個人住房貸款首套房標準放寬：超20城按區(qū)認定住房套數(shù)

繼“認房不認貸”后，各地首套房的認定標準正逐步放寬，全國超20城按區(qū)進行住房套數(shù)認定，此外部分城市出臺政策：將住房掛牌計劃出售，套數(shù)即可相應核減。

超20城住房套數(shù)認定范圍縮小至區(qū)

去年8月以來，對于住房套數(shù)的認定標準在全國層面逐步放寬。

2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

隨后的8月30日，廣州市打響一線城市“認房不認貸”政策第一槍。深圳、上海、北京以及其他各線城市也紛紛跟進執(zhí)行“認房不認貸”政策。

從各地發(fā)布的政策來看，對于住房套數(shù)的認定標準仍在不斷優(yōu)化，超20城首套房認定標準范圍已縮小至區(qū)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至8月14日，全國超20城按區(qū)進行住房套數(shù)認定，將認貸范圍收窄至購房所在區(qū)。早在去年，重慶、天津、昆明就已出臺相關政策，按區(qū)優(yōu)化調(diào)控。

今年以來，城市范圍進一步擴大，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，包括合肥、青島、杭州、鷹潭、成都、阜陽、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、黃山等地出臺的政策中，均優(yōu)化了個人住房貸款首套房認定標準。

以成都為例，8月12日，成都市發(fā)布多條關于購房的政策，其中明確，在本市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無住房的，認定為首套房。

另以杭州為例，今年5月，杭州發(fā)布樓市政策，在本市范圍內(nèi)購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在區(qū)、縣（市）的住房情況，在所購住房所在區(qū)、縣（市）無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。例如，某家庭在西湖區(qū)有一套住房但在上城區(qū)無住房，在上城區(qū)新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。

合肥也是同樣的操作。如張三家庭在廬陽區(qū)有一套住房，但在包河區(qū)無住房，其在包河區(qū)新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為，多地首套房認定標準范圍縮小至區(qū)，體現(xiàn)了政策持續(xù)松綁、一城一策的重要導向，預計接下來政策調(diào)整將從深度和廣度上進一步發(fā)力。

此外，多地發(fā)布的政策中還提及將住房掛牌出售，住房套數(shù)即可相應核減。

成都發(fā)布的新政中就有提及：“在擬購住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應核減?！?/p>

一線城市廣州也有類似的表述：在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數(shù)。

住房套數(shù)認定標準優(yōu)化有利于釋放更多購房需求

關榮雪認為，首套房認定標準進一步優(yōu)化，疊加當前首套房貸款利率和首付比例均處于歷史較低水平，意味著將會有更多購房者享受到首套房的購房條件和貸款條件，釋放更多購房需求，對房地產(chǎn)市場恢復具有積極作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也提到，當前部分城市首套、二套的首付比例和房貸利率仍有較大差距，多數(shù)城市首套首付比例為15％，二套房首付比例為25％，首付比例相差10％，部分城市首套房貸利率在3％左右，二套房貸利率仍高于3．5％，房貸利率仍有50個基點左右的差距。按區(qū)優(yōu)化住房認貸政策，在購房所在區(qū)無房即判定為首套，無疑將增加購房者購買首套住房的名額，可享受首套房貸利率及首付比例，在不同區(qū)購買多套住房的購房門檻、購房成本都會有較大幅度的下降，更有利于帶動改善需求的釋放。

從市場表現(xiàn)看，機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點城市二手房市場延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，成交量維持一定規(guī)模；與此同時，二手房對新房市場形成分流，新房市場短期或仍承壓。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1－7月，重點15城二手房住宅成交59．0萬套，同比下降2．8％；單月數(shù)據(jù)而言，7月成交9．9萬套，環(huán)比增長2．9％，同比增長42．5％。價格方面，根據(jù)中指百城價格指數(shù)，2024年7月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0．74％，已連續(xù)27個月環(huán)比下跌，同比下跌6．58％。

從重點城市成交來看，1－7月，二手房市場表現(xiàn)普遍優(yōu)于新房：上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累計降幅在一成左右，新房銷售累計降幅均超三成。

中指研究院報告顯示，當前二手房與新房市場之間置換傳導效應減弱，替代效應增強，分流了部分購房需求。究其原因，一方面是新房供給結(jié)構(gòu)影響，經(jīng)過多年發(fā)展，不少核心城市二手房成交量已超過新房市場，新房供給逐步郊區(qū)化，如北京五環(huán)外和上海外環(huán)外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心區(qū)板塊，在市場下行期，居民更傾向于購置核心區(qū)房產(chǎn)；另一方面，居民置業(yè)對新房交付仍有一定擔憂，首選更傾向現(xiàn)房。