9月青島將有77樓盤入市 部分新盤密集區(qū)或有價格戰(zhàn)

日前，青島樓市8月數(shù)據(jù)出爐，無論同比還是環(huán)比，銷量都呈現(xiàn)微跌趨勢，但價格依然堅挺。如今，“金九”已經(jīng)來臨，市場將開啟一波開盤小高潮。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月青島各市區(qū)將有77盤入市，推盤量再創(chuàng)今年新高。其中，主城區(qū)作為下半年推盤主力，預(yù)計將有21個項目入市領(lǐng)跑。

如此集中的推新行動，是否會造成供求過剩？從目前的銷售數(shù)據(jù)來看，市區(qū)內(nèi)已經(jīng)開盤的很多項目開盤當(dāng)天去化率都可以維持在60%上，新盤數(shù)量雖多，卻呈現(xiàn)出“淡季不淡”的勢頭。不過供應(yīng)量充足的即墨、膠州等周邊區(qū)域，受庫存壓力影響，不排除開發(fā)商利用旺季加大促銷力度的可能性。

動態(tài)

主城區(qū)放量 嶗山區(qū)新盤最集中

據(jù)統(tǒng)計，主城區(qū)中市北、李滄和嶗山三區(qū)共計21盤將入市，其中11盤為純新盤首開。其中新盤最多的是嶗山區(qū)，預(yù)計8盤入市，其中5盤為純新盤。黃金午山國際預(yù)計9月開盤，項目規(guī)劃商住樓，23棟樓全開，建筑面積150—330平方米；紫樾尚府預(yù)計將于9月初開盤，首開122—145平方米高層產(chǎn)品；華新園東宸府預(yù)計9月上旬開盤，建面約109—143平方米高層；大云谷金茂府、嶗山壹號院首開在即。

市北區(qū)9個樓盤中，有4個為新盤首開。新盤中海觀瀾庭計劃9月開盤，項目規(guī)劃為高層住宅，戶型面積約67—97平方米；SCC青島科技創(chuàng)新園預(yù)計9月份開盤；云上書院計劃9月開盤，首開樓棟1#、2#、8#、9#，戶型建面130—147平方米；招商依云四季預(yù)計9月開盤。其余5盤為老盤推新，保利大國璟預(yù)計9月中旬加推新房源，戶型建面118—140平方米；遠洋時代中心預(yù)計9月加推C座公寓；遠洋萬和城40—60平方米公寓正在認籌，預(yù)計9月初加推。

另外，李滄區(qū)4個樓盤中，新盤老盤各占半數(shù)。其中2個純新盤，佳源雙子星城建面89—126平方米，預(yù)計9月份開盤，最低首付38萬元起；青島印象滟建面約95平方米、105平方米套三以及127平方米套四，預(yù)計9月份首開。還有2個老盤，信聯(lián)天地預(yù)計9月加推高層產(chǎn)品；首創(chuàng)禧悅天海5#LOFT正在認籌，建面40—45平方米，預(yù)計9月初開盤。

周邊增量 西海岸樓市繼續(xù)領(lǐng)跑

和市區(qū)新盤數(shù)量多的狀況相比，周邊區(qū)域9月新推樓盤中，多以老盤加推為主，但也不乏西海岸新區(qū)這樣新盤集中爆發(fā)的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，西海岸9月預(yù)計將有17盤入市，其中多為純新盤首開。具體來看，佳諾華國際醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)預(yù)計9月首開山景洋房，戶型建面約89—125平方米，毛坯交付；佳源海玥府規(guī)劃洋房及疊拼產(chǎn)品，預(yù)計9月開盤；文定江山預(yù)計9月中旬開盤，規(guī)劃高層住宅，戶型建面約61.96—125.57平方米；佳源未來云谷預(yù)計9月首開，建面約35—50平方米DOUBLE創(chuàng)想空間；鉑悅靈犀灣168平方米洋房預(yù)計9月初加推……從地域來看，新房源更多的集中在老膠南片區(qū)，西海岸樓市也展示出了整體西進的步伐。

