1、房產(chǎn)交付使用時(shí)應(yīng)明示哪些材料？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任和保修單位等內(nèi)容。商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)說明商品房的承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得 拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項(xiàng)。

　　2、商品房保修期與產(chǎn)權(quán)證有何規(guī)定？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房保修期應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房交付購(gòu)房人之日起計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，按照國(guó)家和本市規(guī)定，申請(qǐng)辦理商品房所有權(quán)初始登記。商品房所有權(quán)初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用十日內(nèi)，書面通知購(gòu)房人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和土地使用權(quán)登記。購(gòu)房人在接到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。

　　3、商品房銷售合同有何要求？

　　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的行為。本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房銷售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房前，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。商品房銷售許可證按幢發(fā)放。商品房銷售完畢的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷商品房銷售許可證。

　　4、商品房銷售有何規(guī)定？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后，可以自行銷售商品房，也可以委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房。已經(jīng)取得銷售許可證的預(yù)售商品房整體轉(zhuǎn)讓的，雙方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續(xù)，并且通知購(gòu)房人。轉(zhuǎn)讓人對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)由受讓人承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并出具委托書。委托書應(yīng)當(dāng)明確商品房的名稱、坐落地點(diǎn)、范圍和委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

　　5、售房應(yīng)遵守哪些規(guī)定？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：(一)向購(gòu)房人出示商品房銷售許可證；(二)不得在商品房買賣合同約定的價(jià)格之外，另行收取其他費(fèi)用；(三)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；(四)出售已經(jīng)設(shè)定抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)書面征得抵押權(quán)人同意，并書面告知購(gòu)房人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房時(shí)，除應(yīng)當(dāng)遵守本條例第二十條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的委托書。不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房。

　　6、商品房買賣合同有何要求？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或者委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以采用房地產(chǎn)行政主管部門和市工商行政管理部門制發(fā)的商品房買賣合同示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房買賣合同備案；其中預(yù)售商品房買賣合同，還應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到有關(guān)行政主管部門備案。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)主要載明下列事項(xiàng)：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、委托代理人的名稱；二)商品房項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、樓號(hào)、房號(hào)；(三)標(biāo)有國(guó)際通用坐標(biāo)的房屋平面圖；(四)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積；(五)商品房的共用設(shè)施和設(shè)備；(六)商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備；(七)商品房的交付使用條件和日期；(八)商品房的計(jì)價(jià)方式和總價(jià)款；(九)付款方式和時(shí)間；(十)商品房面積誤差處理方式；(十一)房屋設(shè)計(jì)、環(huán)境布局和設(shè)計(jì)、環(huán)境變更約定；(十二)爭(zhēng)議處理方式；(十三)違約責(zé)任；(十四)雙方約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)向購(gòu)房人提供的售樓說明書，經(jīng)雙方約定，可以作為商品房買賣合同的內(nèi)容。售樓說明書應(yīng)當(dāng)包括位置圖示、布局圖、平面圖、裝修、公用設(shè)施、交付使用日期、物業(yè)管理方案等內(nèi)容。

　　7、商品房銷售如何計(jì)價(jià)？

　　商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)、也可以按建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。預(yù)售商品房不適用按套(單元)計(jì)價(jià)方式。商品房買賣合同載明的商品房建筑面積與房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積不符時(shí)，以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積為準(zhǔn)。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在商品房買賣合同中直接約定總價(jià)款。

　　8、面積了出現(xiàn)誤差如何處理？

　　當(dāng)事人在商品房買賣合同中，對(duì)面積誤差處理方式未作約定的，按照以下規(guī)定處理：　　(一)面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi)(含百分之三)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出百分之三時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。購(gòu)房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起三十日內(nèi)，將購(gòu)房人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi)(含百分之三)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人補(bǔ)足，超出百分之三部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人；產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi)(含百分之三)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)房人，絕對(duì)值超出百分之三部分的房?jī)r(jià)款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房人。面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)／合同約定面積×100%。

