@房貸一族 降低月供機(jī)會(huì)來了 可以這樣轉(zhuǎn)換

存量貸款利率昨起重新定價(jià) 從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率 只有一次選擇機(jī)會(huì)

從3月1日開始，我國延續(xù)多年的浮動(dòng)利率房貸正式成為歷史。央行此前發(fā)布公告，宣布從3月1日開始，推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）轉(zhuǎn)換。目前，建、工、農(nóng)、中、交、郵儲(chǔ)、浦發(fā)等多家銀行紛紛發(fā)布公告稱，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。

對于有房貸的公眾來說，現(xiàn)在有兩種選擇：一是從基準(zhǔn)利率切換到LPR；二是選擇固定利率。業(yè)內(nèi)人士指出，若處于利率上行周期，那固定利率有優(yōu)勢；若是利率下行周期，則浮動(dòng)利率劃算。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

根據(jù)央行公告，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值 （可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

青島一家國有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人向記者透露，LPR是由報(bào)價(jià)行根據(jù)本行最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率報(bào)出，并由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并發(fā)布的利率。相比原來的貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場化程度更高，更能反映市場供求的變化情況。

也就是說，今后各家銀行貸款利率會(huì)參照LPR，以“LPR＋xx個(gè)基點(diǎn)”“LPR－xx個(gè)基點(diǎn)”（其中，1個(gè)基點(diǎn)＝0．01％）形成實(shí)際執(zhí)行利率。

需要注意的是，本次轉(zhuǎn)換，浮動(dòng)房貸利率既可以轉(zhuǎn)換為LPR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率，但只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

另外，業(yè)內(nèi)人士提醒，如果房貸是商貸和公積金混合貸，這次只轉(zhuǎn)換商貸部分貸款利率，公積金部分仍然按照原合同執(zhí)行。原借款合同有兩個(gè) （含）以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。此外，借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換。

若利率下行浮動(dòng)利率劃算

轉(zhuǎn)換為LPR利息會(huì)變少嗎？對于公眾最為關(guān)心的問題，青島一家國有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，從客觀角度，房貸利率的換“錨”，只意味著利率定價(jià)方式的調(diào)整，并不標(biāo)志著利率就此降低，只是切換至LPR后，房貸利率未來的浮動(dòng)調(diào)整空間更大。

他給記者算了一筆賬，以客戶貸款300萬30年期為例，如果按照以前的5年期以上基準(zhǔn)利率4．9％測算，那客戶月供金額為15922元。“換錨”后，若LPR下調(diào)至4．5％，那客戶的月供會(huì)減少543元；但如果LPR上調(diào)至5％，那月供則增加366元。

據(jù)介紹，根據(jù)具體測算，在不同情況下，切換前后每月還款金額相差并不大。如果認(rèn)為未來大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那轉(zhuǎn)換為LPR基準(zhǔn)更加有利，2020年12月的LPR下降，2021年月供就可以減少利息支出。之后每年的利息支出也都會(huì)隨著LPR值的變化而變化。如果利潤處于上升周期，那采取固定利率會(huì)更合適。

未來利率下行概率比較大

從央行公布的LPR來看，過去半年時(shí)間里1年期LRP和5年期以上LPR均呈現(xiàn)下降趨勢。2020年2月20日，央行公布的LPR為：1年期4．05％，5年期以上4．75％，這低于此前5年期的基準(zhǔn)利率4．9％。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析認(rèn)為，中長期來看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會(huì)有所減少。

“未來大概率會(huì)進(jìn)入降息周期，LPR會(huì)逐漸下行，將房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)方式更劃算?！鼻鄭u一家股份銀行的個(gè)貸主管認(rèn)為，轉(zhuǎn)換成固定利率無法享受利率下行周期的紅利。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧提示說，作為利率市場化的產(chǎn)物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，不排除LPR可能會(huì)走高，進(jìn)而加重房貸借款人的還貸負(fù)擔(dān)。他建議，對于剩余還款期限不長的借款人，或者利率變化不敏感的借款人，可以選擇參考LPR定價(jià)，以享受中短期LPR下行帶來的月供減少，即使長時(shí)間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大。

房貸利率為什么轉(zhuǎn)換？

據(jù)悉，銀行以前向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。2019年8月17日，中國人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，確立銀行應(yīng)主要參考LPR形成貸款利率，并于每月20日公布最新的LPR。

什么時(shí)間完成轉(zhuǎn)換？

央行此前發(fā)布公告，宣布從3月1日開始，推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，原則上這一轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？

1．2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款

2．參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)

3．貸款本身是浮動(dòng)利率定價(jià)的

轉(zhuǎn)換有幾種選擇？

對于有房貸的公眾來說，現(xiàn)在有兩種選擇：一是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價(jià)格與當(dāng)前的房貸利率“多退少補(bǔ)”出差值，以后LPR變化了，利率也會(huì)浮動(dòng)；二是選擇固定利率，貸款利率將保持不變，一直到貸款還完。但只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

加點(diǎn)數(shù)值如何計(jì)算？

傳統(tǒng)上，房貸利率的計(jì)算公式是：房貸利率＝貸款基準(zhǔn)利率＋貸款基準(zhǔn)利率×浮動(dòng)比例；改革后，房貸利率的計(jì)算公式則轉(zhuǎn)換成：貸款利率＝LPR利率＋加點(diǎn)。舉例而言，假如原合同定價(jià)水平為基準(zhǔn)利率上浮10％，也就是說當(dāng)前執(zhí)行利率為4．9％×（1＋10％）＝5．39％，而2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4．8％，那么加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，即5．39％－4．8％＝0．59％。

假如原定房貸利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9折，當(dāng)前執(zhí)行利率是4．9％×0．9＝4．41％，那么加點(diǎn)數(shù)值則為4．41％－4．8％＝－0．39％。

貸款利率一直不變嗎？

需要注意的是，盡管LPR每月20日更新一次，但房貸利率并不會(huì)每月隨之變化，而是在每年重新定價(jià)日進(jìn)行調(diào)整。利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

轉(zhuǎn)換不收取任何費(fèi)用

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行公告的辦理渠道主要分為線上、線下兩種方式。其中，線上從2020年3月1日開始，包括手機(jī)銀行APP和網(wǎng)上銀行兩種方式，而線下則通過智能機(jī)具或柜臺(tái)辦理。比如，工行的辦理渠道就包括手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行和貸款服務(wù)行等多種方式。記者從青島多家銀行了解到，抗擊疫情的特殊時(shí)期，各家銀行均建議客戶進(jìn)行“無接觸”式線上切換。

由于受疫情影響，部分銀行暫未開通線下渠道。島城多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人受訪時(shí)表示，后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，逐步開通線下受理渠道，屆時(shí)，支持客戶通過網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)、柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù)。

銀行還特別提示，在辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的過程中不會(huì)收取任何費(fèi)用，客戶需要對銀行以外的電話和短信提高警惕。（記者 錫復(fù)春 見習(xí)記者 程琦）