■專家觀點(diǎn)（一）

　　住宅需求被放大　過量供應(yīng)將擠掉泡沫

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求被嚴(yán)重夸大，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的過度擴(kuò)張狀態(tài)。四個(gè)因素造成了這樣的局面。

　　第一，真實(shí)利率保持負(fù)值促進(jìn)中國(guó)家庭提前滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)成了財(cái)富的保存方式。

　　第二，在新房市場(chǎng)上，被壓抑的需求現(xiàn) 象也夸大了需求。最初的購(gòu)房者都有很高收入，這夸大了市場(chǎng)的購(gòu)買力，如今來自高收入人群的需求已經(jīng)得到了滿足，銷售價(jià)格將不得不向平均價(jià)格靠攏。

　　第三，腐敗構(gòu)成了房地產(chǎn)需求的很大一塊。在大城市，非居住人口的房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)繁榮的主要因素。其中大部分來自于政府官員和國(guó)有企業(yè)的管理人員。

　　第四，投機(jī)是房地產(chǎn)需求的又一主要來源。在最火爆的那幾個(gè)市場(chǎng)中，投機(jī)性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因?yàn)樵谡鎸?shí)利率為負(fù)值的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格在迅速上漲，投機(jī)性的虛假需求就會(huì)走上前臺(tái)。

　　新房屋的供給量在以每年20%-30%的速度增長(zhǎng)著。中國(guó)人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長(zhǎng)。因此，為了滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，儲(chǔ)蓄所占家庭財(cái)富的份額將不得不下降。最近的家庭儲(chǔ)蓄存款急速地下降可證明這一點(diǎn)，伴隨著存款增長(zhǎng)率的放慢，銀行用于抵押貸款或者對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的貸款資金將會(huì)隨之減少。在一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨資金不足的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間大約需要三年，市場(chǎng)對(duì)供給過量的反應(yīng)將會(huì)有一個(gè)時(shí)滯。當(dāng)家庭需求隨著儲(chǔ)蓄份額的減少而放慢的時(shí)候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入低迷時(shí)期。（摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠）

　　■專家觀點(diǎn)（二）

　　北京市人口規(guī)�？偭靠刂撇粫�(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　日前原則通過的《北京城市總體規(guī)劃綱要(2004-2020年)》中提出，在未來幾年，要將北京的人口增速控制在1.5%之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京常住人口已突破1400萬，但每天滯留在北京的人口達(dá)到1700萬，而且北京人口還在以每年2.5%的速度增長(zhǎng)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這個(gè)規(guī)劃中，北京的城市化正從數(shù)量上的急劇擴(kuò)張向質(zhì)量上提升這個(gè)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，人口增量開始放緩，對(duì)房地產(chǎn)等等的需求是否也會(huì)隨之放緩？

　　北京市購(gòu)房的支持來自多方面———奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來的拆遷需求、軌道交通的發(fā)展延伸了住宅區(qū)的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的住房需求，活躍在各個(gè)階層的龐大的流動(dòng)人口都構(gòu)成了住宅消費(fèi)需求。流動(dòng)人口中少部分實(shí)力雄厚的高收入階層是購(gòu)買商品住宅的主要消費(fèi)者，而絕大部分中低收入階層則在住房市場(chǎng)上形成了規(guī)模龐大的購(gòu)買、租賃消費(fèi)群體，租賃市場(chǎng)的巨大需求，帶動(dòng)了住房交易市場(chǎng)的梯度消費(fèi)，增強(qiáng)了城鎮(zhèn)居民（出租方）的購(gòu)房支付能力。

　　現(xiàn)有常住居民改善現(xiàn)有住房條件仍然是住房消費(fèi)市場(chǎng)的絕對(duì)主力，預(yù)測(cè)到2020年，北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將從現(xiàn)在的25平方米左右增長(zhǎng)到至少35平方米（全國(guó)平均水平），根據(jù)國(guó)際住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在人均住房面積達(dá)到35平方米以前，將處于快速發(fā)展時(shí)期。而為配合北京市文保區(qū)保護(hù)，北京市將動(dòng)遷一部分居民外遷，加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)以及危舊房改造等需要，拆遷需求還將保持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，一般拆遷戶每拆一平方米，要購(gòu)買1.4平方米的新房。另外，隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化以及逐步進(jìn)入老齡社會(huì)，這兩部分的新增市場(chǎng)需求將越來越顯現(xiàn)出來。最主要的一點(diǎn)，北京是全國(guó)的首都，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是面向全國(guó)的，而不能簡(jiǎn)單以本地支付能力來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。國(guó)外機(jī)構(gòu)進(jìn)駐中國(guó)，也將帶動(dòng)更大量的商務(wù)地產(chǎn)、高檔公寓等市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2003年，北京市商品房銷售面積在1800萬平方米左右，存量住房交易不足十分之一，目前上海市增量與存量住房交易量比例已達(dá)到1：0.97,從上海以及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)（國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般增量與存量交易比例是0.25：1）可以得出，存量住房交易將極大地帶動(dòng)新增住房銷售，隨著北京市存量住房市場(chǎng)的日趨活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間將會(huì)被更大地釋放出來。

　　受環(huán)境、資源等條件的約束，北京市一定會(huì)限制總?cè)丝诘陌l(fā)展規(guī)模，但1800萬人口的總量控制，需要靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來調(diào)節(jié)，而不是過去的行政戶籍手段,特別是隨著物價(jià)的持續(xù)上漲，居民儲(chǔ)蓄已連續(xù)9個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在以實(shí)物資產(chǎn)保值增值的投資理念下，必將有更多的消費(fèi)者把現(xiàn)金儲(chǔ)蓄投向房地產(chǎn)業(yè)。

