對于不具備專業(yè)房地產及法律知識的購房個人來說，遇到自己比較滿意的房子，往往在銷售人員的熱情勸說下，或僅憑從媒體、朋友處得到的推薦，做出沖動型的購買決定，事后往往會產生一些遺憾與紛爭。因此，我們根據(jù)目前購房中普遍存在的陷阱與糾紛，歸納整理了九大防御招數(shù)，希望能最大程度地幫助您切實消除購房風險與
隱患。
防御一：廣告內容要約定
案例A：
某房地產公司刊登廣告時宣稱：本公司提供的樓房符合現(xiàn)代住宅的要求，為你提供下列設施：煤氣管道、接話口、空調洞、內塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫、屋頂花園……王某看后，遂與該房地產公司訂立了購房合同。幾個月后，房地產公司在王某付款后交付房屋。王某發(fā)現(xiàn)，該房屋無煤氣管道、屋頂花園、地下車庫等，遂找房地產公司進行交涉。對方拿出購房合同說，雖然我們在宣傳材料上寫明有煤氣管道等，但那是別的房子的，不是你的房屋設施。你看，我們的合同上并沒有寫要為你提供這些設施。王某一下子愣了……
案例B：
1997年，上海一房產商在本市某報上刊登售樓廣告，宣稱其開發(fā)的某公寓是“可買可退的無風險房”，且發(fā)展商特別承諾：“若3年后想退房，無須任何理由，發(fā)展商保證退還所交房款的120%”。林女士被這則廣告深深吸引，隨即趕到該樓盤售樓處，經過協(xié)商之后，即與售樓處簽訂了商品房預售合同。林女士以總價94萬元的價格買下該套房屋。雙方除了將原先報紙廣告中的退房承諾悉數(shù)寫入合同的補充條款外，還約定3年后若退房，該房的裝修費用按專業(yè)部門折舊程度標準計算后歸還業(yè)主。3年后，林女士想要退房，并依據(jù)合同條款向房產商提出退房還款。由于房價回落，該公寓樓現(xiàn)在的市場售價已僅是1997年價格的80%，房產商表示不愿意退房。于是，林女士將房產商告上了法庭。法院經審理認為，被告房產商在合同補充條款中承諾林女士購房3年后如要求退房，將全額退還已付房款的120%，退房與否，原告林女士有權選擇�，F(xiàn)在林女士選擇退房，被告房產商應按約履行。法院判決雙方的購房合同解除，房產商按林女士已付房款的120%連同裝修費退還林女士。
秦律師提示：
很多購房者都是沖著開發(fā)商做的廣告來買房的。按照我國建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買賣雙方沒有特別約定，售樓廣告不能作為證據(jù)，如果購房者沒有將廣告內容約定在合同中，這就為開發(fā)商日后違約留下了退路，也給購房者的維權造成了困難。最高人民法院司法解釋關于廣告視為要約的條件是廣告說明和允諾具體確定，對合同訂立和價格確定有重大影響，具體適用時要提供相應的證據(jù)。如果案例A的王先生開始簽訂合同時謹慎一點，在訂立購房合同時，將上述廣告內容明確寫入購房合同，可能僅僅多寫十幾個字，這一麻煩就可以避免。因為合同是約束雙方當事人的法律文件，這樣開發(fā)商便會受到合同的約束，從而使自己在法律上處于有利地位。案例B中因為在合同中約定了廣告內容，所以林女士獲得了賠償。當然，購房者自身可能不具備相應的法律知識，而面對的又是精于此道的開發(fā)商，這時可以請一位律師或熟悉房地產業(yè)務的親友陪同購房。有時雖然可能要多花一點錢，但與事后麻煩相比要好得多。
具體防御招式：見204合同第2部分“廣告與樣板間”第13-17條�！ �
防御二：審查“五證”步步為營
案例A：
某次，律師為購房者代理簽訂××園購房協(xié)議。最初，銷售商給購房者出示的土地使用證是復印件，律師堅持看原件，結果發(fā)現(xiàn)，土地使用證原件的一部分被粘上了。拆開后秘密就暴露出來，原來開發(fā)商已經把房屋抵押給某銀行。如開發(fā)商的抵押貸款不能還清，購房者即使交足全部房款，房子也會被抵債。此時如果合同沒有對抵押問題進行約定，購房者往往得不到任何補償�！ �
案例B：
李某聽朋友介紹，稱某“花園“環(huán)境優(yōu)美，是專門開發(fā)供某啤酒廠職工居住的商品房。由于該“花園”所在地處于一個島上，需過橋(尚在建)才能到，且屬銷售剩余的少數(shù)幾套房屋，所以價格非常便宜，每平方米僅2000元，而同地段其他商品房價格為每平方米2700～3500元。李某為優(yōu)惠的低價所動，又見到朋友已購該“花園“中一套住宅并入住，就問售樓小姐：“是否有房地產證？”售樓小姐回答說：“有。前兩幢已有，這一幢遲一點就會辦好�！庇谑牵钅郴�16萬元買了一套三室一廳的住房。他入住之后，才聽別人說該房屋未辦土地出讓手續(xù)，此啤酒廠職工僅對其房擁有“有限產權”，以后尚需補交地價后才擁有完全產權，在此之前無房地產證。至此，李某如夢初醒，后悔不迭，擔心自己不是啤酒廠職工，不知怎樣申請辦理完全產權手續(xù)�！ �
