請(qǐng)的都是專業(yè)律師、專業(yè)會(huì)計(jì)師，把每個(gè)數(shù)據(jù)都精算過。購(gòu)房者第一次去購(gòu)買，根本不知道這個(gè)數(shù)字后面隱藏的是什么。先說上面提到的萬分之二的違約金，一天萬分之二，一年是百分之七點(diǎn)多，但如果你在商業(yè)銀行貸款，一年大概是百分之五點(diǎn)五八，也就是說違約金與購(gòu)房者需要支付的銀行貸款利息基本相同。如果約定的是萬分之一，違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息，因此這種違約金的約定不僅對(duì)開發(fā)商起不到懲罰的效果，消費(fèi)者最基本的損失也得不到賠償。204合同之所以把違約金提到每天千分之一，目的就是要讓開發(fā)商承擔(dān)更多的違約責(zé)任。
再說“15天內(nèi)不提出異議視為放棄退房”這一條。很多購(gòu)房者沒有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，15天以后沒有提出來，說再等等吧，一等就完了。由于過了約定的退房時(shí)間，購(gòu)房者無法再向開發(fā)商提出退房要求，于是很有可能出現(xiàn)退房退不了，住房住不了，銀行貸款還得交的尷尬局面。
為了預(yù)防這種情況，204合同有一個(gè)交房條款，交房之前開發(fā)商必須提交房屋所有權(quán)相關(guān)的全部資料，比如兩書五證，然后給購(gòu)房者鑰匙，讓購(gòu)房者有足夠的時(shí)間判斷它的質(zhì)量和合法性，然后再入住，每延續(xù)一天要給購(gòu)房者千分之一的違約金，90天以后購(gòu)房者有權(quán)解除合同，這樣開發(fā)商要賠償購(gòu)房者房款、銀行貸款、銀行利息、律師費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、誤工費(fèi)、房?jī)r(jià)上升的損失，所有購(gòu)房者因此產(chǎn)生的直接費(fèi)用開發(fā)商都要承擔(dān)，除此以外產(chǎn)生的間接費(fèi)用也要由開發(fā)商承擔(dān)。
問題三：住房面積
房屋面積“短斤缺兩”是近年消協(xié)受理的投訴熱點(diǎn)之一。許多面積糾紛是由于購(gòu)房者合同簽訂不細(xì)造成的，因此在簽合同時(shí)必須詳細(xì)，要把所有有疑問的地方都做進(jìn)一步文字說明。目前的房屋買賣中，面積有以下幾種：第一個(gè)是套內(nèi)使用面積；第二個(gè)是套內(nèi)建筑面積，這就涉及到墻壁厚度；第三個(gè)是公攤面積，是房屋公用部位分?jǐn)偟礁鲬舻拿娣e；第四個(gè)是銷售面積，就是合同約定用于結(jié)算的面積。上述幾個(gè)面積，購(gòu)房者能測(cè)量的只有使用面積，其他面積沒法測(cè)量，根本無法確定這個(gè)面積是不是正確的。針對(duì)這種情況，為了預(yù)防面積欺詐，204合同中有這三個(gè)面積，第一個(gè)是建筑面積，第二個(gè)是套內(nèi)建筑面積，第三個(gè)就是套內(nèi)使用面積，我們一般要求開發(fā)商在合同中要把這三個(gè)面積的具體數(shù)字都寫出來。
在要求開發(fā)商提供上述三個(gè)面積的時(shí)候，好多開發(fā)商跟我們說使用面積根本量不出來，但這個(gè)理由不能成立。從設(shè)計(jì)角度講，目前樓房大都是用AutoCAD軟件設(shè)計(jì)出來的，這個(gè)軟件有一個(gè)面積自動(dòng)計(jì)算的程序，只要有設(shè)計(jì)圖，點(diǎn)四個(gè)點(diǎn)，面積一下全算出來了。從施工角度來講，開發(fā)商也必須知道面積才能計(jì)算水泥、鋼材這幾大類的用量，只有計(jì)算出用量，才能算出預(yù)算價(jià)格，最后簽訂合同�！ �
所以開發(fā)商肯定知道這些面積具體數(shù)字，而且非常詳細(xì)。正是因?yàn)榉浅Ｔ敿?xì)，才不告訴購(gòu)房者，因?yàn)榻ㄔO(shè)部的相關(guān)法律規(guī)定：面積誤差在3%之內(nèi)，業(yè)主無權(quán)退房。因此，如果購(gòu)房者不在合同中明確約定房屋的誤差值及相應(yīng)的違約責(zé)任，在購(gòu)房者不了解具體面積數(shù)字的情況下，一旦開發(fā)商多寫幾平方米，開發(fā)商就可以多掙3%甚至更多的合法誤差款，購(gòu)房者對(duì)此根本無計(jì)可施。這一增加并不僅僅意味著你購(gòu)買房屋的時(shí)候增加了建筑面積，增加了房款，還意味著你以后要多交物業(yè)管理費(fèi)，多交過戶費(fèi)，全面費(fèi)用都要增加。也就是你多交的錢，不是你買房的那一點(diǎn)點(diǎn)，而且你每年所有的項(xiàng)目都要交。