如何跨過(guò)二手房陷阱？

　　■看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

　　決定購(gòu)房之前，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

　　專家提示：買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一 房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等；要搞清楚所購(gòu)房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟(jì)適用住房要住滿5年才能上市交易。

　　■簽合同：確認(rèn)雙方合法身份

　　一般購(gòu)買二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

　　專家提示：房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。

　　要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

　　簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買賣契約》時(shí)，買方需交納購(gòu)房首付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是否是賣主的合法代理人。

　　■選購(gòu)：首先考察性價(jià)比

　　隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因，在二手房市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患。

　　如何能讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房？有關(guān)專家建議，消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，可以避免一些不必要的麻煩。

　　專家提示：目前二手房市場(chǎng)大多是通過(guò)中介公司來(lái)完成交易的。中介公司房源充足，可供購(gòu)房者選擇的余地較大，但要選擇一家有實(shí)力、有信譽(yù)的中介公司。選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利，市政配套、物業(yè)管理水平是否符合相關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

　　了解該住房的使用年限及土地使用期限，該房屋的用途，有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問(wèn)題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因?yàn)槿绻�你買了房以后打算裝修，一定要問(wèn)清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。還要注意是否有私搭私建部分。

　　■辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化

　　經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是�]房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。

　　專家提示：購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多，需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)了專門代辦各類按揭貸款業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，可提高辦貸效率，承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)，如果工作忙可以找他們代辦；千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過(guò)戶手續(xù)。

　　■交房：按照合同約定執(zhí)行

　　辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。

　　專家提示：買方在未取得房地產(chǎn)證前，不應(yīng)付清全部房款。因?yàn)樵趯徟�辦證的過(guò)程中，如手續(xù)有問(wèn)題，就辦不了房地產(chǎn)證。關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

　　有關(guān)專家提醒廣大購(gòu)房者，以上步驟只是基本程序，在實(shí)際交易過(guò)程中可能會(huì)有很多特殊情況發(fā)生，因此廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)遇到問(wèn)題應(yīng)及時(shí)到有關(guān)部門咨詢。

　　怎樣判斷二手房?jī)r(jià)格？

　　買新房嫌太貴，買二手房怕操心，許多想買房的人都面臨這種左右為難的處境。而實(shí)際上，只要拿準(zhǔn)了價(jià)格，無(wú)論從投資還是居住的角度看，買二手房還是比較合算的。根據(jù)目前西安房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，可從以下這幾個(gè)方面判斷二手房的價(jià)格。

　　■區(qū)域因素最關(guān)鍵

　　房屋所處的地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境以及配套設(shè)施都屬于區(qū)域因素的范圍。地段等級(jí)是指房屋所在位置屬于哪一級(jí)別的土地；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過(guò)、是否緊鄰主干道等；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所配套情況等。目前西安南郊和城內(nèi)的地段價(jià)格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設(shè)施上看，南郊的整體條件要比城區(qū)內(nèi)好一些，再加上南郊大學(xué)云集，因此，西安南郊的二手房?jī)r(jià)格高于城區(qū)也在情理之中。城區(qū)內(nèi)和平路附近的二手房?jī)r(jià)格大約在2000元／平方米，而南郊師大、外院附近的二手房?jī)r(jià)格都在2200元／平方米左右。東郊由于高檔樓盤開(kāi)發(fā)量的增加，普通二手房的價(jià)格正在逐步上漲；西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

　　■根據(jù)房屋自身因素折舊

　　對(duì)二手房的價(jià)格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來(lái)計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％，產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對(duì)于地段相似的二手房來(lái)說(shuō)，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。朝向和戶型對(duì)二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產(chǎn)比較少見(jiàn)，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以70—80平方米較為常見(jiàn)。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經(jīng)安裝到位，因此價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些。因此，在計(jì)算房屋價(jià)格的時(shí)候應(yīng)該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費(fèi)剔除，得到房產(chǎn)本身凈價(jià)格后再與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行比較。

　　■計(jì)算價(jià)格時(shí)要選好參照

　　二手房的交易方式比較特殊，價(jià)格的透明度相對(duì)較低，因此在購(gòu)買二手房的時(shí)候不僅要實(shí)地“考察”，還要根據(jù)房屋位置選擇合適的參照物來(lái)計(jì)算價(jià)格。以西安市某小區(qū)為例，附近新建的普通商品住宅單價(jià)為2600元／平方米，那么這一地區(qū)二手房的大致價(jià)格為2600×(1－20％)＝2080元。如果目標(biāo)房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價(jià)格還會(huì)高出50—100元左右。這是商品房產(chǎn)權(quán)的價(jià)格，如果是公房或返遷房的話，在價(jià)格上還應(yīng)該有一些調(diào)整，公房的調(diào)整比例大約為5％左右，價(jià)格應(yīng)為2080×(1－5％)＝1976元。返遷房由于戶型相對(duì)差一些等原因，調(diào)整比例大約為8％，其價(jià)格為2080×(1－8％)＝1913元。

　　作者：辛華 劇瀾