秦律師提示：
購房者要想按期取得房產所有權證，必須在購房時加強對法律風險的防范，尤其要把好事前審查關。一般來說，房地產開發(fā)商必須具備下列法律證件：開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、規(guī)劃部門的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》、建設部門的《建設工程開工證》、國土管理部門的《國有土地使用證》、房產管理部門的《房屋銷售許可證》等。上述法律證件不齊全，將直接影響到商品房買賣合同的法律效力�！ ‰m然目前不少購房者都知道要看“五證”，但開發(fā)商往往以“原件在總公司”為名，拿復印件來搪塞，而陷阱很可能就隱藏在復印件里。以《國有土地使用證》為例，一種叫《國有土地使用證》，這是擁有土地使用權的合法依據(jù)；再一種叫《臨時國有土地使用證》，只能用于辦理預售許可證和開工證，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權。舉例來說：假設地價是1000萬元，而開發(fā)商只交400萬元，就可獲得《臨時國有土地使用證》，但如果剩下的60%不交，就無法取得《國有土地使用證》，而業(yè)主也就根本拿不到房屋所有權證。
此外，購房者還要謹防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進行，一期辦理了合法手續(xù)，二期因有關手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預售二期的房屋。再有一種情況就是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋(案例B的情況)。以上兩種情況都會給購房者日后辦理產權證帶來重大隱患。建議將五證問題及相應的違約責任在合同中詳細約定，為購房者合法維權提供充分的證據(jù)。
具體防御招式：見204合同第1部分“合同背景”第5～12條�！ �
防御三：約定面積具體詳細
案例A：
張女士在房展會上看中了某花園的一套兩室兩廳的期房，并在展會上簽訂了《商品房買賣合同》。交房時她發(fā)現(xiàn)餐廳由合同“附件一”中的長方形變?yōu)檎叫�，且開發(fā)商事先口頭承諾的廚房凈使用面積由8平方米變成了5平方米，客廳的過道增加了3平方米，一大一小臥室由事先承諾的20平方米和10平方米變成了兩個臥室都是15平方米，上述變更無法實現(xiàn)張女士購房時的設計安排。張女士在與開發(fā)商交涉過程中證實，實際交付的房屋戶型結構與工程設計相符，但由于在買賣雙方簽訂合同時，賣方只是在附件一中粘貼了一張手工畫出的房屋平面示意圖，并沒有標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，也沒有標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置，所以根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束，使張女士在解決這個本來有理的事情時，因為雙方沒有明確的約定而困難重重。
案例B：
1997年，李女士與成都某房產公司簽訂了商品房預售合同書。在合同附件中，載明了期房的圖紙以及精確到毫米的房屋長、寬等數(shù)據(jù)。1998年3月，李女士在接收房屋時，向房產公司索要房屋實際測量面積，房產公司未予提供。在這期間，李女士多次問房產公司房屋面積是否存在較大差異，以防裝修后“不好說”。房產公司都肯定地表示，房屋面積誤差在正常范圍之內，并一再告知她放心裝修就是了。2000年1月，李女士入住5個月后，房產公司突然通知她：實際面積與合同面積有差異，實際面積比合同約定面積多出24.49平方米，產權證必須在交清多出面積房款后才能辦理。李女士在與房產公司多次交涉無果的情況下，于2001年8月6日向法院提起訴訟，要求退房。法院認為，合同對房屋的面積有詳細的約定，而房產公司交付房屋的實際面積比合同約定面積相差太大，遠遠超出了國家規(guī)定的誤差范圍(應小于3%)，最終法院支持了李女士的請求，李女士獲得退房�！ �
案例C：
陳女士在簽購房合同時，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積問題上不會再有什么問題。可到入住時，開發(fā)商向她提供的面積測量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了半平方米，這樣近萬元的錢都補在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。陳女士白白吃了一個啞巴虧�！ �
秦律師提示：
商品房大多是以建筑面積計算購房款，而建筑面積由套內建筑面積和公攤面積兩部分組成，因此很多購房者在交房時會突然發(fā)現(xiàn)整個商品房的建筑面積增加了(不會超過3%)，但相應的卻是公攤面積增加，套內建筑面積減少。由于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：面積誤差在3%之內，業(yè)主無權退房。因此，開發(fā)商的這種行為并沒有違法，業(yè)主對此根本無計可施。開發(fā)商往往可以一分錢不用多花就多掙3%甚至更多的合法誤差款，案例C中的陳女士就是吃了這樣的啞巴虧。所以，建議購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內，套內建筑面積與公攤面積同比增減；購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。
具體防御招式：見204合同第4部分“房屋面積”�！ �
防御四：房屋質量要寫明
案例A：
蔣先生花費30萬元在某示范小區(qū)購買了一套140平方米的商品房，拿到鑰匙后發(fā)現(xiàn)墻體開裂，山墻滲水，更為嚴重的是現(xiàn)澆樓板有二處長達3米的貫穿性裂縫。蔣先生多次找開發(fā)商交涉要求退房、換房，開發(fā)商置之不理，僅同意維修。由于蔣先生只是與開發(fā)商簽訂了建設部的示范合同，沒有就質量問題作出詳細約定。面對房屋質量如此低劣，蔣先生苦于沒有合同依據(jù)，無法追究開發(fā)商的違約責任，陷于無計可施的困難境地。蔣先生非但沒體會到喬遷的喜悅，反而吃了個啞巴虧，心里格外添堵�！ �
案例B：
袁先生是某花園的住戶，2001年10月23日，他發(fā)現(xiàn)書房“下雨”，原來是自家天花板有一處開裂約2米長的縫，樓上溢水造成的。同時，樓上也有3戶發(fā)現(xiàn)自家天花板開裂多處。于是，他們把這一情況告知花園的開發(fā)商，截止到2001年12月27日，開發(fā)商一直推卸責任，說樓板開裂屬正常，就這樣的房子，你要么接受，要么你愛怎么著就怎么著。在與開發(fā)商多次交涉無果的情況下，袁先生向法院提起訴訟，由于袁先生與開發(fā)商的購房合同中詳細約定了質量問題的種類，并將質量問題約定為退房事由之一，袁先生獲得了退房�！ �
秦律師提示：
房屋質量及保修是一個極為敏感的問題，它常常會引發(fā)購房者與開發(fā)商的沖突。為維護購房者的合法權益，《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所售商品房承擔質量保修責任，保修期從交付之日起計算，保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。雖然“兩書”對一部分的問題已作出了規(guī)定，但一般不寫明違約責任，所以要解決這類質量問題，購房合同還是最有效的武器。購房者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。建議購房者在合同中對房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等進行開發(fā)商違約責任約定，一旦發(fā)現(xiàn)問題，購房者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商進行維修，直到符合國家規(guī)定或者合同約定的標準，否則購房者有權解除合同辦理退房手續(xù)。由于質量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應承擔賠償責任，且最好像案例B中袁先生一樣將不能達到以上質量標準約定為退房事由之一，以免出現(xiàn)案例A中蔣先生這種退不能、住不能的無奈局面。