　　9、對(duì)購(gòu)房人的定(訂)金有何規(guī)定？

　　購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為訂立商品房買賣合同約定訂立日期，購(gòu)房人交付定金的、購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為訂立商品房買賣合同約定訂立日期，購(gòu)房人交付定金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按期訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人雙倍返還定金；購(gòu)房人不按期訂立合同的，購(gòu)房人交付的定金不予退還。在約定訂立合同的日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還定金。

　　10、商品房合同如何變更？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變商品房買賣合同中約定的房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局，應(yīng)當(dāng)在變更前征得購(gòu)房人的書面同意。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未征得購(gòu)房人書面同意而變更的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房人已付商品房房?jī)r(jià)款和利息，并按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房人將預(yù)購(gòu)的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：(一)尚未付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意；(二)已付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；(三)貸款購(gòu)房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意；(四)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買賣合同和預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案。預(yù)購(gòu)的商品房轉(zhuǎn)讓后，原商品房買賣合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　11、國(guó)家對(duì)商品房廣告有何規(guī)定？

　　發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落地點(diǎn)、商品房銷售許可證的證號(hào)。委托代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)明示代理銷售機(jī)構(gòu)。商品房銷售廣告中關(guān)于商品房的名稱、坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、房型、朝向、面積、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、供熱、供氣、供水、供電、排水、配套設(shè)施以及環(huán)境等內(nèi)容的表示、圖示，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。對(duì)商品房銷售廣告中明示的事項(xiàng)，購(gòu)房人有權(quán)要求在商品房買賣合同中做出約定。

　　12、解決爭(zhēng)議的方式有哪些？

　　購(gòu)房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量有爭(zhēng)議的，一方可以委托有資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定，商品房有安全使用質(zhì)量問題的，鑒定費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；沒有安全使用質(zhì)量問題的，鑒定費(fèi)用由購(gòu)房人承擔(dān)。

　　在合理使用年限內(nèi)，商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)不能安全使用的，購(gòu)房人有權(quán)退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。在保修期限內(nèi)，商品房存在不影響安全使用的質(zhì)量缺陷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)予以勘察、維修；給購(gòu)房人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償范圍包括因維修造成損壞的修復(fù)費(fèi)用、誤工損失和其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　13、什么是物業(yè)?

　　條例中所稱的物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。本條例所稱物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和管理。新建住宅小區(qū)和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

　　14、物業(yè)管理由誰負(fù)責(zé)?

　　市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。市人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)的管理、服務(wù)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　15、業(yè)主享有哪些權(quán)利?

　　業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：(一)參加業(yè)主會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見，享有表決權(quán)；(二)推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)；(三)監(jiān)督業(yè)主會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì))和業(yè)主委員會(huì)的工作；(四)提議召開業(yè)主會(huì)會(huì)議；(五)接受物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；(六)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　16、業(yè)主應(yīng)履行哪些義務(wù)?

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約；(二)遵守業(yè)主會(huì)通過的決議和物業(yè)管理制度；(三)配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(五)按照規(guī)定繳存維修基金；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　17、什么是業(yè)主會(huì)?

　　業(yè)主會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主會(huì)行使下列權(quán)力：(一)制定、修改業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約；(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；(三)審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；(四)審議通過物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)管理制度；(五)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；(六)決定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì)；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人。業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主會(huì)的權(quán)力。

　　18、首次業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)何時(shí)召開?

　　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)會(huì)議：(一)出售建筑面積達(dá)百分之五十以上；(二)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；(三)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。首次業(yè)主會(huì)會(huì)議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議的，業(yè)主有權(quán)要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織召集或者業(yè)主自行召集。

　　19、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么?

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主會(huì)會(huì)議；(二)執(zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；(三)根據(jù)業(yè)主會(huì)的決定，代表業(yè)主會(huì)簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(四)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng)；(五)聽取和反映業(yè)主、使用人的意見，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；(六)履行業(yè)主會(huì)賦予的職責(zé)；(七)完成業(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

　　20、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行哪些義務(wù)?

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；(二)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的使用情況；(三)接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；(四)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督管理；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會(huì)工作；協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。　　政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。