字字斟酌，把風(fēng)險(xiǎn)屏蔽掉！

　　熱熱鬧鬧的十一黃金周里，放棄期待已久的假期，放棄夢寐以求的蝸居，整日奔波在陽光烈日的洗禮中，一家人甚至加上一大幫好朋友，眾志成城，終于在浩瀚的樓市中淘得了一套自己心水的房子�？墒�，一口長長的氣還沒有舒完，許多事情又接踵而至。

　　這段時(shí)間， 經(jīng)常有同事、朋友問有關(guān)簽約的一些具體事宜和注意事項(xiàng)。仔細(xì)想想，許多置業(yè)者剛剛在十一期間定下了房子，簽下了認(rèn)購書，到現(xiàn)在差不多開始進(jìn)入“繳納首期房款、簽定購房合同”的購房流程了。選擇一套自己中意的房子固然需要用心，但是簽定購房合同，同樣影響到購房以后業(yè)主方方面面的利益保障，一定馬虎不得！為此，本期《時(shí)報(bào)地產(chǎn)》特推出“購房必經(jīng)路之簽約”專題，目的就是為了提醒購房者，在簽約時(shí)，一定要字字斟酌，盡可能把風(fēng)險(xiǎn)屏蔽掉！

　　簽合同心中需要有桿秤

　　購房者在買房時(shí)，在簽定了認(rèn)購書之后，一般都會(huì)經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住，以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個(gè)不同階段，在每個(gè)階段購房者該如何辦理手續(xù)，以及在這些階段是否需要花錢以及花多少錢，很多想買房的人都不是很清楚。

　　對購房時(shí)遇到的方方面面問題，記者咨詢了一些行內(nèi)專家，他們詳細(xì)解釋了簽約過程和步驟，及期間需要交納的各種費(fèi)用情況。

　　第一步：選房后交首付款雙方簽買賣合同

　　注意購房合同的內(nèi)容。在選好房并交付了一定的定房費(fèi)用（也就是所說的定金)后，開發(fā)商會(huì)通知買家什么時(shí)候簽訂購房合同。那么在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意些什么呢？首先，要明確和開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同文本》是由廣州市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書”，同時(shí)還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。

　　簽訂購房合同時(shí)別忘了查驗(yàn)“兩書”。在簽訂合同的同時(shí)，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。

　　交完首付款還應(yīng)交印花稅。在簽訂了購房合同后，別忘了在交納首付款的同時(shí)，還需交納印花稅。

　　第二步：辦理購房貸款交納相關(guān)費(fèi)用

　　選擇適合自己的貸款方式。在簽訂好購房合同后，緊接著就該辦理購房貸款了。那么對個(gè)人來講，有公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款等幾種貸款方式，購房者可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款方式。一般來說，公積金貸款利率低于商業(yè)利率。

　　在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關(guān)部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時(shí)，還需要交納以下費(fèi)用：

　　1．律師費(fèi)：為申請貸款額的3‰。不足100元的，按100元收�。晦k理住房公積金貸款的，不收取律師費(fèi)；但如果是組合貸款，商業(yè)貸款部分則按3‰收取；

　　2．公證費(fèi)：如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200~400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收��；

　　3．保險(xiǎn)費(fèi)等：律師費(fèi)和公證費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用，但由于辦理上述手續(xù)時(shí)，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。

　　第三步：購房者辦理入住時(shí)簽訂物業(yè)管理公約

　　《物業(yè)管理公約》是在未來的居住生活中，將享有什么樣權(quán)利與義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)提供什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者應(yīng)該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白。

　　買家簽約須準(zhǔn)備的各種證件

　　1．買家為個(gè)人

　　●親自簽署預(yù)售契約，應(yīng)提供本人身份證件（身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證、軍官證、戶口本、人名章等。外地人還應(yīng)提供在購房當(dāng)?shù)氐臅鹤∽C）。

　　●委托他人簽署預(yù)售契約，應(yīng)提供本人身份證；經(jīng)公證之授權(quán)委托書（律師樓協(xié)助辦理）；代理人身份證件。

　　2．買家為法人

　　●法定代表人簽署預(yù)售契約，應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記文件原件，如系外地公司復(fù)印件須經(jīng)當(dāng)?shù)毓�證部門公證；經(jīng)公證之有效董事會(huì)決議（律師樓協(xié)助辦理）；法定代表人之身份證件。

　　●委托代理人簽署預(yù)售契約，應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記文件原件，如系外地公司復(fù)印件須經(jīng)當(dāng)?shù)毓�證部門公證。