具體防御招式：見204合同第2-17部分�！ �
防御五：社區(qū)規(guī)劃應兌現(xiàn)
案例：
劉女士與某房地產開發(fā)商簽訂了建設部示范房屋買賣合同，購買某小區(qū)一期房，劉女士是自由撰稿人，希望有一個較好的寫作環(huán)境。簽訂合同時，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。前幾天，她得知小區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條八車道的馬路，離她房子不到20米，而她所購的房子的結構也因此受到一定影響。劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧、灰塵多多，嚴重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房�！ ∏芈蓭熖崾荆骸 ∥覈渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之后10天內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。” 但是此規(guī)定并沒有規(guī)定什么是設計變更，也沒有規(guī)定開發(fā)商在簽訂合同前是否應當向購房者提交原始設計，所以劉女士根本無法證明“設計變更”的事情，無法追究房地產開發(fā)商的違約責任�！ �
具體防御招式：見204合同第11部分“室外環(huán)境與綠化”。
防御六：交房質量要核實
案例：
孫某與北京某房地產開發(fā)有限公司簽訂商品房預售合同，約定孫某購買該公司正在興建的公寓住房一套。孫某預付購房定金人民幣1萬元，約定該公司交付的日期為2000年6月30日，在交付房屋時應同時提交建設工程質量監(jiān)督部門竣工備案表和有測繪資格的機構實測面積數(shù)據(jù)。2000年7月2日，該公司與孫某又簽訂了交付房屋通知書，通知書中規(guī)定于7月2日前辦理房屋交付手續(xù)。同年7月25日，有關部門對該座樓房進行工程竣工驗收備案，次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以該公司未按合同約定期限提供建筑工程質量合格證書和住房實測面積而不能入住為理由，于2001年2月份訴至法院，要求給付違約金2.7萬元。法院認為，該開發(fā)公司雖然于7月2日與孫某簽訂了房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗收及提供實測面積數(shù)據(jù)的時間，超過了合同規(guī)定的時間，違反了合同規(guī)定中關于提交房屋建筑工程質量合格證書和實測面積數(shù)據(jù)期限的約定，屬于違約行為，該公司應給予孫某一定數(shù)額的經濟補償�！ �
秦律師提示：
開發(fā)商發(fā)出入住通知時，有可能是已經通過了竣工驗收備案程序，但也有可能未通過備案。未通過驗收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對住宅設備、設施及房屋各主要方面逐項進行檢查、核對、驗收，同時開發(fā)商還應向購房者出示合同中規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》、具有甲級測繪資質的測量部門實測房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件，否則購房者有權拒收房屋，并追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。在上海，住宅建設局已經規(guī)定：開發(fā)商辦理入住必須有許可證；在廣州，今年8月份已開始實行“商品房入住許可證”政策。如果開發(fā)商未取得上述驗收合格證明，購房者應當慎重辦理收樓手續(xù)！
具體防御招式：見204合同第14部分“房屋交付”�！ �
防御七：產權問題是關鍵
案例A：
