中共青島市市南區(qū)委書記 郄晉生 青島市市南區(qū)區(qū)長 李眾民
隨著社會的進步和社會分工的專業(yè)化，第三產(chǎn)業(yè)從第一二產(chǎn)業(yè)中游離出來；在現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中，競爭日趨激烈，企業(yè)為降低成本，提高效率，使現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展更加專業(yè)化，門類也越來越細，已涵蓋銀行、保險、證券、風險基金、現(xiàn)代物流、研發(fā)、中介管理
、公司總部、軟件、會展、商旅等多項業(yè)務。CBD的出現(xiàn)是近百年的事，它正是指以商務寫字樓為土地要素，以高層管理與技術人才（白領雇員）為勞動力要素，以現(xiàn)代服務業(yè)為經(jīng)營業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，又被稱做高端第三產(chǎn)業(yè)。因此，現(xiàn)代服務業(yè)的優(yōu)勢也同樣體現(xiàn)在CBD的發(fā)展建設中，它是為企業(yè)即法人提供服務的服務業(yè)；具有高附加值，屬于不易被替代的高端產(chǎn)業(yè)；人力資源是創(chuàng)造其價值的主要來源之一；成為企業(yè)自身塑造良好形象的需要。
青島CBD的區(qū)位優(yōu)勢
按照區(qū)位經(jīng)濟理論，每個城市與地區(qū)都可根據(jù)自身的特點和既有優(yōu)勢要素，發(fā)展適合的產(chǎn)業(yè)和支柱經(jīng)濟。CBD的特點決定了它的集聚效應，不可能發(fā)生在偏遠地區(qū)，更需要完善的配套設施與之呼應。經(jīng)過百年的發(fā)展，青島市在金融、商貿(mào)、科技、文化、景觀及設施等方面已有了一定的經(jīng)濟基礎，再加上具有得天獨厚的旅游資源、港口優(yōu)勢和海洋資源，為青島建設有自身特色的中央商務區(qū)提供了條件。市南區(qū)作為城市的核心區(qū)域之一，其區(qū)域格局已基本形成，待開發(fā)的大塊土地不多，但除具備以上條件外，轄區(qū)內(nèi)樓宇經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)育都較成熟，經(jīng)濟基礎堅實，從長遠看來，這正好為發(fā)展現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)打下了良好的基礎，如果能沖破傳統(tǒng)觀念的束縛，將以發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的思路轉(zhuǎn)到以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主，則市南區(qū)現(xiàn)在面臨著更廣闊的發(fā)展空間。
市南區(qū)GDP約130億元人民幣，其中服務業(yè)占90%左右，即110億元；而現(xiàn)代服務業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重已占到40%，且近年來以年均20%的速度增長，發(fā)展勢頭良好。
青島CBD的功能定位
同樣是以服務業(yè)為主的商務中心區(qū)，但CBD也具有不同層次及內(nèi)涵。首先是覆蓋全球的國際性商務中心區(qū)，如美國曼哈頓地區(qū)，其發(fā)展為紐約市樹立了國際金融中心的城市形象，占據(jù)了服務業(yè)上游高端市場的最高份額，帶動了各相關行業(yè)的興起；其次為區(qū)域性CBD，如日本新宿，經(jīng)濟、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集，隨著東京都政府辦公機構(gòu)的遷入，使各行業(yè)尤其是金融業(yè)蜂擁而入，僅半徑7公里范圍內(nèi)就匯集了160多家銀行機構(gòu)；再次為覆蓋全國的地區(qū)性CBD，如我國的北京、上海和深圳，它們在金融、商務、信息、城建等方面在國內(nèi)均處于發(fā)展前列；青島作為省一級的商務中心區(qū)，憑借全省發(fā)達的交通網(wǎng)絡及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設青島CBD的條件。這是全區(qū)上下經(jīng)過認真調(diào)研和深入思考后所作出的戰(zhàn)略性決策，將在科學規(guī)劃的前導下一步步落到實處，并做好長期建設的準備。
完善規(guī)劃
"規(guī)劃是建設的龍頭，戰(zhàn)略是規(guī)劃的靈魂"。從建設中央商務區(qū)的戰(zhàn)略定位出發(fā)，市南區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃還需要繼續(xù)深化完善，適時調(diào)整布局，嚴格控制實施。
沿著海岸線的走向，青島中央商務區(qū)將以東部商務區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接東西的中部地區(qū)作為預留區(qū)。
--東部商務區(qū)主中心。以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為CBD中心，并且已經(jīng)建成了近300萬平方米的寫字樓。樓宇經(jīng)濟在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關鍵性的接納作用。今后東部地區(qū)對商住寫字樓還有一定的需求量，每年約為30萬平米，若超過此界限將可能產(chǎn)生泡沫。同時，在既有分區(qū)規(guī)劃的基礎上，要盡快組織編制控規(guī)與詳規(guī)，對所有還可以用來建設寫字樓的地段明確使用功能與建設要求。嚴格審批管理，不再批建高檔住宅，使得土地的所有者，不可再搞其他與商用寫字樓無關的開發(fā)項目。