　　購房簽合同緊盯七大陷阱

　　1．偷梁換柱：如果房開商用自行擬定的格式條款來訂立商品房買賣合同，消費(fèi)者應(yīng)拒絕簽約；

　　2．瞞天過海：《商品房買賣合同》多為提示性條款，每一提示條款都需由當(dāng)事人作出明確約定；

　　3．以假亂真：消費(fèi)者要認(rèn)真核查該房屋的土地使用權(quán)批準(zhǔn)文號(hào)、規(guī)劃許可證、施工許可證、工程驗(yàn)收合格證、商品房預(yù)售許可證及銷售商的主體資格等是否合法有效；

　　4．不明不白：對房屋質(zhì)量、戶型、樓層、采光、朝向等都需要當(dāng)事人具體約定；

　　5．責(zé)任不明：要明確違約責(zé)任及承擔(dān)方式；

　　6．有名無分：應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)證的辦理；

　　7．投訴無門：目前解決糾紛爭議的方式主要有仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)明確約定。

　　簽認(rèn)購書后還可“后悔”

　　在簽訂認(rèn)購書之前，有關(guān)專家提醒置業(yè)者，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購書并付定金。簽認(rèn)購書時(shí)為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。

　　但是，有些置業(yè)者在簽下認(rèn)購書之后，卻發(fā)現(xiàn)有些情況并非自己所想象，那么在以下的情況下，置業(yè)者還可以“后悔”，選擇退回定金。

　　沒有預(yù)售證誤簽合同可退款

　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)符合的條件之一為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證明。由此可見，開發(fā)商未取得《預(yù)售許可證》之前，是不能向公眾發(fā)售產(chǎn)品的。

　　另外，根據(jù)最高人民法院在2003年6月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致商品房買賣合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　貨不對板可退定金

　　依據(jù)《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。一方因重大誤解，在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購房時(shí)，在有貨不對板的情況發(fā)生，置業(yè)者有權(quán)依照上述規(guī)定，通過法律途徑，要求樓盤退回定金。

　　合同“走樣”可要求索賠

　　與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，但之后卻發(fā)現(xiàn)在開發(fā)商提供的商品房買賣合同中，開發(fā)商對原來談定的條件進(jìn)行了變更。對開發(fā)商的行為，置業(yè)者可要求索賠，細(xì)分其中還有幾種情況。

　　第一，簽署認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商已取得該商品房的銷售許可證，則認(rèn)購書合法、有效，認(rèn)購書中對簽約條件所作出的書面約定也合法、有效，購房人可依據(jù)認(rèn)購書要求與開發(fā)商簽署正式買賣合同。

　　第二，簽署認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商尚未取得該商品房的銷售許可證，則開發(fā)商在未取得銷售許可證的前提下，不允許其收取任何預(yù)訂性質(zhì)的款項(xiàng)，因此所簽訂的認(rèn)購書無效，相應(yīng)地，認(rèn)購書中所約定的條款也無效。

　　第三，購房人與開發(fā)商之間雖然未能簽署正式商品房買賣合同，但購房人已實(shí)際支付全部房屋價(jià)款，雙方已經(jīng)形成了事實(shí)上的買賣關(guān)系，正式合同不能簽署的原因在于開發(fā)商變更承諾。

　　買房簽約時(shí)6大注意事項(xiàng)

　　1.　盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)。如窗臺(tái)的高低、房屋爛尾、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。

　　2.　爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。

　　3.　按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。

　　4.　簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。

　　5.　列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。

　　6.　簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約，并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房等。

　　購房想說悔約不容易

　　在簽訂認(rèn)購書之前，購房者應(yīng)仔細(xì)審閱認(rèn)購書，以防日后發(fā)生糾紛�！鰰r(shí)報(bào)記者羅莎琳攝

　　這幾年，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，使得有關(guān)房地產(chǎn)的話題成為社會(huì)各界人士議論的焦點(diǎn)。尤其是在房價(jià)不斷上漲的情況下，有些出售方在已經(jīng)與購買方簽定了買賣協(xié)議后，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，出現(xiàn)悔約，不愿再履行合同。而購買方因交付了房款，而且如果出售方不愿交付房屋，購買方再用同樣的價(jià)款，可能由于簽定合同與悔約的一定時(shí)間差，就可能買不到同類地段同品質(zhì)的房屋，故購買方一般會(huì)堅(jiān)決要求出售方履行合同，這樣糾紛就產(chǎn)生了。在剛剛過完的國慶黃金周，不少購房者致電本報(bào)記者，尋求解決辦法。

　　置業(yè)者應(yīng)謹(jǐn)慎簽約

　　《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　但是，在簽訂認(rèn)購書時(shí)，主債務(wù)還不存在，定金只是作為一種擔(dān)保方式，理論上講是無從存在的，購房者與房產(chǎn)商簽訂的認(rèn)購書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同。為此，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！币虼�，購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重行事。