張某在某縣購置了一套三室一廳的房子，已經住了2年多，有件事一直讓他不能安心。開發(fā)商在購房合同中承諾交付后六個月內辦好房產證，可是卻一拖再拖。張某到有關部門了解后，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商在建房時沒有取得規(guī)劃部門的《建設工程用地規(guī)劃許可證》及其他有關證照，這樣張某根本辦不了房產證。更為要緊的是，張某住的這幢樓將來有可能要劃入拆遷范圍，沒有產權證意味著張某可能得不到拆遷補償�！ “咐鼴： 楊某于1995年8月與某房地產開發(fā)公司簽訂房屋預售協(xié)議，楊某購買該房地產開發(fā)公司開發(fā)的住宅區(qū)房屋一套，雙方約定，該房地產開發(fā)公司應于1996年1月1日前將房屋交付楊某使用，并于房屋交付后60日內為楊某辦理房屋所有權證。后該房地產開發(fā)公司未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，楊某在該房地產開發(fā)公司依合同約定賠償了遲延交付房屋的違約金后，接受了房屋。楊某接收房屋后，該房地產開發(fā)公司仍未能在合同約定的60日內為楊某辦理房屋產權證。1999年6月，楊某得知這一住宅項目系假借舊村改造工程名義立項，由縣批準開工。因該工程未繳納土地出讓金，并未取得北京市頒發(fā)的《國有土地使用權證》，也未取得《商品房銷售許可證》，無權出售商品房，所售房屋亦未取得國家認可的產權。
秦律師提示：
房產證是證明房屋所有權的重要憑證，能否辦到房產證對于購房者而言極其重要。購房者在訂立合同前，有權要求開發(fā)商出示相關證件或者通過律師調查一下對方是否具備開發(fā)條件，這樣就有一個安全的防范機制，降低購房風險�，F(xiàn)實中很多購房者之所以交了錢遲遲辦不到房產證，就是因為開發(fā)商不具備或不完全具備法定的銷售條件。購房者應當有這樣一個觀點：你有權查看開發(fā)商的上述證件，開發(fā)商也有義務提供上述證件，否則極有可能會付出像張某一樣的代價。目前由于各方面的因素，產權證發(fā)放比較慢，但也應限定適當?shù)娜掌�，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產權證。由于建設部的標準合同中對產權證的取得時間并沒有規(guī)定，建議廣大購房者簽訂一份補充合同，在合同中明確提出取得產權證的準確時間，借以保護自己的合法權益�！ �
具體防御招式：見204合同第17部分“所有權證”�！ �
防御八：抵押問題要提防
案例：
一對夫婦精挑細選選中了一套高檔物業(yè)，在售樓小姐的巧言善辯下交了3萬元的定金。在簽訂正式購房合同的時候，這對夫婦感到有所顧慮。雖說當初是自愿精心挑選的，但對房屋的合法狀況并不了解，于是委托律師進行了合法性調查，結果此項目土地使用權被銀行抵押，也沒有銀行同意對外銷售的承諾，如果購買了該房屋，開發(fā)商不能如約如期償還銀行貸款，銀行可以依據(jù)我國《擔保法》對此項目通過拍賣等形式獲得價款進行償還。在聽取了購買該房屋存在較大風險的意見后，這對夫婦放棄了該房屋購買計劃�！ �
秦律師提示：
簽訂合同時一定要有關于抵押的約定，約定出賣人保證此商品房在轉移所有權以前未經過任何抵押；約定出賣人保證此商品房在向購房者轉移所有權過程中，不會進行任何形式抵押；約定出賣人保證在購房者取得《房屋所有權證》前，不得以任何形式將土地使用權進行抵押。
具體防御招式：見204合同第21部分“抵押擔保”�！ �
防御九：違約條款要詳細
案例：
王先生打算購買某開發(fā)商開發(fā)的一套商品房，開發(fā)商提供的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的：“買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金；買方并有權要求賣方雙倍返還定金�！蓖跸壬鷮Υ藯l款隱隱感到不妥，但又不知道該如何修改�！ �
秦律師提示：
違約責任條款是購房合同中必不可少的重要內容之一，是購房者要求開發(fā)商承擔違約責任、賠償責任的法律依據(jù)。在簽訂商品房預售合同中，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開開發(fā)商違約責任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責任，但雙方違約責任的約定是不公平不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《房屋所有權證》等)交付房屋，以保護購房者的合同權利。
特約編輯：廣偉
