被動(dòng)需求推動(dòng)房價(jià)上漲？ 房地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　就在大家關(guān)注國家宏觀調(diào)控已取得明顯成效時(shí),蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)卻成了一個(gè)例外。雖然房地產(chǎn)投資增幅有所回落,上半年同比增長28.7%,比1季度回落了12.4個(gè)百分點(diǎn),但房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢頭依然強(qiáng)勁。統(tǒng)計(jì)35個(gè)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格變化情況可 知,今年2季度同比上漲12.6%,比1季度上漲2.3%。在目前宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下,為什么房地產(chǎn)價(jià)格還在持續(xù)快速上漲呢?這一問題變得越來越敏感,也引起了人們廣泛的關(guān)注。

　　一談到房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲是否合理時(shí),幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及相關(guān)主管部門都異口同聲地表示,龐大的市場需求推升了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。那么,這一市場的需求又是如何構(gòu)成的呢?按照房地產(chǎn)專家的分析,就住房需求而言,有真實(shí)需求與被動(dòng)需求之分。但是,有一個(gè)情況值得關(guān)注,類似拆遷的被動(dòng)需求比重在不斷上升。

　　那么,為什么地方政府會樂于主動(dòng)性地刺激房地產(chǎn)市場需求呢?這與所謂"經(jīng)營城市"的觀念有關(guān)。幾乎所有的地方政府領(lǐng)導(dǎo)官員為了樹立自己的政績,都搞"大興土木"的城市形象工程。但是,搞城市市政建設(shè),需要大量的資金來源,土地批租成了地方政府獲得資金的重要渠道之一,這導(dǎo)致土地價(jià)格循環(huán)上升。所以,在一定程度上講,房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興衰,已經(jīng)與地方政府的利益牢牢地捆綁在一起了。

　　雖然土地價(jià)格在不斷上漲,但"各方神仙"卻還是在紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),其背后的真實(shí)原因是目前房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤具有強(qiáng)大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示,2003年全國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率75.8%,比工業(yè)企業(yè)高10%,但行業(yè)平均利潤高達(dá)69.2%。

　　那么,房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲是否存在著市場風(fēng)險(xiǎn)呢?從表面上看,房地產(chǎn)業(yè)的繁榮并不存在著什么風(fēng)險(xiǎn),但如果我們從房地產(chǎn)金融角度來分析這一問題時(shí)就會發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)的繁榮背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。有一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年5月末,在中國17萬億元貸款總量中,房地產(chǎn)相關(guān)貸款有2.5萬億元。但在這17萬億元貸款中,以房地產(chǎn)及土地抵押的貸款,要占到50%的比重。一旦房地產(chǎn)價(jià)格或土地價(jià)格發(fā)生波動(dòng),所隱含的市場風(fēng)險(xiǎn)是極大的。

　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:一是80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來自銀行信貸。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元,2003年擴(kuò)大到6657.35億元,是1998年的3.2倍。另一是個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長。與1998年相比,2003年個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元,增長了26.64倍。在個(gè)人消費(fèi)貸款中,個(gè)人住房貸款的占比高達(dá)75%至97%。按照國際慣例,個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3至8年,中國的個(gè)人住房信貸才剛剛進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。這表明,銀行信貸支持了房地產(chǎn)消費(fèi)的超前需求。

　　通過緊縮房地產(chǎn)信貸、土地市場治理整頓等政策措施,來遏止房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的勢頭,目前雖然取得了一些進(jìn)展,但效果仍不十分顯著。為什么會出現(xiàn)這種情況呢?一些地方政府對房地產(chǎn)投資用地的清查力度與進(jìn)展持觀望態(tài)度,希望能躲過這場嚴(yán)厲的整治風(fēng)頭。這些因素都增加了國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的難度。

　　由此,有專家預(yù)期,未來中國房地產(chǎn)業(yè)投資增長并不會顯著地降下來,房地產(chǎn)價(jià)格在相當(dāng)一段時(shí)間里還會繼續(xù)上漲。但是,房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)快速上漲,將越來越成為一個(gè)敏感的市場問題,國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的難度也在不斷增加。與此同時(shí),社會各界人士卻把房地產(chǎn)價(jià)格是否會變化,視為宏觀調(diào)控效果是否會繼續(xù)體現(xiàn)的市場信號之一。

　　特約編輯：宋廣偉