　　購房前先看清合同

　　由于樓市的熱銷以及有些房產(chǎn)商的故意炒作，購房者看中某一房產(chǎn)后，如果當(dāng)天訂購就可以有優(yōu)惠，或者等到第二天要漲價(jià)，或者造成今天不訂明天就沒有的緊張局面。對于急于購房的購房者來說，在對認(rèn)購書的約定不清楚的情況下，就會(huì)立即與房產(chǎn)商簽訂認(rèn)購書。所以，為了避免日后發(fā)生不必要的糾紛，置業(yè)者不妨請律師陪同看房，以便及時(shí)對認(rèn)購書及其他相關(guān)法律問題進(jìn)行把關(guān)。

　　在簽訂認(rèn)購書之前，購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認(rèn)購書并交納定金或預(yù)付款。

　　簽認(rèn)購書時(shí)掌握4要點(diǎn)

　　一般而言，認(rèn)購書主要包括如下條款：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況；單價(jià)及價(jià)款計(jì)算；簽署正式合同的時(shí)限約定。對于購房者來說，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容最好在簽訂認(rèn)購書時(shí)加以明確。

　　1.　有的銷售方會(huì)口頭同意一旦購房者不買房時(shí)房產(chǎn)商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定。所以購房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定；

　　2.　最好將購房者因?yàn)樵诤炗喺�式合同時(shí)，對于合同的某些條款無法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式，也以書面的形式加以約定；

　　3.　有的房產(chǎn)銷售商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)的前提下，就要求購房者在認(rèn)購書中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，購房者應(yīng)該要求在認(rèn)購書中明確物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.　有些房產(chǎn)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購無效，再以更高的價(jià)格出售給他人。購房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售證號(hào)在認(rèn)購書中寫清楚。

　　簽訂二手房買賣合同需“金睛火眼”

　　購房者在驗(yàn)收房屋時(shí)，要把每個(gè)細(xì)節(jié)都看仔細(xì)。■時(shí)報(bào)記者關(guān)麗攝

　　國慶黃金周，不少買家乘著7天的節(jié)假日，到中介淘心儀的二手樓，畢竟，二手樓價(jià)的明顯優(yōu)勢不得不讓人心動(dòng)。但在簽訂二手樓合同的同時(shí)，依然涉及到不少細(xì)節(jié)問題。由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買賣糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)只要在簽訂合同的時(shí)候稍加注意，這些糾紛大都能夠事先避免。

　　所買房屋的具體情況

　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。

　　屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)

　　買房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時(shí)業(yè)主常�？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)等可以全部贈(zèng)送。而到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣給客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時(shí)必須白紙黑字在合同中注明。

　　簽合同時(shí)標(biāo)明付款方式

　　在合同簽訂過程中，可在付款方式的選擇上標(biāo)明：在簽訂《廣州市房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房價(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）。

　　若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前第幾個(gè)工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司；中介公司于過戶后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。

　　買賣時(shí)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間

　　房屋交驗(yàn)在房屋買賣中是個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。

　　違約責(zé)任應(yīng)在合同中注明

　　在合同中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)，以及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同中注明。

　　深圳發(fā)展銀行北京分行個(gè)貸中心副經(jīng)理姚立寶對記者說，影響貸款利息的因素主要有四個(gè)：本金、貸款期限、利率和還款方式。事實(shí)上，貸款時(shí)間早或者晚，利息多少與其中的本金、貸款期限、還款方式因素并無直接關(guān)系。而社會(huì)整體利率水平的走勢也很難預(yù)測是升是降。所以不能簡單地認(rèn)為封頂前后的利息確切地說是多了還是少了。也就是說，在剔除社會(huì)整體利率水平等其他因素外，利息多少并不直接由早付還是晚付貸款引起。

　　■封頂后按揭不一定省錢

　　置業(yè)專家舒可心認(rèn)為，如果在價(jià)格不變的情況下，封頂后做按揭付款確實(shí)是避免了先期的資金占用，用做其他方面的投資并獲得收益。但如果發(fā)展商在封頂以后把價(jià)格提高了，那么對于買房人來說，就不存在省不省錢的問題了。因?yàn)槌闪爽F(xiàn)房，開發(fā)商往往有理由提高房價(jià)，封頂銷售要解決的根本問題不是買房人省不省錢，而是讓買房人降低買房風(fēng)險(xiǎn)。有可能買房人因?yàn)檫@個(gè)政府規(guī)定反而增加了購房成本，即發(fā)展商可能在封頂后漲價(jià)。

　　政府出臺(tái)這樣的規(guī)定，主要目的是防止買受人承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)，造成社會(huì)問題發(fā)生，因降低風(fēng)險(xiǎn)可能(幾乎是肯定的)而產(chǎn)生的成本可能是發(fā)展商承擔(dān)，也可能是買房人承擔(dān)，這一點(diǎn)買房人要十分清楚。

　　作者：關(guān)麗 羅莎琳