當(dāng)我們圓眼大睜，從方方面面觀察房子的品相時(shí)，你是否想到還應(yīng)該看看發(fā)展商？不同的發(fā)展商可能有他們自己不同的想法，而且也會(huì)給你帶來(lái)不同的“后期效果”。在購(gòu)房的時(shí)候，對(duì)開(kāi)發(fā)商的了解，就好比看出身、看產(chǎn)地一樣。
從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，
全市范圍內(nèi)各級(jí)、各類(lèi)的發(fā)展商有2000多家
，他們構(gòu)成了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要主體。為了便于區(qū)別，大致可以分為六類(lèi)：
大型外資開(kāi)發(fā)企業(yè)高投入追求高回報(bào)
外省大型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)以立足為首
其他行業(yè)背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)速度為王
中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)急進(jìn)借勢(shì)
他們多數(shù)是大型國(guó)有企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)、以及上市公司等。本土化優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)作規(guī)范，而且由于傳統(tǒng)的地緣優(yōu)勢(shì)，往往土地資源儲(chǔ)備較為充足，獲得的政策和資金支持也相對(duì)比較多。項(xiàng)目運(yùn)作以大盤(pán)、大社區(qū)開(kāi)發(fā)為主，注重規(guī)模效應(yīng)和長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)操作上比較謹(jǐn)慎和穩(wěn)健，管理團(tuán)隊(duì)的完整性、穩(wěn)定性和承接性較強(qiáng)。
這些都使其開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的成本相對(duì)控制較好，通常較少會(huì)出現(xiàn)惡性炒作市場(chǎng)、惡意透支市場(chǎng)預(yù)期的情況，屬于相對(duì)保守而有一定效率的企業(yè)。購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，往往表面比較低調(diào)，形象上也比較穩(wěn)健和理性，甚至有些許保守。
盡管有時(shí)候這些項(xiàng)目的短期投資增值速度不一定都很快，往往別處已是一路狂漲，而此地依然緩慢上升，“大船慢進(jìn)港”。但實(shí)際的穩(wěn)定性、安全性和中長(zhǎng)期收益情況都會(huì)比較理想。
購(gòu)房提醒：他們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品均價(jià)多數(shù)在全市房產(chǎn)均價(jià)周?chē)�，很少有大起大落，在�?xiàng)目前期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候往往會(huì)有不少相對(duì)便宜的單元推出，對(duì)于自用客戶(hù)和注重中長(zhǎng)期投資收益的客戶(hù)比較適宜，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)作用也很大。
由于資金、管理、市場(chǎng)和品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，他們多數(shù)喜歡開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓。因此在高端市場(chǎng)比較有經(jīng)驗(yàn)和水準(zhǔn)，品牌效應(yīng)也很好。當(dāng)然，從項(xiàng)目選址和獲取土地上，其成本往往較高，管理和市場(chǎng)運(yùn)作的投入也較大，是屬于典型的高投入獲取高成長(zhǎng)空間的企業(yè)。
然而有一點(diǎn)對(duì)高端的購(gòu)房者和投資客戶(hù)很重要的在于，這類(lèi)企業(yè)盡管有海外背景，資金實(shí)力雄厚，市場(chǎng)操作嫻熟。但畢竟是異地開(kāi)發(fā)，衡量項(xiàng)目的首要條件是安全和穩(wěn)健。從某種程度上說(shuō)，在追求操作的穩(wěn)健和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面，這類(lèi)外資企業(yè)與國(guó)內(nèi)大型本土企業(yè)可以說(shuō)是異曲同工，殊途同歸的。
