隨著一、二手樓成交市場比例日漸平均，許多還持著《預(yù)售商品房買賣合同》的業(yè)主因種種原因，也會把自己的房屋放到市場上進(jìn)行二手買賣，那么當(dāng)買賣雙方成交條件符合時，如何辦理房屋交易手續(xù)呢？這些物業(yè)在進(jìn)行二手交易時應(yīng)注意哪些問題呢？無論在交易遞件還是辦理房屋按揭，雙方應(yīng)該注意一些什么情況？當(dāng)中存在著的 種種問題，記者通過走訪有關(guān)專業(yè)人士為你一一解答。

　　二手預(yù)售房買賣之貸款篇

　　購買只有《預(yù)售商品房買賣合同》的二手房能申請到公積金貸款嗎？

　　個案：上個月一對夫婦買了海珠區(qū)某單位，并與業(yè)主簽了約，兩人并向公積金中心申請貸款50萬元。近日他們接到通知后便在某按揭機(jī)構(gòu)的工作人員的陪同下到公積金中心辦理公積金按揭事宜，但當(dāng)公積金中心了解到夫婦兩人所買的二手房未出房產(chǎn)證，而只有《預(yù)售商品房買賣合同》時，便要求他們要出具該樓盤發(fā)展商愿意作反擔(dān)保的證明，否則無法辦理公積金按揭。由于該夫婦最后未能取得發(fā)展商的反擔(dān)保證明，因此最終無法申請公積金貸款。究竟為什么會這樣呢？

　　解答：為此，記者采訪了公積金中心的有關(guān)人士，他們表示鑒于風(fēng)險性的問題，所以他們對于所有購買只有《預(yù)售商品房買賣合同》的二手房的人，如果要申請到公積金按揭，一定要取得該樓盤的發(fā)展商的反擔(dān)保，否則均不能給予發(fā)放公積金貸款，而且他們一直都是這樣操作的，但可能許多消費(fèi)者并不是很清楚。而匯瀚顧問公司有關(guān)人士也表示，在實(shí)際操作過程中，樓盤的發(fā)展商絕大多數(shù)都不可能對第二手買家作出反擔(dān)保，因此購買只有《預(yù)售商品房買賣合同》的二手房的消費(fèi)者基本上都無法申請到公積金貸款。

　　已按揭物業(yè)，轉(zhuǎn)按期間月供款由誰負(fù)責(zé)？

　　個案：姚小姐半年前購置白云區(qū)某花園小區(qū)單位，當(dāng)時選擇按揭付款方式，已繳交首期樓款并于半年前開始供款。姚小姐突然收到公司通知，安排其出國培訓(xùn)兩年。于是姚小姐通過中介公司出售該花園小區(qū)的單位。在交易過程中，由于買家鄭小姐同樣選擇按揭付款方式購置該單位，需要在銀行辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù)，需要較長的時間等候批核�？蓸I(yè)主為此產(chǎn)生了疑問：在此交易期間，每月的供樓費(fèi)用還是需要由業(yè)主姚小姐支付，交易是否會無限期延遲，到底還要供多長時間呢，買家是否應(yīng)該負(fù)責(zé)支付這筆費(fèi)用？

　　解答：合富置業(yè)的有關(guān)人士表示，辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù)，常常要3個月時間等候批核，因此許多消費(fèi)者對于這3個月究竟誰供款產(chǎn)生了疑惑。其實(shí)銀行通常做法會讓業(yè)主預(yù)交3個月的供款，轉(zhuǎn)名后才正式由買家供樓款。而業(yè)主也不要認(rèn)為自己虧了，因?yàn)殂y行在結(jié)賬時會列出詳細(xì)的清單，且會將這3個月的供樓款的本金返還給業(yè)主，最多是虧了點(diǎn)利息。

　　二手預(yù)售房買賣之費(fèi)用篇

　　收樓費(fèi)及入住費(fèi)該誰繳納？

　　個案：兩個月前，小陳通過中介公司覓得新港路某樓盤一套兩房單位，因該物業(yè)還未正式交樓，業(yè)主張先生只是持有該物業(yè)的《認(rèn)購書》進(jìn)行交易。小陳恐防有詐，特意對該樓盤的發(fā)展商的背景及樓盤的相關(guān)資料都調(diào)查一番，并且在中介公司及張先生的陪同下，參觀了該單位的樣板房，證實(shí)該物業(yè)將會在兩個月后交付使用，才放心地簽署了三方合約達(dá)成交易。但小陳本月接到收樓通知的同時，卻被告知需要繳納包括煤氣管道安裝費(fèi)等1萬多元的收樓費(fèi)用，這筆費(fèi)用超出了小陳的預(yù)算。小陳不解，交易時中介公司及張先生為何都沒有交代這筆費(fèi)用，到底是怎么回事？

　　解答：合富置業(yè)的有關(guān)人士認(rèn)為，由于這些預(yù)售房在交易時往往未交樓，所以收樓及入住費(fèi)由誰繳交，成了許多人關(guān)心的問題，畢竟涉及到一兩萬元的金額。其實(shí)，一般交易時兩人應(yīng)該協(xié)商好，但由于以后也是新業(yè)主入住使用，所以通常是買家出這筆費(fèi)用。退一步說，業(yè)主已經(jīng)收樓了并交齊了相關(guān)款項，但他們在出售房子時也會相應(yīng)地加在樓價中，所以作為買家應(yīng)該要把這筆費(fèi)用考慮在自己的購房預(yù)算中。