再來看看城陽區(qū)，9月將有15個項目推新，其中僅有3個純新盤。和達虹灣預(yù)計9月開盤，建面約89—118平方米住宅產(chǎn)品；青鐵·暢意城首開1、2號樓高層產(chǎn)品，戶型面積約99、107平方米套三產(chǎn)品；正陽里瀾庭預(yù)計首開高層產(chǎn)品。剩余12個為老盤推新。即墨區(qū)新入市的14各樓盤，也多為老盤推新，僅有3個純新盤首開，青島印象川規(guī)劃16—18層小高層，建面88—120平方米三居，預(yù)計9月下旬開盤；中梁拾光漫城預(yù)計9月份開盤，首開17、13、16、12號樓，建面約103—155平方米；和達·熙園預(yù)計9月底開盤，首開2棟，戶型建面95—135平方米。膠州9月預(yù)計將有8盤入市，也僅僅由2個純新盤。具體來看，龍湖紫都城預(yù)計9月初首開6#、9#，建面89—110平方米高層，均價8500元/平方米；青島恒大文化旅游城預(yù)計9月開盤。

分析

市區(qū)供需兩旺穩(wěn)健依然是主旋律

77個新盤集中上市，供給量可謂非常豐富。由此不由得讓人產(chǎn)生聯(lián)想，眾多房源的背后是不是意味著庫存量上升，價格下滑。對此，可以從8月的三組數(shù)據(jù)分析入手。一組為某機構(gòu)重點檢測青島多個重點樓盤開盤去化率，都維持在65%以上。另一組數(shù)據(jù)來自于8月份青島商品住宅銷售數(shù)據(jù)，簽約套數(shù)、銷售面積、銷售總金額及銷售均價同比上漲，其中李滄、膠南、萊西新建商品住宅成交同比均呈上漲態(tài)勢。第三組數(shù)據(jù)為8月青島新建商品房成交均價為15408元/平方米，環(huán)比上漲4.84%，創(chuàng)下近年新高；新建商品住宅成交均價為15442元/平方米，環(huán)比上漲4.29%。

不難看出，即使相對冷清的8月份都維持在相對較高的水平。無論是數(shù)據(jù)還是記者探訪，都顯示出市區(qū)房源供銷兩旺的市場特征。業(yè)內(nèi)專家告訴記者，市內(nèi)土地資源已是稀缺資源，多年來也未出現(xiàn)集中大量土地供應(yīng)，由此帶來改善型住房群體大量積累。如今大量房源上市，供需兩旺也就不難理解。不過，在目前調(diào)控政策依然收緊的狀態(tài)下，市場價格不會出現(xiàn)快速上漲的局面，穩(wěn)健依然是市場主旋律。

競爭日趨激烈 抓住置業(yè)“窗口期”

市區(qū)多新盤，但周邊區(qū)域樓市中，更多的是老盤加推。對于這種情況，業(yè)內(nèi)人士解釋，早在2018年，即墨、膠州等周邊區(qū)域，就迎來了一波新盤建設(shè)的小高潮。進入2019年，這些新項目逐步釋放，這也造成了老盤加推成為目前新房源的主要來源。

新房市場供應(yīng)量充足，業(yè)內(nèi)人士分析，8月監(jiān)管部門開始對房企融資加強監(jiān)督，這意味著房企融資將受到非常大的限制。對于開發(fā)商來說，為了回籠資金，郊區(qū)部分房企或?qū)⒗谩敖鹁陪y十”銷售旺季加快出貨，推出各項優(yōu)惠促銷活動。當(dāng)然不僅僅是郊區(qū)，市區(qū)內(nèi)特別是嶗山區(qū)眾多新盤推出，大量新項目集中入市，同類產(chǎn)品互相擠壓市場，后續(xù)競爭將日趨激烈，部分新盤密集區(qū)域或?qū)⒁l(fā)“價格戰(zhàn)”。

不過從優(yōu)惠力度上來說，市區(qū)應(yīng)該遠遠不如遠郊市場，購房者將有更多的選擇機會和更具“性價比”的價格。因此業(yè)內(nèi)大膽預(yù)測，即將到來的“金九銀十”將是一個十分適宜購房的“窗口期”，有購房意愿的購房者不妨擦亮眼睛，理性置業(yè)。