尤其是針對(duì)前期土地、管理成本比本土企業(yè)相對(duì)較高的這些特點(diǎn)，他們?cè)诤笃谑袌?chǎng)上會(huì)加大投入，保證房屋品質(zhì)和管理水準(zhǔn)，確保有積極的市場(chǎng)反應(yīng)。而且對(duì)比高昂的地價(jià)和市中心極其稀缺的土地資源，在建筑、裝修和配套成本上有所增加已經(jīng)對(duì)房屋總價(jià)影響不大，所以更加會(huì)保證真材實(shí)料。
同時(shí)，因?yàn)橛邢鄬?duì)較好的資金融通和財(cái)務(wù)計(jì)劃，其在早期推盤(pán)的時(shí)候，往往價(jià)格并不會(huì)高到離譜，不傾向于采取類(lèi)似“竭澤而漁、一網(wǎng)打盡”的短期行為。而是首先樹(shù)立形象，形成良性循環(huán)。這點(diǎn)對(duì)于高端的投資客戶(hù)尤其重要。因?yàn)椤案叩貎r(jià)，高樓價(jià)”是客觀事實(shí)，無(wú)法改變。但更重要的是看到其中的“高品牌、高品質(zhì)、高配置、高回報(bào)”作為價(jià)值支撐。
購(gòu)房提醒：對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高不要緊，關(guān)鍵是物有所值，客戶(hù)認(rèn)可。
這些企業(yè)原來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，但隨著樓市的發(fā)展，自身實(shí)力的增強(qiáng)和一定的機(jī)會(huì)而切入進(jìn)來(lái)。這類(lèi)企業(yè)具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，對(duì)于地產(chǎn)領(lǐng)域的切入也有長(zhǎng)期戰(zhàn)略。因此前期拿地的時(shí)候往往盡力投入，哪怕前面操作的利潤(rùn)空間受限制也在所不惜。所以在前期成本上相對(duì)本地的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)高一些。再者，由于是新近介入市場(chǎng)的企業(yè)，對(duì)于管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和穩(wěn)定發(fā)展也要付出一定的時(shí)間與成本。
同時(shí)，為了保證在市場(chǎng)上一炮打響，其對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)和配套的投入也很大。而對(duì)于后期的市場(chǎng)和房?jī)r(jià)預(yù)期，通常內(nèi)部比較謹(jǐn)慎和保守，傾向于先低調(diào)開(kāi)盤(pán)，再逐步調(diào)整上漲的手法。由于涉足房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間并不很長(zhǎng)，所以比較追求銷(xiāo)售速度。以較快的市場(chǎng)進(jìn)度換取新的土地空間。
對(duì)這類(lèi)企業(yè)所開(kāi)樓盤(pán)的關(guān)注，除了一些常規(guī)的大盤(pán)之外，對(duì)于一些地段條件相對(duì)不錯(cuò)的小盤(pán)也不妨注意。因?yàn)樵诰邆湓袠I(yè)土地優(yōu)勢(shì)，而本身又不是很高調(diào)的情況下，這類(lèi)項(xiàng)目常常以相對(duì)較低的獲得成本和售價(jià)來(lái)?yè)Q取較快的資金回籠。
購(gòu)房提醒：購(gòu)房者應(yīng)多留心一些中小個(gè)案，有希望買(mǎi)到一些相對(duì)較為實(shí)惠的房子。
從進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域界面來(lái)說(shuō)，這類(lèi)企業(yè)與上述（三）外行業(yè)背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)有近似之處。都不是本土傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)極為重視，都將進(jìn)入上海市并且能夠順利開(kāi)發(fā)作為企業(yè)成功的重要標(biāo)志。在上海獲取土地時(shí)通常都是巨資注入，志在必得。而且為了有效立足上海市場(chǎng)，其產(chǎn)品也會(huì)爭(zhēng)取物超所值。相比之下，他們要付出更大的代價(jià)和投入。由于本身是專(zhuān)業(yè)企業(yè)，所以在項(xiàng)目操作中的經(jīng)驗(yàn)和效率也是比較有優(yōu)勢(shì)的。
