近來(lái)，在各類媒體上經(jīng)常可以看到一些價(jià)格與同區(qū)域住宅相差無(wú)幾，甚至價(jià)格低于該區(qū)域高檔住宅的辦公樓廣告。如巴洛克積木、財(cái)滿街、住邦2000、五棟大樓、領(lǐng)航國(guó)際等。這類是住宅還是寫字樓？住宅的價(jià)格能否打造出滿足辦公需求的空間？什么樣的買家會(huì)比較關(guān)注這類產(chǎn)品呢？稍微有些房地產(chǎn)常識(shí)的人都會(huì)知道：
寫字樓的價(jià)格一般都會(huì)較同區(qū)域的住宅價(jià)格高出許多。但上述辦公樓打出的價(jià)格有的與同區(qū)域住宅價(jià)格基本持平，有的甚至低于同區(qū)域高檔住宅價(jià)格。據(jù)記者了解，巴洛克積木位于亞奧商圈，其推出的辦公樓目前均價(jià)在7600元每平方米，而該區(qū)域高檔住宅價(jià)格已近每平方米萬(wàn)元，該區(qū)域的寫字樓每平方米價(jià)格已過(guò)萬(wàn)元。財(cái)滿街的辦公樓價(jià)格也在7000元每平方米左右，而同位于朝陽(yáng)路的朝陽(yáng)園價(jià)格在每平方米8000元左右。辦公樓價(jià)格與住宅價(jià)格倒置是這類項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，同時(shí)也是吸引買家眼球的亮點(diǎn)。
這類產(chǎn)品的另一個(gè)共性是：均為住宅立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)上卻具有寫字樓的特點(diǎn)。無(wú)論從外立面，還是從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上基本已經(jīng)抹殺住宅的痕跡。如財(cái)滿街的辦公樓，雖然是住宅立項(xiàng)，但其設(shè)計(jì)卻更像寫字樓。24米的面寬，3.2米的層高并非居住生活所需要的尺度，但卻能夠滿足辦公的需要。絕大多數(shù)的住宅樓中都會(huì)有承重墻，而巴洛克積木整層800多平方米卻可以做到無(wú)梁無(wú)柱，可以任由使用者按自己的需求用非承重墻自由分割。
另外這類產(chǎn)品在位置上也有其共性：均位于商務(wù)中心區(qū)域的邊緣。如巴洛克積木位于歐陸經(jīng)典北區(qū)與亞奧商圈核心區(qū)近在咫尺。財(cái)滿街的辦公樓位于定福莊，處于CBD的輻射范圍內(nèi)。
此外，這類產(chǎn)品往往處于住宅較為集中的區(qū)域，這類產(chǎn)品的出現(xiàn)填補(bǔ)了該區(qū)域的空白，使得該區(qū)域物業(yè)形態(tài)分布更趨合理。如財(cái)滿街所處的定福莊區(qū)域是一個(gè)傳統(tǒng)的居住區(qū)，辦公類產(chǎn)品的出現(xiàn)恰好彌補(bǔ)了該區(qū)域物業(yè)類型過(guò)于集中于住宅的缺陷。拒絕商住的純居住項(xiàng)目也許大家并不陌生，但拒絕居住的純商住宅可能目前還并不為大眾所熟悉。純商住宅這種概念可能會(huì)令置業(yè)者比較費(fèi)解。住宅就是用來(lái)居住的，寫字樓是用來(lái)做商務(wù)辦公使用的，何來(lái)純商住宅？到目前為止，也沒有哪個(gè)樓盤在為自己的樓盤定位出現(xiàn)明顯的純商住宅字眼。而上述以住宅立項(xiàng)，價(jià)位與住宅相當(dāng)卻用于辦公的產(chǎn)品，則基本上告別了居住。
從1999年出現(xiàn)的SOHO一族的居家辦公形式，到商務(wù)公寓,再到最近出現(xiàn)的純商用住宅。人們已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)從商住混雜，相互干擾到純商用辦公的過(guò)渡。今天的這類產(chǎn)品已經(jīng)在設(shè)計(jì)和使用上盡量避免了商住混雜，事實(shí)告訴大家商住混雜的結(jié)果是既不能商也不能住。因此，這類產(chǎn)品雖然以住宅立項(xiàng)，但可以說(shuō)已經(jīng)告別了居住。
這類產(chǎn)品之所以會(huì)在今年大行其道，這類產(chǎn)品的開發(fā)商透露了其中的玄機(jī)。以住宅立項(xiàng)做辦公樓土地出讓金是按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，僅土地出讓金這一項(xiàng)就要比以寫字樓立項(xiàng)少近一半。另外以住宅立項(xiàng)的辦公樓為其購(gòu)買者中小企業(yè)也帶來(lái)了不少實(shí)惠。首先，對(duì)于處于發(fā)展中沒有太多積累的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可以住宅的價(jià)格享受到純辦公的空間，要比租用或購(gòu)買寫字樓更劃算。其次，在金融政策逐步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊的宏觀背景下，購(gòu)買寫字樓的貸款難度正在加大。據(jù)了解，目前一般最多只能做七成十年貸款。而購(gòu)買住宅立項(xiàng)的寫字樓則可以享受住宅按揭貸款的優(yōu)惠，做到八成二十年甚至更長(zhǎng)期限的貸款。難怪這類產(chǎn)品一經(jīng)面市就受到廣大中小企業(yè)的青睞。
這是一個(gè)崇尚實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的時(shí)代，當(dāng)“創(chuàng)業(yè)”已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)尚口號(hào)時(shí)，每年大量涌現(xiàn)的中小企業(yè)便不足為奇了。這些中小企業(yè)在為國(guó)民經(jīng)濟(jì)注入活力之時(shí)，也為辦公類產(chǎn)品提供了巨大的需求。據(jù)了解，在寫字樓相對(duì)滯銷的今天，以住宅立項(xiàng)的類寫字樓卻銷售火爆。
在火爆表象的另一面，有關(guān)方面也對(duì)此類產(chǎn)品提出質(zhì)疑。交住宅的土地出讓金，占寫字樓的市場(chǎng)。它究竟動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？(特約編輯：宋廣偉)