--西部商圈副中心。香港中路一帶土地開發(fā)幾近飽和，CBD建設必須尋找新的增長點。中山路是青島市的百年商業(yè)老街，中山路和中山路以西地區(qū)，三面環(huán)海，自然條件優(yōu)越，已經(jīng)聚集了一定量的商務寫字樓群。待東西快速路三期建成之后，將是連接西海岸制造業(yè)基地的極佳中央商務區(qū)選址處。目前這一區(qū)域居民收入偏低，服務業(yè)不景氣，缺少人氣。如果將其定位為CBD副中心，將不僅有利于擴展CBD發(fā)展空間，而且有利于實現(xiàn)西部地區(qū)重新繁榮和東西部協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，應當從新的戰(zhàn)略布局出發(fā)調(diào)整規(guī)劃，改變功能，并與舊城改造相結(jié)合，與中山路商貿(mào)區(qū)改造相結(jié)合，形成以信托寫字樓的現(xiàn)代服務業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，高檔住宅、高層次消費為輔助的三位一體組團布局規(guī)劃。
--中部預留區(qū)。市南區(qū)中部為規(guī)劃中的風貌保護區(qū)，包括有世界萬國建筑博覽會之稱的八大觀景區(qū)，及第二海水浴場等集旅游度假與文化底蘊于一體的珍貴資源區(qū)。該區(qū)可以作為遠期CBD區(qū)，結(jié)合當?shù)鼐用窀纳凭幼l件的外遷，對原有的別墅和老式洋房加以修繕，最大程度的還原其歷史風貌，將之建成高品位濱海旅游休閑區(qū)，吸引有條件的大公司總部入駐，建設成為總部集聚區(qū)�！�
此外，還將有國家級"青島市軟件園市南核心園區(qū)"作為青島CBD建設的重要組成部分。參照其他先行城市的做法，對于園區(qū)建設減免建設配套費，返還土地出讓金，對于入駐軟件企業(yè)給予一定稅收優(yōu)惠，吸引國外知名軟件企業(yè)向青島集聚。
營造都市大環(huán)境
在現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展中，企業(yè)是市場的主角，政府要做的則是進行宏觀調(diào)控，營造良好的營商環(huán)境，吸引實力強、科技含量高的企業(yè)進駐CBD。
市南區(qū)近期要做的工作具體有：
--進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和摸底調(diào)查。細分各行業(yè)產(chǎn)業(yè)門類，調(diào)查各產(chǎn)業(yè)規(guī)模和發(fā)展趨勢，進行科學引導。如對于市南區(qū)金融業(yè)現(xiàn)狀的初步統(tǒng)計結(jié)果為，青島市金融機構(gòu)有90%分布在市南區(qū)，全市銀行存款量的50%和貸款量的2/3在市南區(qū)，已形成較明顯的產(chǎn)業(yè)聚集，這為今后的工作指出了一個繼續(xù)努力的方向和下一步的規(guī)劃目標。又如，調(diào)查表明，外資企業(yè)的入駐與集聚達到一定規(guī)模后，由于對相關金融服務的需求，能有效地吸引外資銀行與保險企業(yè)的跟進，這也將成為區(qū)內(nèi)今后的重點工作之一。
--加快舊城改造力度�；疖囌疽粠б盐猩虾Ｖ�(guī)劃設計院進行前期規(guī)劃，以便于統(tǒng)籌安排今后的各項建設。同時，對主CBD區(qū)也要做進一步的細部規(guī)劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達到"顯山、露海、透綠"的景觀效果，為商務區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。
--合理引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在土地供應方面，把面向全國需求的高檔住宅建設用地與面向本市發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的寫字樓建設用地和本地居民用以改善居住條件的經(jīng)濟用房建設用地的性質(zhì)明確區(qū)分開來，采取相對靈活的措施供應土地。對于東部CBD主中心建設寫字樓用地，主要采取招標方式予以供應。其國有土地的增值收益通過開發(fā)產(chǎn)業(yè)、增加稅收和吸引高層次人才流入而間接獲得。在開發(fā)方式方面，施行捆綁式開發(fā)。對于在西部CBD副中心搞開發(fā)建設的投資商給予在城市北部地區(qū)開發(fā)經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，以降低動遷成本。如果通過將建設經(jīng)濟適用房與西部二次開發(fā)捆綁進行，即誰建房誰安置，誰動遷誰得地。可適當降低中山路以西地區(qū)的動遷成本并使居民安置較為容易。在財政政策方面，對入住于寫字樓的世界五百強等跨國企業(yè)，由市區(qū)兩級財政分擔，給予1-2年的門坎性租金補貼，以吸引大財團、大商社總部入住。
--完善交通網(wǎng)絡環(huán)境。在交通環(huán)境方面，抓緊規(guī)劃建設既具有停車功能，又能與周邊環(huán)境相適應的多種形式的停車場，滿足東部地區(qū)白領雇員急劇增加對停車場的迫切需求。
--吸引人才加入青島的建設中，積極培育并引進高新技術產(chǎn)業(yè)專業(yè)人才。對引進的博士以上高文化水平人才和其他方面符合條件的特殊人才，按照市里的有關人才引進政策，給予適當?shù)陌布医?jīng)費補助，其子女就學給予特殊照顧。
--凸顯島城人文色彩。開發(fā)并保護好青島現(xiàn)有旅游景觀區(qū)、古典建筑群、名人故居等的同時，積極發(fā)展青島會展業(yè)。將海洋節(jié)、旅游節(jié)、啤酒節(jié)等辦成體現(xiàn)時代特色、匯聚人氣的文化活動。同時，在文化教育醫(yī)療方面，加快在職進修教育設施的建設，以適應創(chuàng)業(yè)人才的終身學習需要；在城市文明建設方面，CBD除需要現(xiàn)代的外部形象外，更注重內(nèi)在的要求。居民的精神風貌、文明程度、現(xiàn)代觀念、創(chuàng)新能力、效率意識、協(xié)作精神等都是CBD需要的軟環(huán)境。在加快推進CBD建設的過程中，突出"城市精神"的培育，提升CBD的軟環(huán)境水平。