舉一個(gè)例子，我們簽訂了一份合同，購(gòu)買了建筑面積是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果開發(fā)商在交樓的時(shí)候建筑面積“合法”變成了103平方米。那么購(gòu)房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元；此外每年還要多支付8元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)288元、暖氣費(fèi)90元，合計(jì)378元，這樣70年合計(jì)是2.5萬余元；這就是4萬余元，如果再加利息等其他損失，可能要接近7萬元錢，相當(dāng)于房?jī)r(jià)的15%左右，這也就是一個(gè)不小的數(shù)目了。此外，由于建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與公攤面積兩部分組成，因此還會(huì)出現(xiàn)商品房的建筑面積增加了(不會(huì)超過3%)，相應(yīng)的卻是公攤面積增加，套內(nèi)面積減少。也就是說，購(gòu)房者多交了錢，卻住了小房子。
由于面積問題直接涉及到購(gòu)房費(fèi)用，所以簽合同一定要把它寫得非常詳細(xì)。建議購(gòu)房者在簽訂現(xiàn)房買賣合同時(shí)要寫明建筑面積、建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)面積與公攤面積同比增減；購(gòu)買預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問題�！ �
問題四：質(zhì)量問題
房屋質(zhì)量問題是購(gòu)房人關(guān)注的又一熱點(diǎn)。我曾經(jīng)碰到一個(gè)案子，房子已經(jīng)有45度裂縫了，而且我們晚上兩三點(diǎn)在那兒監(jiān)聽，聽到了什么呢？墻開裂的時(shí)候拉鋼管、鋼筋的嘎吱嘎吱的聲音，非�？植�。但這種樓還在賣，因?yàn)槟汩_始入住的時(shí)候，并不知道它出現(xiàn)裂縫，而且交房的時(shí)候，往往這些裂縫全都抹平了，三五個(gè)月甚至一年、兩年，它才會(huì)慢慢顯示出來。還有一個(gè)就是房屋滲漏問題，購(gòu)房者才剛住進(jìn)去，樓上的水嘩嘩地進(jìn)來了，這層的水也嘩嘩嘩地滲下去了�！ �
那么簽合同的時(shí)候怎么規(guī)范質(zhì)量問題呢？質(zhì)量問題有很多細(xì)節(jié)性的問題必須約定，比如裂縫，怎么叫裂縫？現(xiàn)在我看墻上有道裂縫，開發(fā)商說這不是裂縫，是施工問題，什么是裂縫就有爭(zhēng)議。比如申請(qǐng)鑒定，申請(qǐng)鑒定時(shí)開發(fā)商要不要提供相關(guān)資料？你要申請(qǐng)鑒定，要到建筑質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)，質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)說可以受理，你先拿來施工圖、設(shè)計(jì)圖。如果合同中沒有約定開發(fā)商必須提供這些資料，購(gòu)房者就拿不出來。根據(jù)規(guī)定申請(qǐng)人必須提交這些材料，購(gòu)房者提交不了，質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)不可能違法給購(gòu)房者做鑒定�？梢�，如果對(duì)房屋質(zhì)量約定不明確，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購(gòu)房者根本無計(jì)可施，因此合同在房屋質(zhì)量方面就必須約定得十分明確，避免開發(fā)商有推卸責(zé)任的理由。
204合同在質(zhì)量問題上就約定得比較詳細(xì)：第一，如果購(gòu)房者與開發(fā)商產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議，開發(fā)商必須提交全部的相關(guān)材料，必須在某年某月某日提交，不能提交視為他違約，視為質(zhì)量有瑕疵，每延續(xù)一天要支付千分之一、甚至百分之一的違約金。第二，全部圖紙等資料提交以后，如果質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)不對(duì)質(zhì)量進(jìn)行檢查，購(gòu)房者就從社會(huì)上隨機(jī)選擇三個(gè)人，由他們根據(jù)公共的判斷來決定這個(gè)裂紋是不是質(zhì)量問題。第三，如果房屋出現(xiàn)了合同約定的質(zhì)量問題，要么解除合同退房，要么賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。在政府沒有法定賠償責(zé)任的時(shí)候，我們只能通過很多細(xì)節(jié)的方式來解決這些質(zhì)量爭(zhēng)議，來保護(hù)購(gòu)房者的應(yīng)有權(quán)利�！ �
值得一提的是，政府也開始意識(shí)到房屋質(zhì)量問題的嚴(yán)重性，并于2001年6月1日開始實(shí)施《商品房銷售管理辦法》。《辦法》中明確規(guī)定：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任�！ �
有了“兩書”的保障，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任�！ �
問題五：抵押?jiǎn)栴}
抵押是一個(gè)法律術(shù)語，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押定義為：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的國(guó)有房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。
從以上對(duì)抵押的解釋我們可以得知，抵押權(quán)的行使是優(yōu)于債權(quán)的。我們舉一個(gè)例子：購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，交付了購(gòu)房款，購(gòu)房者與開發(fā)商之間形成的就是債權(quán)債務(wù)關(guān)系；如果開發(fā)商取得整幢樓的房產(chǎn)證以后，他把房產(chǎn)抵押給銀行，那么開發(fā)商與購(gòu)房者之間形成的就是抵押關(guān)系。在這種情況下，一旦開發(fā)商破產(chǎn)，如前所述，抵押權(quán)的行使優(yōu)于債權(quán)的行使，銀行將會(huì)優(yōu)先獲得受償，購(gòu)房者很可能就會(huì)陷入房錢兩空的局面。為了限制開發(fā)商的這種抵押行為，204合同明確約定：如果不能出示《國(guó)有土地使用證》，購(gòu)房者有權(quán)推定你已經(jīng)做了抵押，推定你已經(jīng)違約，從推定的這一天開始，你就要按日向我支付千分之一的違約金。而且204合同中還規(guī)定了：未通知債權(quán)人的抵押是無效的。這一點(diǎn)也非常重要，如果簽訂購(gòu)房合同后，開發(fā)商又找銀行抵押樓盤，銀行可能也忽視了這方面的調(diào)查就同意了。憑借這一條款，由于這一抵押行為沒有經(jīng)過購(gòu)房者的許可，銀行至少對(duì)這套房子是不產(chǎn)生抵押權(quán)的。這些約定雖然不能絕對(duì)限制開發(fā)商的欺詐行為，但是最起碼能夠提供給購(gòu)房者司法救濟(jì)的機(jī)會(huì)�！ �
在此提醒廣大購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要想知道所購(gòu)房產(chǎn)的抵押情況，可以有兩種途徑：
第一，向登記機(jī)關(guān)查詢。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條、四十二條的規(guī)定，以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市，辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的權(quán)屬登記部門。因此，購(gòu)房人可以去這些部門查詢。
第二，檢查開發(fā)商的證件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押登記管理的有關(guān)辦法，以房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬證件上作相應(yīng)記載。因此，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商出示所購(gòu)房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中上有無作他項(xiàng)權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項(xiàng)權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。
檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當(dāng)注意三個(gè)問題：
(1)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購(gòu)房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。
(2)注意審查證件的真?zhèn)巍?
(3)看清抵押的記載情況。
特約編輯：廣偉