　　房屋轉(zhuǎn)名費(fèi)該由誰付？

　　個案：黎先生通過中介公司出售名下一套三房單位，由于該單位未正式交樓，故未辦理《房產(chǎn)證》。黎先生出具與發(fā)展商簽訂的《認(rèn)購書》辦理交易手續(xù)。當(dāng)黎先生到發(fā)展商處落實(shí)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)名手續(xù)時，被告知：辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費(fèi)用。黎先生認(rèn)為，他已出售該物業(yè)，轉(zhuǎn)名費(fèi)應(yīng)由新業(yè)主支付。而買家何先生卻認(rèn)為，在未完成交易手續(xù)前，他還未正式擁有該物業(yè)，這筆轉(zhuǎn)名費(fèi)應(yīng)由舊業(yè)主支付。

　　解答：對于只持有《認(rèn)購書》及《商品房預(yù)售合同》的房子在交易時有其特殊性，即很可能產(chǎn)生一筆要交給發(fā)展商的費(fèi)用。合富置業(yè)的專業(yè)人士提醒，對于持有《認(rèn)購書》交易的，只要經(jīng)過發(fā)展商內(nèi)部即可轉(zhuǎn)名，但在這個辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)過程中很可能需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費(fèi)用給發(fā)展商。有的發(fā)展商不收費(fèi)用，有的收取1000元或3000元或5000元甚至10000元轉(zhuǎn)名費(fèi)。所以在交易時業(yè)主要問清楚，并告知買家，雙方再就費(fèi)用作協(xié)商。對于房子已經(jīng)監(jiān)證過的《預(yù)售商品房買賣合同》來說，就必須到房管局辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)，同時必須提供《發(fā)展商同意轉(zhuǎn)讓證明書》，因此在正常要交納的契稅、印花稅、交易管理費(fèi)等二手交易轉(zhuǎn)名費(fèi)的基礎(chǔ)上，又很可能要支付相關(guān)的費(fèi)用給發(fā)展商，因此業(yè)主也要問清楚這筆費(fèi)用是多少，并告知買家，雙方再作協(xié)商。

　　二手預(yù)售房買賣之確權(quán)篇

　　物業(yè)正在辦理確權(quán)怎么辦？

　　個案：王先生通過按揭買了一套二手樓，由于是持預(yù)售合同交易，在辦理抵押登記時才發(fā)現(xiàn)物業(yè)正在辦理確權(quán)，不能辦理抵押登記，該怎么辦？

　　解答：億達(dá)按揭公司的專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，需要盡快將交易過戶后的過戶通知和契稅完稅證（發(fā)展聯(lián)）交給發(fā)展商辦理《房產(chǎn)證》。當(dāng)遇到持《預(yù)售商品房買賣合同》過戶的，通常交易過戶進(jìn)行得比較順利，但物業(yè)正在辦理確權(quán)是不能辦理抵押登記的。同時，一定要在確權(quán)前辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)，否則就要在《房產(chǎn)證》出來后再辦理轉(zhuǎn)名。另外，當(dāng)業(yè)主是持預(yù)售商品房拍賣、裁定登記憑證的，一樣可以交易，其交易方法與預(yù)售商品房買賣合同的方式一樣。

　　買家如何知道所買的房子是否已經(jīng)確權(quán)？

　　個案：買家陳小姐知道確權(quán)階段是無法轉(zhuǎn)名也無法辦理抵押登記，所以比較擔(dān)心，她想問：究竟如何才能知道自己所買的物業(yè)是否已經(jīng)確權(quán)了？

　　解答：億達(dá)按揭專業(yè)人士說，最簡單的方法就是登陸房管局的網(wǎng)站，點(diǎn)擊進(jìn)入“窗口辦文案件查詢”欄目，有四種情況可以查詢，其中一、二項就是針對一手房的。進(jìn)入“商品房買賣合同登記查詢”，輸入合同號（在合同封面右上方），馬上知道該合同是否“監(jiān)證”，而且頁面可以顯示該合同所對應(yīng)的“預(yù)售證號”，并且顯示該預(yù)售證是否已經(jīng)“確權(quán)”！已確權(quán)的預(yù)售證是不能辦理抵押登記的，但是如需交易過戶，只要發(fā)展商肯出“同意轉(zhuǎn)讓證明”，還是可以辦理的。是否抵押可以看合同封面上，有否蓋有“已辦理抵押登記備案”的方形章，有的話就有抵押。

　　交樓后出現(xiàn)面積差異問題怎么辦？

　　個案：林小姐一年前經(jīng)朋友介紹購買了業(yè)主李先生的某花園的樓花一套，面積為95平方米左右。發(fā)展商在辦理《房產(chǎn)證》時卻表示，該物業(yè)的面積為98平方米，比當(dāng)時圖紙所標(biāo)示的面積超出了3平方米左右，也就是說，林小姐要為超出的面積補(bǔ)繳相應(yīng)的樓款方可辦理《房產(chǎn)證》。林小姐認(rèn)為，應(yīng)由原業(yè)主李先生補(bǔ)回差價。

　　解答：由于施工原因，面積總會或多或少出現(xiàn)誤差。合富置業(yè)的專業(yè)人士表示，房子轉(zhuǎn)名后，一般都應(yīng)是新業(yè)主即買家承擔(dān)這筆費(fèi)用。假如，在一些情況下，兩人可以預(yù)計到會出現(xiàn)面積差，并且可以量化為一定金額的話，那可以兩人進(jìn)行協(xié)商如何分擔(dān)這筆費(fèi)用。