　�。ńㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處副研究員文林峰）

　　■買房人意見（一）

　　觀點(diǎn)一：現(xiàn)有住宅品質(zhì)太差

　　現(xiàn)有樓盤品質(zhì)太差，住兩年就很落伍了，不得不再換房。房子品質(zhì)的提高也不是遙遙無期的事情，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，所以對(duì)設(shè)計(jì)施工重視程度沒那么高，這樣的局面總要結(jié)束。（一建筑設(shè)計(jì)師）

　　觀點(diǎn)二：持幣是無奈之舉

　　北京的房子里有多少是買來做投資的？真缺房的人買不著，投資客又在抬市價(jià)，以至于看得上眼的房都是價(jià)格奇高，對(duì)于我這樣的中等收入的人，只好等著價(jià)錢回落。所謂持幣待購(gòu)不是一種投資心態(tài)，對(duì)我來說只能說是無奈之舉。（一白領(lǐng)）

　　觀點(diǎn)三：有效土地供應(yīng)增加房?jī)r(jià)不會(huì)虛高下去

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高，不是供應(yīng)量的問題，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，核心在土地，大量土地不能達(dá)到居住水準(zhǔn)，配套設(shè)施不足，在這樣的地方蓋房子純粹是毫無價(jià)值�？衫�用的、具備開發(fā)條件的土地其實(shí)并不是很多，所以造成這類房子價(jià)格虛高。土地交易逐漸透明化，有效的土地正在增加，城市配套也在跟進(jìn)，房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)虛高下去。有可能在幾年以后，你要花比現(xiàn)在更多的錢來買一套房子，但這套房子從居住環(huán)境來說，好于現(xiàn)在你能用這筆錢買來的房，那么這就值得等待。（地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師）

　　觀點(diǎn)四：等孩子長(zhǎng)大再?zèng)Q定

　　孩子再過兩年開始上小學(xué)，雖然現(xiàn)在家里房子顯得有點(diǎn)小，自己的經(jīng)濟(jì)條件也有能力支付買一處大房子的購(gòu)房款，但要看孩子的就學(xué)來決定買房，一來選擇離一些好學(xué)校近一些的學(xué)�？梢苑奖阋恍�，二來有些小區(qū)可以直接把業(yè)主的子女安排進(jìn)較好的學(xué)校就讀。（北京第一幼兒園小班學(xué)生家長(zhǎng)）

　　觀點(diǎn)五：等“漲價(jià)波”過，買便宜房

　　現(xiàn)在還在租住在宣武區(qū)的一處老房子里，“目前的房子在近年來是最貴的，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律講，物價(jià)上漲到峰值后，就會(huì)自然回落。我不會(huì)像部分人那樣買漲不買落，而且隨著房屋供應(yīng)量的進(jìn)一步加大，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房、近郊低價(jià)房大批量投入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)隨之有所回落�！保ǚ康禺a(chǎn)專業(yè)律師）

　　■采訪/劉新雷　康維

　　■買房人意見（二）

　　安居夢(mèng)想等不及價(jià)格回落

　　首先，“8·31”過后，土地招拍掛成為未來土地買賣的趨勢(shì)。從本質(zhì)講，該政策杜絕了以往土地黑箱操作，使土地買賣走上了公開、公正的軌道。但從另一方面講，一塊土地的占有者，一定是有實(shí)力者。大公司為了市場(chǎng)占有率、企業(yè)品牌塑造等方面考慮，必定“寸土必爭(zhēng)”，土地價(jià)格不漲才怪。這部分成本會(huì)攤到誰(shuí)的頭上不言而喻。

　　其次，銀行方面不僅在去年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款收縮銀根，今年更是向高檔商品房個(gè)人貸款開刀，10000元以上單價(jià)的商品房個(gè)人按揭貸款最多7成，這個(gè)信號(hào)使很多方面都認(rèn)為在不久以后，銀行對(duì)普通商品房的個(gè)人貸款也會(huì)進(jìn)行減少額度的措施，因此，首付20%的“好事”將可能消失，對(duì)于沒有多少存款但收入穩(wěn)定的年輕人群來講，在銀行出臺(tái)新個(gè)貸之前買房，可能是避免多首付的最好辦法。

　　第三，銀行存款利率下調(diào)，投資沒有出處，只有不動(dòng)產(chǎn)還有可為。筆者有一位朋友，曾經(jīng)做房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)在辭職下海做了商鋪投資，她認(rèn)為把錢存在銀行而不能使錢生錢，永遠(yuǎn)不可能完成原始積累，還要付利息稅。而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資比股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)投資要安全得多。除了這種“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資外，商品住宅投資也成為目前北京樓市的一大趨勢(shì)，通過CBD周邊樓盤的熱銷可以詮釋這一點(diǎn)。

　　第四，也是最重要的一點(diǎn)，大多數(shù)未買房的人對(duì)于自己安居之所的渴求往往并不愿意等待太長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)價(jià)格的漲落只要不超過購(gòu)買者心理極限，兩三年內(nèi)多花幾萬元與早些擁有自己的生活空間，哪個(gè)更值，相信大多數(shù)人會(huì)選擇后者。就像早年使用手機(jī)的人們不會(huì)為今天的手機(jī)價(jià)格暴跌而后悔當(dāng)初的選擇。