購(gòu)房提醒：這類(lèi)企業(yè)的新開(kāi)樓盤(pán)，特別是在上海一些有發(fā)展前景的地區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往蘊(yùn)藏較大的增值潛力和投資價(jià)值，而且特別可以注意一些有創(chuàng)新性的產(chǎn)品，因?yàn)閺耐饷孑斎氲牟粌H有資金和管理，還有不同的理念和創(chuàng)意。一旦創(chuàng)意與本地化結(jié)合較好，那么就完全可以成為新的優(yōu)勢(shì)。
這類(lèi)企業(yè)是數(shù)量最多、分布最廣，所有制構(gòu)成最多樣化的。其市場(chǎng)和產(chǎn)品的變化也比較多。普遍規(guī)模較小，資金實(shí)力一般，土地儲(chǔ)備也比較少。
對(duì)于這類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從實(shí)力和規(guī)模上看，其開(kāi)發(fā)大盤(pán)、高檔盤(pán)的機(jī)會(huì)不多，但是由于種種原因，還是掌握著一定的資源。而且市場(chǎng)不可能完全是寡頭壟斷，總有一定數(shù)量的中小企業(yè)存在。這類(lèi)企業(yè)今后除了聯(lián)合兼并或者被收購(gòu)、轉(zhuǎn)型之外。相當(dāng)一部分還會(huì)有中小型樓盤(pán)推出。一個(gè)重要的特點(diǎn)在于，通常他們的項(xiàng)目不會(huì)獨(dú)立存在一個(gè)陌生的地段，比較合適的是存在于一些大盤(pán)周?chē)蛘叱墒斓氖兄行�、區(qū)域中心等，但價(jià)格上不會(huì)與之絕對(duì)看齊。
有時(shí)由于資源和品牌方面的劣勢(shì)，他們的樓盤(pán)常低開(kāi)快走，此時(shí)對(duì)于后期的增值還是不錯(cuò)的。當(dāng)然有時(shí)由于稀缺性，也會(huì)開(kāi)出比常規(guī)的大盤(pán)、高檔盤(pán)更高調(diào)、更激進(jìn)的價(jià)格。所謂“小船過(guò)大江、小盤(pán)價(jià)瘋漲”，因?yàn)橄鄬?duì)于大盤(pán)、大公司來(lái)說(shuō)，這類(lèi)小型項(xiàng)目性的開(kāi)發(fā)公司往往是個(gè)案操作，沒(méi)有太多后續(xù)業(yè)務(wù)考慮。借助較好的大勢(shì)，加上項(xiàng)目規(guī)模小，周期短，其操盤(pán)手段之激進(jìn)和快速往往超乎尋常。一些區(qū)域和板塊的最高價(jià)、極值往往就是被一些小盤(pán)所創(chuàng)出的。
購(gòu)房提醒：面對(duì)這類(lèi)的“高價(jià)明星”廣大購(gòu)房者要保持清醒，充分考慮到企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。包括可能存在的，因?yàn)橥顿Y方股權(quán)變更帶來(lái)的樓盤(pán)整體轉(zhuǎn)讓等等。同時(shí)，后續(xù)的管理服務(wù)單位更加重要，因?yàn)檫@都涉及到物業(yè)的長(zhǎng)期維護(hù)和市場(chǎng)形象。
由于其中不少有其他融資背景甚至是海外背景，管理團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)型和嫁接都比較多，所以在市場(chǎng)中的發(fā)展也比較快。善于在一些新開(kāi)發(fā)的區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，其團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新能力和市場(chǎng)表現(xiàn)都還是比較出色的。
購(gòu)房提醒：這類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)往往概念較新，也比較注意與國(guó)際現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展接軌，其房產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展通常先是以比較平和的姿態(tài)出現(xiàn)，但后期發(fā)展較快，容易脫穎而出。而且這類(lèi)企業(yè)也比較注重品牌建設(shè)，是值得關(guān)注的市場(chǎng)新銳。
特約編輯：廣偉
